Báo cáo của DKRA Group cho thấy, năm 2022, TP.HCM và vùng phụ cận có 72 dự án mở bán. Trong đó, có 22 dự án mới, 50 dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung mới có 26.681 căn, tăng 22% so với năm 2021, tiêu thụ mới 20.713 căn với tỷ lệ tiêu thụ đạt 78%, tăng 19% so với năm 2021.

Nguồn cung mới TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. TP.HCM và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, lần lượt chiếm 64,8% và 31,4% tổng lượng sản phẩm mở bán. Đồng Nai chiếm 1,9%, Bà Rịa - Vũng Tàu chiếm 1,2%, thấp nhất là Long An khi chỉ chiếm 0,7%.

Phân khúc căn hộ hạng A, B là 2 phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48,4% và 29,8% nguồn cung mới. Nguồn cung tại Bình Dương hầu hết là căn hộ hạng B, C, tập trung phân bổ tại TP. Thuận An, Dĩ An, dọc theo trục QL13 và vào cuối năm có xu hướng mở rộng ra các huyện vùng ven như Bến Cát, Tân Uyên với mức giá dao động từ 17-25 triệu đồng/m2 thu hút khá tốt sự quan tâm của thị trường. Riêng tại TP.HCM, phân khúc căn hộ hạng A chiếm đến 74,8% tổng nguồn cung mở bán trong năm, hầu hết các dự án phân bổ tập trung tại khu Đông.

DKRA nhận định, sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp, sụt giảm vào nửa cuối năm 2022 trước động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, hầu hết các dự án chỉ hấp thụ được từ 30-65% giỏ hàng mở bán.

Một số chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến trên 40% giá niêm yết nhằm kích cầu thị trường cũng như nhanh chóng thu hồi dòng tiền, đảm bảo hoạt động vận hành doanh nghiệp.

Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2-4% so với cuối năm 2021 trước áp lực các chi phí đầu vào tuy nhiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá từ 3-8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý III/2022, tập trung ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chậm tiến độ thi công, hết thời gian hỗ trợ ân hạn nợ gốc - lãi vay hay ở những nhà đầu tư cần thu hồi dòng tiền trước áp lực lãi vay leo thang.

Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp cao nhất lên đến 440 triệu đồng/m2, thấp nhất là 38 triệu đồng/m2; Bình Dương có mức giá cao nhất là 60,1 triệu đồng/m2, thấp nhất là 17,3 triệu đồng/m2; Bà Rịa - Vũng Tàu cao nhất là 47,8 triệu đồng/m2, thấp nhất là 32 triệu đồng/m2; Đồng Nai cao nhất là 41 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37 triệu đồng/m2; Long An cao nhất là 23 triệu đồng/m2, thấp nhất là 21 triệu đồng/m2.

Căn hộ bình dân ngược sóng thị trường

Năm 2022 đầy biến động khi mà hầu hết các phân hạng căn hộ đều ghi nhận động thái giảm giá nhằm kích cầu người mua trước những thách thức chung của thị trường thì vẫn có một phân khúc rất ít bị ảnh hưởng, thậm chí ghi nhận giá bán thứ cấp tăng nhẹ trong năm vừa qua, đó chính là phân khúc hạng C - căn hộ bình dân.

Theo DKRA, trong 5 năm qua (2018-2022) phân khúc căn hộ hạng C liên tục ghi nhận giá bán có xu hướng tăng chiếm chủ đạo. Bình quân mặt bằng giá thứ cấp năm 2022 đạt ở mức 27,8 triệu đồng/m2, tăng 30,5% so với thời điểm năm 2018, ứng với mức tăng trung bình 6,1%/năm.

Trước đó, năm 2018 có mức giá 21,3 triệu đồng/m2; năm 2019 có mức giá 24,9 triệu đồng/m2; năm 2020 có mức giá 26,7 triệu đồng/m2; năm 2021 có mức giá 27,4 triệu đồng/m2.

Những căn hộ mặc dù nằm ở các vị trí cách tương đối xa trung tâm TP.HCM như quận 9 (TP. Thủ Đức), quận 12, huyện Bình Chánh… nhưng với mức giá dưới 1,2-1,5 tỷ đồng/căn vẫn thu hút đông đảo sự quan tâm của những người mua với mong muốn an cư lạc nghiệp.

Ở một diễn biến khác, trên thị trường sơ cấp, phân khúc căn hộ hạng C đã hầu như vắng bóng nguồn cung mới trên thị trường trong suốt hơn 3 năm qua (từ giữa năm 2019 đến nay). Đây cũng là lý do chính giúp cho phân khúc căn hộ hạng C giữ vững thanh khoản và đà tăng giá ở thị trường thứ cấp, xu hướng này tiếp tục duy trì trong những năm tiếp theo.

Khu Đông TP.HCM dẫn dắt nguồn cung căn hộ

Tại TP.HCM, khu Đông sở hữu vị trí chiến lược nằm ở cửa ngõ phía Đông TP.HCM, là cầu nối giữa TP.HCM, các tỉnh miền Tây với các tỉnh miền Đông Nam Bộ, đặc biệt là vùng tam giác  TP.HCM - Bình Dương - Đồng Nai.

Theo thống kê, chỉ riêng trong giai đoạn 2010-2020, TP.HCM đã triển khai 216 dự án hạ tầng giao thông, với tổng vốn 350.000 tỷ đồng, đáng chú ý, 70% trong số đó dùng cho việc đầu tư phát triển hạ tầng khu Đông.

Song song, việc TP. Thủ Đức được thành lập và quy hoạch trở thành một khu đô thị sáng tạo - tương tác cao của thành phố vào đầu năm 2021, nơi đây đã trở thành điểm đến sôi động của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng.

Số liệu DKRA Group ghi nhận, nếu như tỷ trọng phân bổ nguồn cung mới ở khu Đông chỉ đạt ở mức 28% tổng nguồn cung mới vào năm 2017 thì đến năm 2022 vừa qua, con số này đã tăng vọt lên xấp xỉ 76% nguồn cung mới toàn thành.

Thời gian tới, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đã và đang được triển khai, điển hình như: dự án khép kín 11km đường Vành đai 2, khởi công nút giao An Phú, nghiên cứu phương án cầu Thủ Thiêm 4, cầu Cát Lái… khu Đông được kỳ vọng tiếp tục giữ vững vai trò chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới TP.HCM, dự kiến chiếm 60-75% tổng nguồn cung mới đưa ra thị trường trong những năm sắp tới.

Bài liên quan

Căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục 'chiếm sóng' thị trường bất động sản TP.HCM

Thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ quý IV

Doanh nghiệp bất động sản dừng hoạt động còn nhiều hơn số đã giải thể?

Đâu là phân khúc bất động sản chủ đạo trong năm 2023?