Phát triển nhà ở xã hội: Một số điểm nghẽn và đề xuất giải pháp

I. Thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:

Theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, cả nước có 679 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai quy mô khoảng 623.051 căn. Số lượng căn hộ đã được khởi công và hoàn thành đến nay đạt khoảng 48% mục tiêu đề án năm 2025.

II. Một số tồn tại, hạn chế tạo nên điểm nghẽn.

1. Một số địa phương chưa quan tâm đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương.

2. Cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội:

Tại Điều 85 Luật Nhà ở 2023 đã đề cập đến nhiều cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Lợi nhuận của nhà đầu tư có 10% trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, vướng mắc pháp lý dự án… dẫn đến chậm tiến độ, tăng chi phí … càng khó hấp dẫn với nhà đầu tư. Tuy nhiên, một số địa phương cấp tỉnh chưa ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn như bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Do đó, tiến độ chậm. Nếu không bố trí nguồn vốn cho hạ tầng sẽ dẫn đến chi phí giá thành tăng cao với 1m2 nhà ở xã hội thì người thu nhập thấp… không có thể có điều kiện mua được nhà.

3. Quỹ đất:

- Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 – NĐ – CP đã giao quyền cho địa phương trong việc tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội gồm:

+ Quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại là 20%; hoặc hình thức 2 bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thay thế ở vị trí khác; hoặc hình thức đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Nghị định 100/2024 – NĐ – CP quy định 3 hình thức đó, nhưng không làm rõ điều kiện áp dụng của từng hình thức dẫn đến địa phương lúng túng, nên đã buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội… gây khó khăn cho chủ đầu tư.

+ Quỹ đất tập trung để xây dựng nhà ở xã hội: Chưa quan tâm đến việc điều tra, xác định nhu cầu thực về nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền của đại đa số dân cư có nhu cầu ở thực. Đồng thời, việc bố trí quỹ đất tập trung tại một số địa phương còn xa trung tâm, chưa thuận tiện về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

+ Quỹ đất hiện có của doanh nghiệp đang có quyền sử dụng muốn đưa vào đầu tư nhà ở xã hội thì chưa được hướng dẫn cụ thể, ví dụ liên quan đến giá trị đất mà doanh nghiệp trước đây nhận chuyển nhượng và chưa có quy trình giải quyết cụ thể, gây khó khăn cho nhà đầu tư.

+ Riêng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư trực tiếp đầu tư xây dựng thì cũng phải được hưởng cơ chế, chính sách ưu đãi theo Điều 85 Luật nhà ở. Nghị định 100/ 2024 – NĐ- CP chưa quy định khoản này.

4. Thực hiện quy trình, thủ tục hành chính đối với nhà ở xã hội (chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, thẩm định, cấp phép…) còn phức tạp thiếu phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan liên quan, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án… thời gian kéo dài hơn 2 năm mới xong đền bù, giải phóng mặt bằng rất nhiều khó khăn do giá càng cao, quỹ đất khan hiếm…

5. Tỷ lệ giải ngân nguồn vốn tín dụng của chương trình 120.000 tỷ còn thấp. Hình thức các “gói hỗ trợ” ngắn và trung hạn, chưa đa dạng hóa nguồn vốn và chưa có vốn của nhà nước, do đó chỉ manh tính thời điểm, chưa bền vững. Lãi suất ngân hàng thương mại cho nhà đầu tư vay cao, và người mua nhà ở xã hội cũng lãi suất cao, thời gian trả  nợ vay ngắn. Thời gian thẩm định, quy trình cho chủ đầu tư vay còn phức tạp, kéo dài.

6. Người mua, thuê nhà ở xã hội:

+ Chính phủ đã có các chính sách về các gói vay ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội; tuy nhiên thực tế người mua, thuê nhà ở xã hội đang khó tiếp cận các gói vay ưu đãi này. Mức lãi suất cho vay cao và thời hạn vay ngắn, trong khi đó nếu tính với mức thu nhập người dân và giá nhà ở xã hội như hiện nay thì cũng phải 23 – 25 năm mới trả được tiền vay.

+ Điều kiện người vay: Chỉ được vay tối đa 80% nhu cầu, 20% còn lại phải có vốn tự có, trong khi người mua là đối tượng thu nhập thấp hoặc thu nhập không ổn định nên khó khăn trong việc chứng minh năng lực tài chính theo điều kiện tín dụng.

+ Một số địa phương còn lúng túng khi xác nhận mức thu nhập của “lao động tự do” nên đối tượng này gặp khó khăn trong hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội.

7. Tình trạng không minh bạch trong giao dịch nhà ở xã hội vẫn tồn tại: “cò mồi” rao bán chênh suất mua nhà ở xã hội gây nhiễu loạn, bức xúc cho người mua…

8. Chính sách về nhà ở xã hội là chính sách an sinh xã hội, do đó Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong chính sách này, cùng với sự đồng hành, tham gia của cộng đồng doanh nghiệp và người dân. Nhà nước cần phải có chính sách riêng đối với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội cho thuê. Cụ thể hóa chỉ thị 34 – CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới…

III. Đề xuất một số giải pháp:

1. Địa phương xác định nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở hợp với thu nhập người dân có nhu cầu ở thực. Lập kế hoạch phát triển với các chỉ tiêu cụ thể, tiến độ đáp ứng hàng năm, 5 năm và coi đây là chỉ tiêu quan trọng về chính sách an sinh xã hội trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

2. Quy hoạch đất và tạo lập mặt bằng sạch cho dự án nhà ở xã hội phải được ưu tiên trong các nhiệm vụ của địa phương. Chỉ tiêu và dự án cụ thể hàng năm.

3. Địa phương ban hành cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp với địa phương để thu hút nhà đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và người dân tiếp cận được mua nhà ở xã hội. Ví như cùng ngân hàng thương mại có chính sách giảm lãi suất cho chủ đầu tư vay xuống mức 3 - 4%/năm đối với dự án nhà ở xã hội để bán, 2-3%/năm với nhà ở xã hội cho thuê. Thời gian vay 20-25 năm để giảm áp lực trả nợ. Hoặc hỗ trợ vay vốn với lãi suất 2-3%/năm từ quỹ đầu tư phát triển của địa phương. Giảm giá trị gia tăng VAT xuống 0 – 3% (hiện tại 5%) đối với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội ở địa phương với lãi suất dưới 4%/năm với thời gian trả nợ vay 23- 25 năm. Nghiên cứu mô hình mua trả góp 23-25 năm để giảm áp lực tài chính cho người lao động.

Bố trí nguồn vốn hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật và một số hạ tầng xã hội thiết yếu trong dự án nhà ở xã hội.

Những cơ chế ưu đãi trên góp phần giảm giá thành nhà ở xã hội, người dân mới có điều kiện mua để ở thực. Đồng nghĩa với việc chủ đầu tư ĐTXD để tiêu thụ được sản phẩm nhanh chóng và tiếp tục tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

4. Địa phương tăng cường kiểm soát, xử lý nghiêm, kịp thời tình trạng “cò mồi”, “thổi giá”, đấu giá bất thường… theo luật kinh doanh BĐS.

5. Chính phủ chỉ đạo, giao bộ Xây dựng chủ trì có các phương án, giải pháp cụ thể để ổn định, giảm mặt bằng giá BĐS. Một số vấn đề như sau:

+ Tháo gỡ vướng mắc pháp lý, quy hoạch, quỹ đất, định giá đất, chuyển nhượng dự án BĐS, cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư thành nhà ở xã hội nhằm góp phần giảm chênh lệch phân khúc nhà ở và tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

+ Định hướng để phát triển cân bằng các phân khúc thị trường BĐS, chú trọng  phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp thu nhập người dân nhu cầu ở thực, nhà ở cho người lao động trẻ dưới 35 tuổi.

+ Đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BĐS, để nhanh đáp ứng đưa sản phẩm vào sử dụng, tăng thu nguồn ngân sách nhà nước và địa phương.

+ Tạo lập nguồn vốn lãi suất thấp, đa dạng nguồn vốn thông qua thành lập Quỹ phát triển nhà ở (ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và cho người dưới 35 tuổi…) từ quỹ đến từ ngân sách nhà nước, trái phiếu Chính phủ, vốn góp của địa phương, của một số tổ chức tài chính, của quỹ đầu tư trong và ngoài nước…

+ Kiên quyết chống lãng phí, nhất là lĩnh vực đất đai, BĐS, tài sản công, đầu tư công… để tăng thu, tạo điều kiện cho thị trường BĐS, đất đai phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững.

+ Cải cách thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: hoàn thành thủ tục dưới 12 tháng. Đề nghị chỉ định chủ đầu tư; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tờ trình, nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sẽ được lập đồng thời với việc lập đồ án quy hoạch chi tiết cùng một lúc. Thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phải thực hiện trước, làm cơ sở thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết. Tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư mà trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép thực hiện chấp thuận chủ trương theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội. Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội. Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.

Thiết kế mẫu, thiết kế điển hình căn hộ nhà ở xã hội được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, công bố.

+ Hướng dẫn thu hồi đất và giao đất cho chủ đầu tư: Thu hồi toàn bộ mặt bằng hay theo giai đoạn thực hiện hoặc theo phân kỳ phải được hướng dẫn cụ thể.  Chính quyền địa phương đang lúng túng về việc này kể cả dự án đầu tư nhà ở thương mại…

+ Nghiên cứu đề xuất áp dụng mô hình hợp tác công tư PPP, “đổi đất lấy hạ tầng” để tăng quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Quỹ đất sau khi được phát triển sẽ được ưu tiên giao cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội với giá ưu đãi. Sẽ giúp doanh nghiệp chủ động trong việc triển khai dự án nhà ở xã hội.

6. Đối với các doanh nghiệp BĐS:

+ Tích cực đang dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm, đưa giá BĐS về mức hợp lý hơn.

+ Đề xuất chuyển đổi quỹ nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư… sang nhà ở xã hội.

+ Đề xuất đưa quỹ đất của doanh nghiệp đang có quyền sử dụng vào đầu tư nhà ở xã hội.

+ Đồng hành mạnh mẽ, đồng bộ và quyết liệt cùng Chính phủ trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, góp phần đảm bảo an sinh xã hôi.

(*) TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội

Sắp diễn ra hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Nhằm góp ý hoàn thiện văn bản hướng dẫn của Chính phủ trong trường hợp Dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được Quốc hội thông qua, đồng thời mở ra diễn đàn để tìm kiếm các giải pháp thúc đẩy nguồn lực xã hội vào phát triển nhà ở xã hội, ngày 27/5 tại Hà Nội, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Hội thảo có sự tham gia của đại diện một số Ủy ban của Quốc hội, các Bộ, ngành, chuyên gia kinh tế, lãnh đạo các doanh nghiệp, ngân hàng thương mại và được tường thuật trên các ấn phẩm của Tạp chí Nhà đầu tư cũng như các cơ quan báo chí, truyền thông.