[Gặp gỡ thứ Tư] Ông Lê Hoàng Châu: Cần hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành phương thức chủ yếu để lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư, góp phần rất quan trọng để xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

Thế nhưng, xung quanh việc đấu giá cũng phát sinh nhiều vấn đề, "quân xanh - quân đỏ", "dìm giá - nâng giá", và gây đất nhất là vụ việc tại Thủ Thiêm.

Phóng viên Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu xung quanh vấn đề này.

Ông nhận định như thế nào về việc đấu giá 4 lô đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua?

Ông Lê Hoàng Châu: Tôi và Hiệp hội rất hoan nghênh UBND TP.HCM đã chỉ đạo các Sở, ngành và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP.HCM) tổ chức đấu giá công khai 4 lô đất 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Cuộc đấu giá được tổ chức công khai, minh bạch và đã thu hút khoảng 21 doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước tham gia đấu giá. Đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay với giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá.

Các nhà đầu tư đánh giá rất cao giá trị của tất cả 4 lô đất khi đưa ra mức giá đấu cao hơn rất nhiều so với giá khởi điểm (3 lô đất 3.5; 3.9; 3.12 có giá trúng đấu giá lần lượt gấp 6,6, 6,9, 8,3 lần giá khởi điểm; lô 3.8 có giá trúng đấu giá gấp 3,9 lần giá khởi điểm).

Tuy nhiên, kết quả này đã cho thấy rõ mặt hạn chế, bất cập của các phương pháp xác định giá đất, định giá đất cụ thể để làm giá khởi điểm đấu giá hoặc để tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong phiên đấu giá đất Thủ Thiêm, các cơ quan chức năng đã yêu cầu người tham gia đấu giá viết bản cam kết về nguồn vốn, triển khai dự án theo quy hoạch… nhưng như vậy là chưa đủ pháp lý ràng buộc. Cũng rất may khi Chính phủ, các cơ quan ban ngành đã vào cuộc kịp thời, nếu không sẽ thiệt hại khôn lường.

Ngoài ra, cuộc đấu giá đã cho thấy rõ các bất cập và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật có liên quan. Đặc biệt, đối với các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì càng cần sửa đổi nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.

Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực, không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Hiện nay, TP.HCM gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 sàn căn hộ.

Bài liên quan

Ngày mai, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức toạ đàm 'Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất'

Với giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp tại TP.HCM (nếu Nhà nước có chính sách ưu đãi một phần về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng) thì có thể có mức giá dự kiến không vượt quá 25 triệu đồng/m2, để đáp ứng nhu cầu rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư.

Bên cạnh đó, trước khi 2 doanh nghiệp bỏ cọc, đã có thông tin về một số chủ đầu tư "tát nước theo mưa", "dừng" bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn TP. Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

Giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với quy luật giá trị, cạnh tranh, quy luật cung - cầu và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản. Không những vậy, Khu đô thị mới Thủ Thiêm còn 51 lô đất với diện tích khoảng 79,3 ha đủ điều kiện đấu giá, trong đó có 6 lô đất tại khu 2C thuộc khu chức năng số 1 bao gồm 2 lô được quy hoạch Trung tâm hội nghị triển lãm và lô 7.1 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng đủ điều kiện có thể đưa ra đấu giá trong năm 2022.

TP.HCM còn đang chuẩn bị cho phép bán đấu giá 3.790 căn hộ nhà chung cư, có nguồn gốc là nhà tái định cư từ lô R1 đến R5 tại phường Bình An, liền kề Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hiện, cũng có vài chục dự án nhà ở thương mại của các doanh nghiệp đang chờ thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất.

Do đó, giá đất trúng đấu giá quá cao vừa qua có thể làm cho cán bộ công chức e ngại, sợ trách nhiệm, có thể làm cản trở việc tính giá khởi điểm đấu giá hoặc làm chậm thêm việc tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Đồng thời, qua sự việc này cũng làm giảm tính hấp dẫn của thị trường bất động sản TP.HCM, nay bị "mang tiếng" là nơi có giá đất đắt đỏ, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài nhất là các "sếu đầu đàn" để thực hiện mục tiêu xây dựng trung tâm tài chính quốc tế và khu vực tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Theo ông, hệ thống pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất cần bổ sung, sửa đổi những quy định nào để tránh lặp lại cho những lần đấu giá tiếp theo?

Ông Lê Hoàng Châu: Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ… Do vậy, cần xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.

Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng sau đây: Đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này; đánh giá năng lực của nhà đầu tư; ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất "ảo" để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.

Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua cho thấy, một trong những kẽ hở để giá bị đẩy lên quá cao trong hoạt động đấu giá là do Luật Đấu giá 2016 quy định phải nộp tiền đặt trước với mức tối đa 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá, nhưng lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm tiền đặt trước hay phải có văn bản cam kết nộp bổ sung tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng; chưa có quy định buộc nhà đầu tư chứng minh năng lực tài chính, để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá; chưa có quy định để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư, để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá.

Hiệp hội cũng đã có đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 nhằm kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, bắt đầu từ công tác định "giá khởi điểm đấu giá" và nâng cao chất lượng hoạt động của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp cấp tỉnh.

Từ đó, các địa phương phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng đấu giá xong bỏ cọc, tình trạng "quân xanh - quân đỏ", hoặc ngăn ngừa hành vi "thông đồng" giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, giữa các nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá.

Xin cảm ơn ông!

Liên quan đến vụ đấu giá ở Thủ Thiêm, sáng mai (3/3), Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn sẽ tổ chức toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sửa dụng đất" nhằm đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua, từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp luật, phát huy hiệu quả công cụ đấu giá quyền sử dụng đất.

Bạn đọc có ý kiến hoặc thắc mắc cần trao đổi xin mời gửi câu hỏi về hộp thư toà soạn: Toasoan@nhadautu.vn.

Bài liên quan

Mất 600 tỷ vì bỏ cọc Thủ Thiêm, nhóm Tân Hoàng Minh vừa hút 3.230 tỷ đồng trái phiếu

Những cái 'bắt tay' của CII - Refico ở Thủ Thiêm

Hai doanh nghiệp còn lại trong vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vẫn chưa nộp tiền

Giá đất ở TP. Thủ Đức có 'hạ nhiệt' khi doanh nghiệp bỏ cọc đấu giá ở Thủ Thiêm?