Thanh khoản thị trường địa ốc phía Nam gặp khó

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM và vùng phụ cận trong 2 tháng đầu năm 2025 của DKRA cho thấy, hầu hết các phân khúc ghi nhận lượng tiêu thụ (thanh khoản) ở mức thấp so với tổng nguồn cung. Trong đó, điểm sáng của thị trường vẫn là phân khúc căn hộ chung cư.

Cụ thể, ở phân khúc căn hộ chung cư có 113 dự án, phần lớn là những dự án đã mở bán từ giai đoạn trước với tổng nguồn cung 12.066 căn, giảm 2,8% so với cùng kỳ năm 2024.

Lượng tiêu thụ đạt 10%, tương đương với 1.188 căn, tăng 6,2% so với cùng kỳ. Nếu so sánh với 2 tháng đầu năm 2021, 2022 thì lượng tiêu thụ trong 2 tháng từ năm 2023-2025 đã giảm đáng kể và có xu hướng hấp thụ chậm.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc DKRA Group lý giải, nguồn cung sơ cấp 2 tháng đầu năm nay giảm so với cùng kỳ chủ yếu là nguồn cung mới ­đưa ra thị trường tập trung trong tháng 1, giai ­đoạn trước Tết Nguyên đán và phân bổ chủ yếu tại TP.HCM, Bình Dương.

Thanh khoản thị trường chưa có nhiều bứt phá nguyên nhân là do phân khúc căn hộ cao cấp, hạng A chiếm tới 76% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM. Trong khi phân khúc hạng B, C giữ vị trí chủ đ­ạo nguồn cung tại các tỉnh giáp ranh.

"Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán… tiếp tục ­được phần lớn chủ đ­ầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường bất động sản. Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến ­động. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường thứ cấp chững lại so với giai ­đoạn cuối năm, phần nào ảnh hưởng bởi tâm lý dịp nghỉ Tết kéo dài", ông nói.

Về giá bán sơ cấp, TP.HCM vẫn ghi nhận mức giá rất cao, mức thấp nhất là 37 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2. Các địa phương Bình Dương, Long An, Đồng Nai có mức giá thấp hơn nhiều.

Lượng tiêu thụ nhà phố, biệt thự chỉ đạt 1%

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự có phần ảm đạm hơn khi 2 tháng đầu năm lượng tiêu thụ gần như "chạm đáy", chỉ đạt 1%, tương đương với 75 căn trong tổng nguồn cung 5.009 căn của 81 dự án.

Dẫu vậy, so với cùng kỳ, nguồn cung và lượng tiêu thụ đều tăng lần lượt là 4% và 7%.

Ông Thắng đánh giá, nguồn cung mới vẫn duy trì tình trạng khan hiếm và chưa có nhiều tín hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Đồng Nai và TP.HCM vẫn là địa phương chủ lực cho nguồn cung sơ cấp của thị trường

"Nhìn chung, sức cầu chung của thị trường vẫn ở mức thấp, mặt bằng không có nhiều biến ­động so với cuối năm 2024 và vẫn neo ở mức cao do ảnh hưởng bởi các loại chi phí đ­ầu vào. Các chính sách chiết khấu, ưu đ­ãi bán hàng đ­ược các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản", ông cho hay.

Chia sẻ thêm, ông Thắng nhận định, thị trường bất động sản hồi phục chậm hơn sơ với dự kiến, trong đó có tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư. Đồng thời, vướng mắc trong khâu cấp phép dự án vẫn tiếp tục gây sức ép lên doanh nghiệp cũng như nguồn cung mới đưa ra thị trường.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang gặp khó khăn về nguồn vốn, đặc biệt các doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu cao. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được giãn, hoãn thanh toán trong 2 năm qua theo Nghị định 08/2023 của Chính phủ. Từ khoảng tháng 8/2025 trở đi, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn có giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng. Đây là áp lực rất lớn mà các doanh nghiệp phát hành phải giải quyết để thực hiện nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư.

Trong khi đó, bà Giang Huỳnh, chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng, phần lớn, những dự án căn hộ mở bán đều từ phân khúc trung cấp trở lên nên tình hình hoạt động cũng không khả quan. Việc thiếu vắng nguồn cung, giá neo ở mức cao, các dự án mới có giá bán cao hơn thời gian trước đây đã ảnh hưởng tới người mua và lượng tiêu thụ.

Năm nay, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sẽ có sự cải thiện dần. Dẫu vậy, cơ cấu nguồn cung sẽ tiếp tục tập trung ở phân khúc trung cấp trở lên và vẫn thiếu nhà ở nhà ở bình dân. Khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, những thị trường vệ tinh xung quanh TP.HCM sẽ trở thành khu vực tiềm năng đáp ứng nhu cầu nhà ở.

Còn đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, năm 2025, thị trường có hơn 700 căn sẽ được mở bán, trong đó, các sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm 70%. TP.HCM vẫn là nơi tập trung của phân khúc cao cấp, các địa phương Đồng Nai, Bình Dương và Long An sẽ có mức giá phải chăng hơn.