Ngày 3/3, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất" nhằm đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua, từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp luật, phát huy hiệu quả công cụ đấu giá quyền sử dụng đất.

Phát biểu tại toạ đàm, PGS-TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định quy định pháp luật hiện hành đã đủ quy định cho hoạt động đấu giá đất, chế tài để nhà đầu tư không bỏ cọc, vấn đề chỉ là triển khai, thực thi. 

"Phải khẳng định rằng, pháp luật của chúng ta có đầy đủ công cụ để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đủ chế tài đảm bảo doanh nghiệp trúng đấu giá thực hiện hợp đồng, thậm chí là đảm bảo doanh nghiệp đủ năng lực để thực hiện dự án về sau", ông Thọ nói.

Vị Viện trưởng phân tích, khi tham gia vào hoạt động đấu giá thì trong từng trường hợp nhất định mà điều kiện của người tham gia cần phải đáp ứng là khác nhau. Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người tham gia đấu giá thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 - Luật Đất đai 2013; phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Người tham gia đấu giá cần có đủ điều kiện về vốn, kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định pháp luật, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

Điều 39, Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 quy định tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước nêu rõ: Trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

"Hiện, quy định tiền đặt trước nhà đầu tư phải nộp tối đa 20% so với giá khởi điểm. Sau khi trúng đấu giá, khoản tiền đặt trước sẽ được chuyển thành đặt cọc để thực hiện giao kết hợp đồng. Ngay sau khi doanh nghiệp trúng đấu giá, cơ quan quản lý có thể yêu cầu doanh nghiệp nộp đủ 20% tiền cọc so với giá trúng đấu giá rồi mới được ký hợp đồng.

"Nếu doanh nghiệp bỏ cọc sẽ mất số tiền tương đương 20% giá trúng thầu - đấy là số tiền rất lớn. Như vậy có thể nói pháp luật đã đủ chế tài buộc nhà đầu tư thực hiện hợp đồng, giảm thiểu tối đa hiện tượng bỏ cọc", ông Thọ nhận định.

Cùng với đó, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường chỉ ra, hiện nay quy định "chậm nhất sau 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất và sau 90 ngày phải nộp đủ 100%" dẫn tới tình trạng doanh nghiệp trì hoãn, đợi giá đất lên mới nộp tiền hoặc nếu giá đất giảm thì bỏ cọc. Vì vậy, có thể điều chỉnh quy định này để phù hợp hơn với thực tiễn.

Riêng trong vụ việc đấu giá đất Thủ Thiêm, một số quan điểm cho rằng mức giá trúng đấu giá quá cao khiến gây tác động tiêu cực tới hoạt động bồi thường, tác động lên mặt bằng giá chung, gây nhiễu loạn thị trường, PGS-TS. Nguyễn Đình Thọ khẳng định: "Đó không phải lỗi của nhà đầu tư mà do cơ quan quản lý".

Chuyên gia này phân tích thêm theo quy định, trước 1 năm thực hiện dự án thì bồi thường cho người dân. Dự án trên đất Thủ Thiêm đã thực hiện bồi thường cách đây 20 năm thì định giá là khu chưa có hạ tầng nên giá bồi thường sẽ khác hiện nay. Tuy nhiên, ông Thọ cũng lưu ý, cần phải sớm có quy định xây dựng bản đồ giá đất trước khi có quy hoạch và sau khi có quy hoạch để đảm bảo có cơ sở định giá đất sát thực tế. 

Ông giải thích, trong quy định Luật Đất đai năm 2013 có 5 phương pháp đấu giá, có 4 phương pháp đầu là phù hợp với thế giới. Nhưng trong quá trình thực hiện, việc chưa định giá đúng doanh thu đầu vào dẫn tới mức giá khởi điểm không phù hợp thực tế chủ yếu là do quá trình thực hiện. Vì vậy, việc xác định doanh thu sau khi có hạ tầng là cần thiết để đưa vào phương pháp tính giá đấu giá.

PGS-TS. Nguyễn Đình Thọ khẳng định, 2 nguyên tắc cơ bản khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Hiện, khung pháp lý đã đủ để thực hiện đấu giá đất công khai, minh bạch và cần khẳng định công cụ đấu giá đất giúp đảm bảo nguồn thu tốt nhất cho nhà nước.

Về giá đất Thủ Thiêm, ông Thọ chia sẻ, thực tế, tại Hong Kong, có vị trí đất định giá lên tới 3,1 tỷ đồng/1m2 vì đây là trung tâm tài chính quốc tế. "Nhỡ Thủ Thiêm sau này cũng trở thành trung tâm tài chính thế giới như Hong Kong thì mức giá 2,4 tỷ/m2 không thể nói là vô lý. Có thể nói, đấu giá để thu tiền cao nhất là không có gì sai. Doanh nghiệp trả giá cao cũng đúng pháp luật", ông Thọ bảy tỏ quan điểm.

Về đề xuất "thêm chế tài cấm doanh nghiệp bỏ cọc tham gia đấu giá trong vòng 5 năm", ông Thọ cho rằng không khả thi vì doanh nghiệp sẽ sẵn sàng thành lập doanh nghiệp khác để đi đấu giá nên quy định như vậy là vô ích và quy định doanh nghiệp mất cọc khi bỏ cọc là đã đủ chế tài để buộc doanh nghiệp phại thực hiện hợp đồng.

Bày tỏ quan điểm không đồng tình với phân tích cho rằng, giá trúng thầu đất Thủ Thiêm gây nhiễu loạn thị trường, làm tăng giá đất xung quanh, thậm chí mặt bằng bất động sản của cả nước, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường khẳng định: "Không thể nói giá một khu đất tăng mạnh sẽ tác động tới giá đất của cả nước. Điều đó là thiếu căn cứ, giá đất tăng chỉ có giá trị thời điểm, rồi tất cả sẽ quay về giá thị trường".

Bài liên quan

[Gặp gỡ thứ Tư] Ông Lê Hoàng Châu: Cần hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

'Luật pháp chưa hoàn chỉnh thì đừng bắt tội doanh nghiệp'

Mất 600 tỷ vì bỏ cọc Thủ Thiêm, nhóm Tân Hoàng Minh vừa hút 3.230 tỷ đồng trái phiếu

Những cái 'bắt tay' của CII - Refico ở Thủ Thiêm