Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội vẫn cách xa mục tiêu đề ra

Văn phòng Chính phủ vừa ban hành thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà tại cuộc họp với các bộ, ngành, địa phương về tình hình thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2025.

Trong đó, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu ban hành các thiết kế mẫu tiêu chuẩn cho nhà ở xã hội (NOXH), mở rộng tiêu chí, đối tượng thụ hưởng các chính sách NOXH, các phương thức tiếp cận thuê, thuê mua, mua. Đồng thời, yêu cầu UBND tỉnh, thành phố chuẩn bị quỹ đất phát triển NOXH, chủ động rà soát các dự án nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại xây xong nhưng không sử dụng để đề xuất cấp có thẩm quyền cho phép chuyển đổi sang NOXH.

Tuy nhiên, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, sau hàng loạt chính sách, chỉ đạo, hỗ trợ và cam kết, kết quả triển khai Đề án 1 triệu căn NOXH vẫn cách xa mục tiêu đề ra. Quá trình triển khai thực hiện chính sách về NOXH vẫn còn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế chưa được khắc phục, giải quyết.

Thứ nhất, quỹ đất phát triển NOXH vẫn hạn hẹp, nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất hợp lý cho phát triển NOXH. Một số nơi đã bố trí quỹ đất nhưng thiếu cơ sở hạ tầng, không phù hợp để triển khai dự án. Phần lớn chủ đầu tư phải tự tìm quỹ đất, tự giải phóng mặt bằng, vừa tốn kém vừa khó khả thi, đẩy giá thành lên cao và làm mất tính hấp dẫn của phân khúc này. Chưa kể, việc thiếu cơ chế thu hút quỹ đất từ khối tư nhân tham gia phát triển NOXH tiếp tục là rào cản chưa có lời giải.

Thứ hai, thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư NOXH còn phức tạp. Các thủ tục chấp thuận chủ đầu tư, triển khai dự án NOXH không khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn, bị "soi xét" kỹ hơn do phải trải qua các bước thẩm định đặc thù. Trong khi, lợi nhuận thấp, dẫn đến chủ đầu tư không mặn mà tham gia phát triển.

Thứ ba, nguồn vốn và cơ chế tín dụng cho NOXH cũng chưa phù hợp. Dù đã có nhiều nỗ lực giảm lãi suất, nhưng lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho NOXH vẫn cao, thời hạn ngắn, không phù hợp với cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà thu nhập thấp. Ngoài ra, chưa có nguồn vốn trung và dài hạn ổn định từ ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở, hay quỹ tín thác để bảo đảm đầu tư bền vững cho phân khúc này.

Thứ tư, quá trình triển khai thực hiện đề án cũng gặp khó khăn do thiếu cơ chế hỗ trợ tại địa phương. Đặc biệt, nhiều địa phương vẫn thiếu sự quyết liệt trong việc triển khai thực hiện đề án. Công tác xác định đối tượng thụ hưởng tại một số địa phương còn lúng túng, thiếu hướng dẫn chi tiết. Một số nhóm lao động thời vụ, quân nhân, người có mức lương sát ngưỡng quy định… chưa được tiếp cận chính sách.

Mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành dù đã có nhiều điều chỉnh tích cực, tháo gỡ cho phân khúc NOXH, nhưng còn nhiều điểm chưa thực sự phù hợp với thực tiễn.

Đơn cử như việc thiếu hướng dẫn chi tiết trong việc xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua, thuê NOXH; Nhiều người lao động dù có nhu cầu nhà ở bức thiết nhưng không thể tiếp cận NOXH tại nơi mình đang làm việc hoặc công tác do không đủ điều kiện xác nhận hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú theo đúng quy định;

Một số nhóm đối tượng thực sự khó khăn nhưng bị loại trừ do tiêu chí thu nhập; Yêu cầu về vốn tự có tối thiểu khi vay mua nhà (20%) là thách thức không nhỏ đối với người thu nhập thấp, đặc biệt là lao động phổ thông, công nhân trẻ chưa có tích lũy; Thiếu sản phẩm NOXH cho thuê; Chưa có chính sách riêng cho nhóm lao động thời vụ...

Phải xem phát triển NOXH là nhiệm vụ bắt buộc

Để tháo gỡ những tồn tại, bất cập nêu trên, VARS đề xuất xử lý một số nhóm vấn đề.

Về quỹ đất, các địa phương cần quy hoạch, bố trí quỹ đất cụ thể và hợp lý cho phát triển NOXH, đưa chỉ tiêu này vào chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 5 năm và hàng năm. Cần áp dụng cơ chế thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng từ ngân sách hoặc theo hình thức BT, PPP, đổi đất lấy hạ tầng để chủ động tạo lập quỹ đất sạch. Khuyến khích các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn đưa vào phát triển NOXH thông qua cơ chế hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất, miễn giảm nghĩa vụ tài chính. Đồng thời hỗ trợ chuyển đổi các dự án hoặc quỹ đất dự án chưa phù hợp nhu cầu qua thành NOXH.

Về thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển NOXH, cần rút gọn quy trình chấp thuận đầu tư, đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư bằng cơ chế chỉ định thầu minh bạch, công khai. Quy định điều kiện lựa chọn chủ đầu tư, cũng giảm thiểu ở mức phù hợp nhất, như điều kiện kinh doanh, năng lực, nguồn vốn và kinh nghiệm thực hiện. Áp dụng hậu kiểm thay vì tiền kiểm đối với một số nội dung không cốt lõi, cắt giảm các thủ tục chồng chéo, kéo dài thời gian phê duyệt dự án.

Về nguồn vốn, cần xây dựng các quỹ phát triển NOXH cấp trung ương và địa phương, sử dụng từ nguồn thu quỹ đất, ngân sách, đóng góp từ các doanh nghiệp, khu công nghiệp. Đồng thời cần thúc đẩy việc phát triển mô hình quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản hướng vào phân khúc NOXH. Song song với việc ban hành các chính sách tín dụng đặc thù với lãi suất thấp, thời gian trả dài hạn, linh hoạt cho cả doanh nghiệp đầu tư và người dân mua hoặc thuê mua NOXH.

Về cơ chế, các địa phương phải chủ động ban hành chính sách hỗ trợ phù hợp với đặc thù nhu cầu thực tế như: Phát triển nhà cho thuê, đa dạng hóa mô hình, lựa chọn đúng nhóm đối tượng có nhu cầu thật. Đồng thời, tăng cường thanh tra, giám sát và xử lý nghiêm các hành vi trục lợi chính sách, nhũng nhiễu, gây khó dễ trong triển khai.

Về chính sách, cần minh bạch và đơn giản hóa thủ tục xác định đối tượng thụ hưởng, chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm. Có chính sách hỗ trợ cho thuê - thuê mua đối với nhóm người lao động không đủ năng lực tài chính để mua nhà. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về NOXH để đảm bảo công bằng, minh bạch và đồng bộ trong tiếp cận.

Để phát triển NOXH một cách thực chất, VARS nhấn mạnh, không thể trông chờ vào nỗ lực của một vài doanh nghiệp hoặc mục tiêu trong các văn bản quy hoạch, mà đòi hỏi phải có một chiến lược toàn diện, dài hạn và có hiệu quả thi hành cao từ các cấp chính quyền.

Những khó khăn, tồn tại cần một tư duy mới trong quản lý và điều hành. Trong đó, phải xem phát triển NOXH là nhiệm vụ bắt buộc trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương, là trách nhiệm dẫn dắt của Nhà nước thay vì phó mặc cho cơ chế thị trường.