'Luật pháp chưa hoàn chỉnh thì đừng bắt tội doanh nghiệp'

Nhàđầutư
"Luật pháp về đấu giá tài sản chưa hoàn chỉnh thì đừng bắt tội nhà đầu tư, do vậy, cần hoàn chỉnh, hoàn thiện nó", TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhấn mạnh tại toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất" do Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức.
NHÓM PHÓNG VIÊN
03, Tháng 03, 2022 | 07:02

Nhàđầutư
"Luật pháp về đấu giá tài sản chưa hoàn chỉnh thì đừng bắt tội nhà đầu tư, do vậy, cần hoàn chỉnh, hoàn thiện nó", TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhấn mạnh tại toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất" do Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức.

TDDGD-THieu

Các chuyên gia tham gia trực tiếp tọa đàm tại Hà Nội. Ảnh: Trọng Hiếu.

Sáng 3/3, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất" nhằm đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua, từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp luật, phát huy hiệu quả công cụ đấu giá quyền sử dụng đất.

Phát biểu khai mạc tọa đàm, TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn cho biết: Đấu giá tài sản công trong đó có quyền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn của Nhà nước ta nhằm tạo sự bình đẳng, công khai, minh bạch trong tiếp cận nguồn lực đất đai, hạn chế cơ chế xin cho và đảm bảo nguồn thu tối đa cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện chủ trương này trong thời gian qua đã bộc lộ những bất cập lớn. Nổi lên là vụ đấu giá các lô đất vàng tại Thủ Thiêm diễn ra cách đây gần 3 tháng với những diễn biến bất thường, được dư luận hết sức quan tâm và buộc các cơ quan quản lý nhà nước phải vào cuộc.

TBT-THieu

TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn. Ảnh: Trọng Hiếu.

TS. Nguyễn Anh Tuấn khái quát lại những diễn biến chính của vụ đấu giá này như sau:

1. Ngày 10/12/2021, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM (Sở Tư pháp TP.HCM) tổ chức bán đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 với tổng diện tích hơn 30.000 m2. Cả 4 lô đất đều có hình thức sử dụng như được giao đất có thu tiền sử dụng đất, với thời gian sử dụng đất là 50 năm.

Lô 3-5 có diện tích 6.446 m2, giá khởi điểm là 578,042 tỷ đồng. Sau 130 lượt trả giá của 21 khách hàng tham gia đấu giá, lô đất đã thuộc về Công ty CP Dream Republic. Lô đất này được bán đấu giá thành công với giá 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm.

Lô 3-8 có diện tích hơn 8.568 m2, giá khởi điểm 1.018,594 tỷ đồng. Qua 67 lượt trả giá, Công ty CP Sheen Mega đã trúng đấu giá với mức giá 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm.

Lô 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2, giá khởi điểm hơn 728,6 tỷ đồng. Trải qua 140 lần trả giá, lô đất này đã được đấu giá thành công với giá trúng là 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm. Công ty trúng đấu giá là Công ty TNHH Thương mại Bình Minh.

Lô 3-12 có diện tích hơn 10.059 m2, giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng. Sau 70 lần trả giá, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá với giá 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần giá ban đầu.

Sau khi kết quả được công bố, dư luận và cộng đồng các nhà đầu tư  đã có nhiều ý kiến trái chiều.

2. Ngày 17/12/2021, các doanh nghiệp trúng đấu giá 4 lô đất trong khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã ký hợp đồng mua tài sản với các cơ quan chức năng của TP.HCM. Sau khi ký hợp đồng, các doanh nghiệp sẽ được cơ quan thuế thông báo đóng tiền. Người trúng đấu giá phải chuyển khoản 50% số tiền trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận được thông báo. Số tiền còn lại được thanh toán trong vòng 60 ngày tiếp theo. Trường hợp chậm thanh toán thì người trúng đấu giá bị phạt tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế.

3. Ngày 21/12/2021, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện 1767 về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua. Theo đánh giá của Thủ tướng Chính phủ tại công điện, trong thời gian qua nhiều địa phương đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đạt kết quả, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, có trường hợp cao bất thường, đang thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội, có thể tạo ra hiệu ứng đối với phát triển kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở, bất động sản.

Trong công điện này, Thủ tướng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, địa phương để khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thủ tướng yêu cầu chỉ đạo rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định về cho vay vốn tín dụng.

4. Ngày 6/1/2022, Cục Thuế TP.HCM phát đi thông báo trong vòng 30 ngày doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm phải đóng lệ phí trước bạ, nộp 50% tiền sử dụng đất của đợt 1. Sau đó, trong vòng 90 ngày kể từ ngày phát đi thông báo, các doanh nghiệp tiếp tục nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại đợt 2.

5. Ngày 10/1/2022, Tập đoàn Tân Hoàng Minh (Công ty mẹ của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt) gửi tâm thư đến các lãnh đạo cấp cao Trung ương và TP.HCM, đã xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản ô đất 3-12 khu chức năng số 3.

Đến ngày 28/1, công ty này gửi văn bản đến Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản của TP.HCM chính thức xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán.

6. Ngày 17/1/2022, Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư Pháp) đã có văn bản gửi Sở Tư Pháp TP.HCM đề nghị báo cáo toàn bộ quá trình đấu giá quyền sử dụng đất lô đất 3-12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm do Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM thực hiện, gửi về cơ quan này trước ngày 25/1.

7. Ngày 20/1/2022, Bộ TN&MT có công văn số 413 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc rà soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Bộ TN&MT đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Đồng thời, các địa phương chấn chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó tập trung vào việc thực hiện đúng quy định các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là những khu đất "vàng" sau khi rà soát, sắp xếp lại các cơ sở nhà, đất của nhà nước để chống thất thu cho ngân sách Nhà nước và phòng chống tiêu cực, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai…

8. Ngày 8/2/2022, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh đã có văn bản gửi về việc xin không triển khai dự án trên lô đất 3-9 Khu đô thị mới Thủ Thiêm do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 và tình hình tài chính khó khăn.

9. Ngày 9/2/2022, Bộ Xây dựng có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về vụ việc liên quan đến đấu giá đất thời gian qua.

Bộ Xây dựng nhận định hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá, thu lợi bất chính đang diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi, một số vụ việc có tổ chức.

Kết quả trúng đấu giá đất cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đã tác động đến thị trường bất động sản khu vực. Với trường hợp đấu giá đất "vàng" Thủ Thiêm, kết quả trúng đấu giá 4 lô đất đã tác động đến mặt bằng giá đất, nhà ở, thị trường bất động sản khu vực Thủ Thiêm. Sau khi có thông tin kết quả trúng đấu giá các lô đất này, giá rao bán đất nền, nhà ở khu vực Thủ Thiêm đã đồng loạt tăng nhưng giao dịch ghi nhận rất ít.

10. Ngày 25/2, trao đổi với Tạp chí Nhà đầu tư, lãnh đạo Cục Thuế TP.HCM cho biết 2 doanh nghiệp còn lại trong vụ đấu giá đất Thủ Thiêm là Công ty CP Dream Republic và Công ty CP Sheen Mega vẫn chưa nộp tiền quyền sử dụng đất, ngoài số tiền đặt cọc ban đầu.

Nếu sau 90 ngày, kể từ ngày phát đi thông báo (6/1), các doanh nghiệp này không đóng tiền, Cục Thuế TP.HCM sẽ tiến hành các biện pháp cưỡng chế. Đồng thời căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để xử lý theo quy định. Trường hợp các công ty trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá theo thời gian quy định sẽ không được nhận lại tiền cọc. Tiền cọc sẽ nộp vào ngân sách Nhà nước.

DBTD-THieu

Các chuyên gia tham gia tọa đàm. Ảnh: Trọng Hiếu.

Từ những diễn biến nói trên, dư luận nói chung và cộng đồng các nhà đầu tư nói riêng đang đặt ra nhiều câu hỏi.

Thứ nhất, vì sao giá trúng đấu giá lại cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm? Bỏ giá quá cao có vi phạm pháp luật không? (Phải chăng do việc định giá khởi điểm chưa chuẩn xác khi chưa tính hết giá trị thương mại của các lô đất?)

Thứ hai, vì sao các doanh nghiệp bỏ cọc? (Phải chăng do sức ép của dư luận, hay đấu giá lên cao rồi bỏ cọc là tính toán của doanh nghiệp vì lợi ích khác?)

Thứ ba, việc đẩy giá lên cao rồi bỏ cọc để lại những hệ luỵ gì đối với chính quyền địa phương, với thị trường bất động sản và với cộng đồng các nhà đầu tư?

Thứ tư, nếu việc đẩy giá lên cao rồi bỏ cọc là bài tính có chủ đích của các doanh nghiệp tham gia đấu giá thì cần có chế tài gì và phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về đấu giá như thế nào để ngăn chặn tình trạng này?

(Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, tiền sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; Luật đấu giá tài sản 2016 và các nghị định hướng dẫn).

Thứ năm, sau vụ đấu giá đất vàng Thủ Thiêm, ngân sách Thành phố thu được gần 600 tỷ đồng tiền đặt cọc nhưng lại hụt thu hơn 24 nghìn tỷ đồng do thương vụ bất thành, các dự án bị đình trệ. TP.HCM cần làm gì để sớm khắc phục tình trạng này?...

Nhằm tìm lời giải cho các câu hỏi trên, đáp ứng mong muốn của đông đảo độc giả, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức toạ đàm với chủ đề "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất".

Cần áp dụng đấu giá tài sản bất động sản theo hình thức bỏ phiếu

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: Chúng ta đã nhận thấy có cả mặt tích cực trong cơ chế đấu giá nhưng đi đôi với đó vẫn còn nhiều khiếm khuyết, thậm chí lỗ hổng, kẽ hở để nhà đầu tư lợi dụng. Vì sao giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm?

Chau-Hosea

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Ảnh: Nhà đầu tư.

Các doanh nghiệp đã trúng đấu giá lô đất Thủ Thiêm trung bình tăng gấp hơn 7 lần so với mức giá khởi điểm, cao nhất là gấp 8,3 lần. Tại sao có tình trạng này?

Nguyên nhân thứ nhất là cơ chế để thực hiện nguyên tắc Luật Đất đai điều 120 quy định định giá phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định mới định tính chưa định lượng được dẫn tới định giá đất có thể dẫn tới chuyện người định giá đất, người ký văn bản cuối cùng bị truy trách nhiệm cá nhân, rủi ro nghề nghiệp do khiếm khuyết từ cơ chế chính sách.

Trong giai đoạn 2021, giá đất Bắc Giang, Bắc Ninh cũng thường tăng gấp đôi giá khởi điểm nhưng ở TP.HCM qua 4 lô đấu giá cho thấy mức trung bình tăng tới 7,9 lần. Cơ chế định giá đất rõ ràng chưa phù hợp.

Luật Đất đai quy định 5 phương pháp định giá đất, hiện chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư dựa trên 2 tổng quan trọng 1 là tổng chi phí đầu tư dự kiến của dự án, 2 là tổng doanh thu của dự án sau khi thực hiện, lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư thì ra giá khởi điểm.

Quy định pháp luật dựa trên tổng doanh thu dự án hiện không sát thực tiễn, không tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai. Ví dụ giá bán sản phẩm khu đất Thủ Thiêm trong tương lai từ 3-5 năm dao động từ 600 triệu đồng/m2 sàn nhưng hiện chỉ bán (giá khởi điểm) từ 150-200 triệu đồng/m2.

Phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, định giá đất phổ biến hiện nay là thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật.

Thực tế, nói TP.HCM áp dụng đúng theo Luật Đấu giá tài sản 2016 là do đang áp dụng điều 40 trong Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá - phương pháp này được cho rằng không phù hợp với quyền sử dụng đất để làm 1 dự án bất động sản mà chỉ phù hợp khi đấu giá 1 bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản.

Còn với một khu đất phát triển dự án bất động sản do nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

TS Nguyễn Anh Tuấn: Tôi hiểu ý ông Lê Hoàng Châu, là quá trình đấu giá đất là phù hợp với pháp luật hiện hành, kể cả quá trình định giá khởi điểm, hay doanh nghiệp bỏ giá cao cũng không vi phạm gì. Theo ông, cần đề xuất gì để hoàn thiện quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, như việc thay đổi hình thức đấu giá, bỏ đấu giá miệng, hay cần chuyển sang bỏ phiếu với sự lựa chọn kỹ càng năng lực của người tham gia đấu giá?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: Hiện các nước thường áp dụng phương thức đấu giá theo điều 42, 43 luật Đấu giá tài sản của Việt Nam khi đấu giá tài sản là bất động sản để phát triển dự án, tức là đấu giá theo bỏ phiếu khi nhà đầu tư đủ tiêu chuẩn. Ai bỏ cao giá nhất thì trúng đấu giá.

Điều 42, Luật Đấu giá tài sản cũng ghi rõ trường hợp bỏ phiếu gián tiếp, gửi qua bưu điện bỏ phiếu, ai trả giá cao nhất là thắng không như đấu giá trực tiếp bằng miệng, so kè tới 140-170 lần để đấu giá.

Chúng tôi đã có đề xuất điều kiện năng lực tài chính, thực hiện dự án của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với tài sản công. Phải quy định điều kiện người tham gia đấu giá để không có tình trạng bỏ giá cao rồi không có khả năng thực hiện.

Cơ sở dữ liệu về đất đai là tài sản quốc gia phải công khai, minhh bạch

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV: Theo tôi có khá nhiều bất cập trong vấn đề đấu giá đất. Đầu tiên là cách tiếp cận. Tôi thấy rằng bản thân 2 luật đang có quy định khiến tư duy khác nhau về đất đai.

TSLuc-THieu

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV. Ảnh: Trọng Hiếu.

Cụ thể, Luật Đất đai cho rằng đó là tài sản, nên các địa phương mới chuộng đưa ra đấu giá. Mong giá càng cao càng tốt, càng nhanh càng tốt, đây là bất cập bởi các địa phương chưa tính toán được nếu giá cao thì hệ lụy là gì?

Trong khi đó Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu đưa ra 2 điều kiện rằng nhà đầu tư, chủ đầu tư phải có dự án sử dụng đất để xây dựng công trình, quy định về tính khả thi của dự án.

Chính vì 2 luật quy định như vậy nên các địa phương theo luật đất đai. Đây là vấn đề cần quan tâm.

Hai là, phương thức đấu giá hiện nay mở như vậy, đua nhau đấu giá nhưng lại chưa có hình thức bỏ phiếu kín.

Ba là, bất cập quy định năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiêp cho dự án chưa được đề cập, chưa chặt chẽ.

Bên cạnh đó, quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu, cần rà soát lại vấn đề này. Bây giờ bỏ cọc chỉ mất 20% giá khởi điểm nên họ sãn sàng bỏ cọc, hệ lụy rất lớn về lãng phí, chậm tiến độ, uy tín.

Phương thức định giá còn bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý. Ngoài ra, quy trình đấu giá, nộp tiền, quyết toán sau khi trúng thầu cũng là vấn đề cần rà soát.

Từ đó, tôi đề xuất phải thay đổi tư duy nhà lãnh đạo, phải tính đến những hệ luỵ và tác động đến đời sống địa phương.

Cần sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật Đất đai (Điều 108,119,120). Cần rà soát lại Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư. Hết sức quan tâm đến vấn đề công khai minh bạch.

Chúng ta phải sửa lại quy trình, quy định về phương thức định giá, cơ sở để đưa ra mức định giá. Cần cập nhật để phù hợp với thực tiễn.

TS Nguyễn Anh Tuấn: TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần thay đổi phương pháp định giá khởi điểm. Phải chăng giá khởi điểm hiện nay được dựa trên các phương pháp còn mang tính máy móc, chưa tính hết các yếu tố vị trí đất vàng, kim cương, lợi thế so sánh độc nhất trong tương lai. Nếu không tính đến các yếu tố này thì giá khởi điểm có thể còn thấp, còn giá nhà đầu tư bỏ ra chưa hẳn đã là cao?

TBTTuan-THieu

Tiến sĩ kinh tế Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn. Ảnh: Trọng Hiếu.

TS Cấn Văn Lực: Có 3 cách để đưa ra 1 mức giá khởi điểm hợp lý: Tham khảo bất động sản tương tự, những bất động sản đã có tiền lệ hoặc tham khảo công ty định giá chuyên nghiệp.

TS Nguyễn Anh Tuấn: Trước khi tham gia đấu giá, một số nhà đầu tư đã huy động lượng vốn rất lớn, hàng nghìn tỷ đồng qua kênh trái phiếu. Sau đợt đấu giá, Chính phủ yêu cầu NHNN rà soát các NHTM cho các doanh nghiệp vay tham gia đấu giá, kết quả là không có NHTM nào cho vay. Vậy thì, vấn đề là để có vốn thực hiện các dự án lớn như ở Thủ Thiêm, nhà đầu tư có được huy động các nguồn vốn như trái phiếu, tín dụng hay không?

TS Cấn Văn Lực: Doanh nghiệp cần show ra cấu trúc huy động vốn vay, từ việc huy động trái phiếu hay vốn tự có. Từ đó suy ra năng lực tài chính.

Về kỹ thuật không cấm đoán được, nhưng qua đó có thể thấy được năng lực tài chính và tính khả thi khi doanh nghiệp triển khai dự án. Tôi cũng mong cơ sở dữ liệu về đất đai sẽ tốt hơn, bởi đây là tài sản quốc gia cần công khai, minh bạch.

Các nhà đầu tư phải có trách nhiệm với xã hội

TS Nguyễn Anh Tuấn: Chúng ta đã nghe 2 ý kiến, từ phía đại diện doanh nghiệp và một viện nghiên cứu. Tiếp theo chúng ta lắng nghe ý kiến của một chuyên gia khoa học độc lập, xin mời PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Đại học Luật Hà Nội.

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến: Đất đai chính là nguồn lực để phát triển kinh tế đất nước. Nếu chúng ta không sớm tìm ra cơ chế thích hợp để tận dụng, thì sẽ gặp khó khăn trong việc thực hiện mục tiêu, tham vọng. Tôi cho rằng, đấu giá quyền sử dụng không có lỗi mà lỗi là do cơ chế chính sách, cũng như cách chúng ta thực hiện.

TD-Tuyen-THieu

PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội. Ảnh: Trọng Hiếu.

Trong năm vừa qua, tỷ lệ đóng góp ngân sách nhà nước từ đấu giá đất đã tăng mạnh (16-17%). Bên cạnh đó, trong bối cảnh tài nguyên đất đai khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất tăng, hình thức đấu giá tạo ra cơ chế bình đẳng cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận một cách công khai minh bạch.

Tôi muốn nhấn mạnh rằng, tình trạng bỏ cọc của các nhà đầu tư tại địa phương là không mới. Tuy nhiên, gần đây, sau câu chuyện bỏ cọc của Tân Hoàng Minh, thì chúng ta mới để ý đến nó. Về cơ bản, những nhà đầu tư này cũng không vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, câu chuyện cần phân tích ở đây chính là qua những vụ việc bỏ cọc với giá cao như vậy, thì nó sẽ dẫn đến hệ lụy gì về kinh tế - xã hội. Điều này là rất đáng lo ngại. Những vụ đấu giá cao bất thường sẽ khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, với một giá ảo.

Bên cạnh đó, nó cũng khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn. Hiện tại, chúng ta cần có chế tài đánh giá các doanh nghiệp tham giá đấu giá, xem hồ sơ pháp lý có sạch sẽ hay không, trong 5 năm có bỏ cọc sau đấu giá hay không. Nếu vi phạm thì nên không cho tham gia.

Chế tài cần nghiêm khắc hơn với các doanh nghiệp bỏ cọc như bổ sung mức tiền phạt. Cấm trong 5 năm không được đấu giá. Nếu tái phạm, có thể xem xét về xử lý trách nhiệm hình sự. Không nên để doanh nghiệp lợi dụng kẽ hở pháp luật, coi đấu giá là trò chơi để đánh bóng tên tuổi. Chúng ta cần yêu cầu các nhà đầu tư phải có trách nhiệm với xã hội cũng như tính bền vững của thị trường.

Xem xét quy hoạch đất đai trong vòng 10 năm thay vì 2-3 năm

GS-TSKH. Nguyễn Mại:  Theo tôi, công khai, minh bạch là tốt trong đấu giá, đấu thầu. Không có nước nào trên thế giới không coi đất đai là tài nguyên quan trọng nhất.

Mai-THieu-TDDGD

GS-TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghệp đầu tư nước ngoài. Ảnh: Trọng Hiếu.

Tuy nhiên, qua câu chuyện ở huyện Lộc Ninh (Bình Phước) khi có quy hoạch khu đô thị, trước khi công bố quy hoạch, các nhà đầu tư mua gom đất của dân với 1 giá thấp nhằm gom sổ đỏ, sau đó khi công khai quy hoạch họ sẽ bán được với giá gấp 2-3 lần giá lúc mua, bằng cách là khi đấu giá đất nằm trong quy hoạch, sẽ có hàng xe ô tô con, bus lên đóng kịch, mồi chài lên giá và ăn chênh lệch rất lớn.

Vì vậy có thể thấy, quan trọng là bắt đầu từ quy hoạch. Hiện, chúng ta có những con đường đắt nhất thế giới do chi phí giải phóng mặt bằng rất cao. Hà Nội đã từng có quyết định rất tốt khi mở rộng đường Kim Liên, lấy 2 bên đường 50 m, lấy tiền đền bù bằng giá trị tiền thuê đất tăng lên, theo quy hoạch Hà Nội sẽ có khu đô thị hiện đại 2 bên cầu Kim Liên nhưng sau đó lại không thực hiện được.

Vấn đề quy hoạch cần phải có tầm nhìn dài hạn, khả dĩ trong vòng 10 năm không phải chuyện quy hoạch trong vòng một, vài năm. Bộ KH&ĐT, Bộ TN&MT cần có nghiên cứu hướng dẫn làm quy hoạch đất đai trong quá trình đô thị hoá. Cùng với đó, ở đâu có quy hoạch thì phải có dữ liệu công khai để người dân, nhà đầu tư tiếp cận được 1 cách công bằng cho tất cả.

Riêng với câu chuyện Thủ Thiêm tại TP.HCM, cần nhìn nhận rằng, những thành phố lớn như TP.HCM rất cần rút kinh nghiệm. Không thể nói như Sở Tư pháp, TP.HCM là làm đúng pháp luật thì không xử lý được mà cần có cách nhìn dài hạn hơn, có sách lược để kiến nghị giải quyết chung cho cả nước. Không thể coi là đúng pháp luật thì cho qua và không rút kinh nghiệm.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: GS-TSKH. Nguyễn Mại nhấn mạnh 2 ý là cần minh bạch quy hoạch và hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Giáo sư đánh giá việc bỏ giá cao, hay bỏ cọc không vi phạm pháp luật, tuy nhiên cần lưu ý đến đạo đức kinh doanh của doanh nghiệp.

Về phần mình, PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến đề cập đến hệ lụy của việc bỏ cọc, không chỉ ở Thủ Thiêm mà trên phạm vi cả nước. Từ đó đặt ra vấn đề cần cơ chế chặt chẽ hơn, chẳng hạn không cho người bỏ cọc tham gia đấu giá trong 5 năm, hay bổ sung thêm hình phạt chứ không chỉ thu tiền cọc.

Kiểm soát chặt chẽ đấu giá đất bất thường

Tiếp theo, xin mời ý kiến của TS. Trần Minh Sơn, Trưởng Văn phòng Chương trình Hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2021-2025, Bộ Tư pháp.

TS. Trần Minh Sơn: Vừa qua TP.HCM đã đấu giá công khai 4 lô đất Thủ Thiêm với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp, giá trị trúng đấu giá gấp 7 lần giá khởi điểm. Nếu tính theo giá trị, sau khi xây dựng và bán là 80 tỷ/căn, điều này làm rung động thị trường bất động sản.

TDDGD1-THieu

TS Trần Minh Sơn (phải) phát biểu tại toạ đàm qua hình thức trực tuyến. Ảnh: Trọng Hiếu.

Tôi được tham gia hỗ trợ pháp lý doanh nghiệp trong 10 năm nay, tôi thấy có 2 góc nhìn về vấn đề này.

Đầu tiên, việc đấu giá này đã có những kết quả tích cực, sẽ có khoản kinh phí ngân sách cho thành phố, lợi ích quốc gia. Song có hệ quả như các doanh nghiệp đấu giá quá cao gây ảnh hưởng đến hoạt động thị trường.

Theo quy định thì việc trả giá là quyền của doanh nghiệp, song việc trả giá cao rồi bỏ cọc sẽ gây bất ổn cho thị trường, một số doanh nghiệp sẽ lợi dụng giá cao để xin định giá lại, rút ruột ngân hàng hoặc làm sạch báo cáo tài chính. Việc giá trúng cao tại Thủ Thiêm sẽ khiến giá tại các thị trường khác cũng bị đẩy lên cao.

Từ đó, tôi kiến nghị cần khẩn trương thực hiện công điện của Thủ tướng trong việc rà soát bất thường, các doanh nghiệp đấu giá thành công là điều tốt, nhưng với những hoạt động đấu giá bất thường thì cần nghiêm túc rà soát, đề nghị các cơ quan có liên quan kiểm soát chặt chẽ.

Bên cạnh đó, cần có quy định cụ thể về năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia đấu giá, cần kiểm soát, nâng cao chất lượng đấu giá, nâng cao chất lượng trong quá trình tổ chức đấu giá nhằm phòng chống tiêu cực tham nhũng; những tài sản đặc biệt cần rà soát chặt chẽ, tránh hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư.

Tôi cũng đề nghị sửa đổi bổ sung quy định về giá đất, các nội dung có liên quan đến đấu giá và quy hoạch sử dụng đất. Thời gian vừa qua cũng có nhiều khen thưởng, vinh danh với những doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, nhưng cần rà soát lại những doanh nghiệp có liên quan đến những vi phạm như bỏ cọc.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Những kiến nghị của TS. Trần Minh Sơn rất rõ ràng. Trong đó, TS. Sơn đánh giá đấu giá Thủ Thiêm là giá quá cao. Tuy nhiên, có ý kiến mức giá đó lại không cao, nếu người mua cho 5-10 năm tới. Vậy, ông nhận định mức giá bao nhiêu là phù hợp?

TS. Trần Minh Sơn: Như ý kiến đã trao đổi, thực tế, việc trả giá, định giá đất là vấn đề cần phải xem xét lại, tại 4 lô đất Thủ Thiêm là mức giá lớn, cách biệt tới 700 tỷ đồng. Còn thế nào là cao, thế nào là thấp thì cần đưa ra để bàn, đây cũng là điều vướng ở các cuộc đấu giá.

Giá khởi điểm các khu đất đã hoàn thiện so với trước đây, căn cứ thực tế giá thị trường nhưng bước giá cụ thể thế nào cần đưa ra thảo luận. Việc một doanh nghiệp bỏ bước giá như thế nào, hay cao nữa, gấp đôi giá là quyền của doanh nghiệp, không cấm được.

Hiện, đấu giá cổ vật hay giá trị lịch sử bỏ giá hàng 100 lần là quyền doanh nghiệp. Doanh nghiệp bỏ cọc có nhiều lý do có thể sức ép dư luận, ý kiến nọ kia, rồi không thực hiện được mong muốn. Còn xem lại nguyên nhân có thể có nhiều nguyên nhân, chưa biết mục đích doanh nghiệp như thế nào nhưng có thể đã đạt được mục đích.

Chứng minh đấu giá làm nhũng loạn thị trường rất khó

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Tiếp theo, xin mời TS. Dương Đăng Huệ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp đánh giá về chủ đề này.

TS. Dương Đăng Huệ: Chúng ta cần phải khẳng định lại rằng, pháp luật không cấm việc doanh nghiệp bỏ cọc, chấm dứt hợp đồng. Các bên có quyền ký, và có quyền hủy. Hiện tại, theo pháp luật, chúng ta đã có những cơ chế, chế tài để xử lý việc này.

DDHue-THieu

TS. Dương Đăng Huệ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp. Ảnh: Trọng Hiếu.

Tuy nhiên, tôi cho rằng các quy định còn nhiều hạn chế, chưa bám sát với thực tế. Trong thời gian sắp tới, cần tăng cường nghiên cứu, đồng thời đẩy mạnh các biện pháp phạt nghiêm khắc hơn về kinh tế.

Nếu việc doanh nghiệp mất tiền cọc là không đủ, thì theo tôi, cần phải bổ sung việc phạt hành chính theo phần trăm trên hợp đồng đã ký, giá đã trúng đấu giá (khoảng 10%).

Ngoài vấn đề chế tài xử phạt, một vấn đề nữa mà chúng ta cần lưu ý chính là liệu có xuất hiện hành vi gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi hay không.

Tuy nhiên, việc chứng minh là rất khó, gần như không thể làm được. Khi nói đến mặt pháp lý, không thể đưa ra bất kỳ bằng chứng nào được, cũng như việc không thể chứng minh được tính trục lợi. Và nếu thực sự có thể chứng minh được nhà đầu tư gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi, thì khi đó, cơ quan quản lý liên quan đến vụ việc cũng phải chịu trách nhiệm.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: TS. Dương Đăng Huệ đưa ra những ý kiến rất hay. Nếu đánh giá là nhà đầu tư trục lợi, thì phải chăng cơ quan nhà nước ký hợp đồng cũng là "đồng phạm"?

Vụ việc Thủ Thiêm là chưa từng có tiền lệ, và từ thực tiễn này đặt ra vấn đề về hoàn chỉnh luật pháp. Chuyển sang ý kiến của một cơ quan nhà nước về tài nguyên môi trường, xin mời TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và môi trường đưa ra đánh giá về vấn đề này.

"Luật pháp chưa hoàn chỉnhđừng bắt tội nhà đầu tư"

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và môi trường: Quy định pháp luật đủ chế tài để nhà đầu tư không bỏ cọc hoạt động đấu giá của chúng ta không có gì sai, doanh nghiệp tham gia đấu giá cũng không vi phạm pháp luật.

ThoVT-THieu

Ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách TN&MT (Bộ TN&MT). Ảnh: Trọng Hiếu.

Phải khẳng định rằng, pháp luật của chúng ta có đầy đủ, có đủ chế tài đảm bảo thực hiện hợp đồng. Hiện pháp luật đã đầy đủ quy định để thực hiện đấu giá đất, thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp, kể cả thực hiện dự án về sau.

Theo quy định hiện hành, chúng ta có thể tổ chức đấu giá có điều kiện, doanh nghiệp cần có năng lực tài chính, năng lực thực hiện dự án mới được tham gia đấu giá. Luật Đấu giá tài sản quy định rõ, tiền đặt trước nhà đầu tư tối đa 20% so với giá khởi điểm. Sau khi trúng đấu giá, khoản tiền đặt trước sẽ được chuyển thành đặt cọc để thực hiện giao kết hợp đồng.

Tuy nhiên, quy chế đấu giá có thể quy định, khi doanh nghiệp trúng đấu giá thì phải nộp đủ 20% so với giá đã bỏ (không phải giá khởi điểm) ngay sau khi trúng đấu giá mới được ký hợp đồng. Vì vậy, có thể đã đủ chế tài buộc nhà đầu tư thực hiện hợp đồng chỉ cần thực hiện trong quy chế đấu giá.

Cùng với đó, hiện nay quy định chậm nhất sau 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất và sau 90 ngày phải nộp đủ 100% dẫn tới tình trạng trì hoãn, đợi giá đất lên hoặc nếu giá đất giảm thì bỏ cọc. Điều này có thể điều chỉnh lại để phù hợp với thực tiễn.

Trong vụ việc đấu giá đất Thủ Thiêm có phân tích nhiều tác động tới giá bồi thường, mặt bằng giá, gây nhiễu loạn thị trường nhưng đó không phải lỗi của nhà đầu tư mà do cơ quan quản lý. Theo quy định trước 1 năm thực hiện dự án thì bồi thường cho người dân.

Cách đây 20 năm đã bồi thường đất Thủ Thiêm thì định giá là khu chưa có hạ tầng nên việc xây dựng bản đồ giá đất trước khi có quy hoạch, sau khi có quy hoạch là cần thiết để đảm bảo cơ sở giá đất. Về định giá đất nói hiện không phù hợp chủ yếu là do thực hiện.

Hiện trong quy định, có 4 phương pháp đầu là phù hợp với thế giới. Nhưng trong quá trình thực hiện, hiện chưa định giá đúng doanh thu đầu vào là do quá trình thực hiện của chúng ta. Vì vậy, việc xác định doanh thu sau khi có hạ tầng là cần thiết.

Khung pháp lý hiện là đủ để thực hiện đấu giá đất công khai, minh bạch. Thế giới đấu thầu là mua sắm công, còn đấu giá là bán tài sản công. Vì vậy không ai thay đấu giá bằng đấu thầu mà chỉ có thể là đấu giá có điều kiện, là nhà đầu tư phải đảm bảo điều kiện mới cho tham gia đấu giá. Đấu giá là đảm bảo nguồn thu tốt nhất cho nhà nước.

Về giá đất Thủ Thiêm, thực tế thế giới, tại Hong Kong, có vị trí định giá lên tới 3,1 tỷ đồng/1m2. Nên nhỡ Thủ Thiêm trở thành trung tâm tài chính thế giới như Hong Kong thì mức giá 2,4 tỷ/m2 không thể nói là vô lý. Có thể nói, đấu giá để thu tiền cao nhất là không có gì sai.

Trong thời gian tới, yêu cầu công khai dữ liệu đất đai là ưu tiên hàng đầu, từng miếng đất phải được định danh, cần đủ tình trạng pháp lý, giá đất đấu giá, giá đất thường xung quanh, khi giao dịch thì lưu giữ các lịch sử.

Về đề xuất thêm chế tài cấm doanh nghiệp tham gia đấu giá tham gia 5 năm sau khi bỏ cọc là không khả thi vì họ sẵn sàng thành lập doanh nghiệp khác để đi đấu giá nên quy định để doanh nghiệp mất cọc khi bỏ cọc là đã đủ.

Có thể nói quy định hiện hành là đầy đủ cho các địa phương cho doanh nghiệp tham gia đấu giá, rồi để doanh nghiệp không bỏ cọc. Và không thể nói theo cách giá một khu đất tăng quá mạnh sẽ tác động tới giá đất của cả nước. Điều đó chỉ có giá trị thời điểm, rồi tất cả sẽ quay về giá thị trường.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: PGS-TS. Nguyễn Đình Thọ đánh giá hệ thống các quy định pháp luật về đấu giá đất đã đầy đủ. Tuy nhiên. có nhiều ý kiến là hệ thống pháp luật đầy đủ nhưng chưa thật hợp lý, chưa sát với thực tiễn. PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến đánh giá các ý kiến này như thế nào?

Cùng với đó, thực tế là các dự án có giá đất tăng rất nhiều lần, vượt xa chi phí giải phóng mặt bằng sau khi hoàn thành hạ tầng. Phải chăng cần tính toán lại vấn đề giải phóng mặt bằng để nâng cao lợi ích của người dân bị ảnh hưởng?

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến: Đúng là hệ thống pháp luật của chúng ta đã có cơ chế. Tuy nhiên, câu chuyện đặt ra ở đây, chính là với hệ thống như vậy, khi áp dụng vào thực tế, thì có hiệu quả hay không.

TuyenTD-THieu

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội (trái). Ảnh: Trọng Hiếu.

Tại sao cơ chế đầy đủ rồi, nhưng khi áp dụng lại không thể đạt được những mục đích của việc tổ chức đấu giá. Doanh nghiệp đấu giá cao, nhưng nhà nước về cơ bản chỉ thu được tiền cọc.

Tôi cho rằng, nhân dịp này, chúng ta cần phải rà soát lại, nếu quy định nào chưa phù hợp, thì sửa đổi, bổ sung. Nếu không làm sớm, thì chắc chắn, những câu chuyện như vậy sẽ còn tái diễn. Cụ thể, hiện tại quy định về giá đất trong luật đất đai có những bất cập, mà tôi cho rằng là điểm trừ lớn, trong đó bao gồm hình thức quy định giá đất.

Trước đây, giá đất quy định phải sát với giá thị trường. Tuy nhiên, giờ đây, giá đất quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng thị trường. Đây là một hình thức thiên về định tính hơn là định lượng. Bên cạnh đó, chúng ta cũng không có hệ thống kiểm định thông tin thị trường.

Đặc biệt, trong thời gian tới, cần sớm thành lập một cơ quan thẩm định độc lập để xác định giá đất nhằm tránh được những bất cập hiện hữu.

"Luật pháp chưa hoàn chỉnh thì đừng bắt tội nhà đầu tư"

TS, Nguyễn Anh Tuấn: Tôi rất mong muốn lắng nghe ý kiến của một đại biểu đến từ Quốc hội. Kính mời TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội.

TS. Phan Đức Hiếu: Rõ ràng vấn đề ở đây không phải chỉ là đấu giá, vấn đề về đầu cơ theo nghĩa xấu nhưng đầu cơ theo nghĩa kinh doanh bình thường lại là điều tốt. Theo tôi đây là hệ sinh thái của cả hệ thống pháp luật.

Hieu-THieu

TS Phan Đức Hiếu, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội. Ảnh: Trọng Hiếu.

Đầu tiên, thị trường trong cuộc đấu giá cần được bổ sung bởi các thị trường từ tài sản, hợp đồng dân sự,… Thế nào là thị trường? thị trường là giá hợp người mua người bán, mức giá cao không vi phạm pháp luật.

Về tư duy luật pháp, cần nhấn mạnh rằng luật pháp chưa hoàn chỉnh thì chưa thể phạt nhà đầu tư, do vậy, cần hoàn chỉnh, hoàn thiện. Hai là, câu chuyện thu hồi đất ruộng rồi đưa ra đấu giá với mức giá cao, dẫn đến câu hỏi về giá thị trường, vậy làm sao để xác định được mức giá khởi điểm phù hợp.

Rõ ràng để tránh những hệ lụy trên, có 2 điều phải làm: Không thể chỉ chăm chăm vào luật đất đai và đầu tư mà cần sửa đổi đồng bộ, mục tiêu là làm thế nào để nâng cao giá trị sử dụng mảnh đất đó thay vì chỉ nhìn vào mặt tài chính, vượt qua các giá trị về mặt tài chính, mục tiêu thu về là phải tối đa.

Vấn đề này nằm ở cả Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, cần phải sửa toàn diện các luật có liên quan, đảm bảo giá phản ánh đúng thị trường. Quan trọng nhất ở đây là phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất. Chỉ luật pháp thôi là không đủ, cần thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh, đảm bảo tính trách nhiệm với người tiêu dùng và xã hội.

Cần xử lý vấn đề này để đảm bảo không có hành vi trục lợi. Theo tôi, thời gian tới phải rà soát tổng thể cùng các luật có liên quan.

Vấn đề ở đây không phải chỉ là đấu giá, tôi lấy ví dụ như vấn đề về đầu cơ theo nghĩa xấu nhưng đầu cơ theo nghĩa kinh doanh bình thường lại là điều tốt.

Theo tôi đây là hệ sinh thái của cả hệ thống pháp luật. Trong đó, thị trường trong cuộc đấu giá cần được bổ sung bởi tất cả các thị trường từ tài sản, hợp đồng dân sự, đầu tư…

Thế nào là thị trường? Thị trường là giá hợp người mua người bán, mức giá cao tôi nghĩ không vi phạm pháp luật.

Về tư duy luật pháp, cần nhấn mạnh rằng luật pháp chưa hoàn chỉnh thì đừng bắt tội nhà đầu tư, do vậy, cần hoàn chỉnh, hoàn thiện nó. Trong tiếng Anh có một từ "Legal but not ethical" chưa có tương đương trong tiếng Việt nhưng với nghĩa là áp dụng luật một cách có lợi nhất cho nhà đầu tư.

Trở lại câu chuyện tôi đọc được rằng ở huyện Đức Thọ (Hà Tĩnh) thu hồi đất ruộng rồi đưa ra đấu giá với mức giá khởi điểm 4,7 tỷ đồng/lô đất và nhà đầu tư không một ai đứng ra đấu giá, dẫn đến câu hỏi về mức giá thị trường, vậy làm sao để xác định được mức giá khởi điểm phù hợp.

Rõ ràng để tránh những hệ lụy trên, có 2 điều phải làm: Không thể chỉ chăm chăm vào luật đất đai và đấu giá tài sản mà cần sửa đổi đồng bộ, mục tiêu là làm thế nào để nâng cao giá trị sử dụng mảnh đất đó thay vì chỉ nhìn vào mặt tài chính, vượt qua các giá trị đơn thuần về mặt tài chính, mục tiêu thu về là phải tối đa.

Vấn đề này nằm ở cả Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, cần phải sửa toàn diện các luật có liên quan, đảm bảo giá phản ánh đúng thị trường. Quan trọng nhất ở đây là phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất, phản ánh đúng thị trường. Chỉ luật pháp thôi là không đủ, cần thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh, đảm bảo tính trách nhiệm với người tiêu dùng và xã hội.

Cần xử lý vấn đề này để đảm bảo không có hành vi trục lợi. Theo tôi, thời gian tới phải rà soát tổng thể các vấn đề bất cập cùng các luật có liên quan.

Sau khi nhiều chuyên gia đóng góp ý kiến cho toạ đàm, phát biểu bế mạc TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn cảm ơn các chuyên gia sau hơn 2 giờ đã có những phát biểu tâm huyết góp ý cho chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.

TS. Nguyễn Anh Tuấn cho hay những ý kiến tại toạ đàm sẽ được chuyển tải cơ quan xây dựng pháp luật để các cơ quan có thẩm quyền nhằm xây dựng hệ thống pháp luật về đấu giá tài sản nói chung, đấu giá đất nói riêng chặt chẽ hơn, tránh những trường hợp như hiện nay.

dau-gia-dat1

Các chuyên gia và Ban tổ chức chụp ảnh lưu niệm. Ảnh: Trọng Hiếu.

***

Cuộc đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 thu hút sự chú ý đặc biệt của dư luận khi giá trúng đấu giá đạt mức kỷ lục, vượt gấp từ 6,6 – 8,3 lần giá khởi điểm, trong đó có lô giá trúng đạt 2,4 tỷ đồng/m2. Với mức giá này, ngân sách dự thu tới 37 nghìn tỷ đồng, tuy nhiên, thị trường cũng dấy lên đồn đoán, nghi ngờ về động cơ “thổi” giá để trục lợi của một số doanh nghiệp tham gia đấu giá, đặc biệt sau khi liên tiếp các nhà đầu tư bỏ cọc.

Ngay sau cuộc đấu giá, Thủ tướng Chính phủ đã có công điện yêu cầu các bộ, ngành khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường.

Nhằm đánh giá thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua; nhận diện khuôn khổ pháp luật liên quan đấu giá quyền sử dụng đất hiện hành, vào hồi 9h30 ngày 3/3, Tạp chí Nhà đầu tư/nhadautu.vn tổ chức buổi toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất" với sự góp mặt của nhiều vị chuyên gia uy tín, đại diện của các đơn vị quản lý hoạt động đấu giá đất.

Các diễn giả tham gia buổi toạ đàm gồm:

GS.TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội DN Đầu tư nước ngoài.

TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội.

Ông Trần Minh Sơn, Trưởng Văn phòng Chương trình hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2021-2025, Ban Quản lý, Bộ Tư pháp.

Ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách TN&MT (Bộ TN&MT).

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV.

TS. Dương Đăng Huệ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Toạ đàm nhằm đánh giá thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua: Tăng về thu ngân sách, minh bạch quyền tiếp cận tài nguyên đất đai, phòng chống tham nhũng… Tuy nhiên cũng nổi lên một số vụ việc thông đồng "dìm" giá, "thổi" giá để trục lợi.

Toạ đàm Phân tích về vụ đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm: Cuộc đấu giá có tuân thủ đúng quy định pháp luật? Có “bất thường” hay không? Tác động đến thị trường bất động sản thế nào? Dư luận đã thật sự công bằng trước pháp luật với các nhà đầu tư tham gia đấu giá?

Đồng thời, nhận diện khuôn khổ pháp luật liên quan đấu giá quyền sử dụng đất hiện hành (Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản và các quy định pháp luật có liên quan): Hiệu quả/bất cập.

Tại toạ đàm, các chuyên gia sẽ kiến nghị các giải pháp để hoàn thiện khuôn khổ pháp luật, phát huy hiệu quả công cụ đấu giá quyền sử dụng đất; tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thông thoáng; đảm bảo quyền tự do kinh doanh đồng thời ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Nội dung tọa đàm sẽ được tường thuật trên nhadautu.vnBạn đọc có ý kiến hoặc thắc mắc cần trao đổi xin mời gửi câu hỏi về hộp thư toà soạn: [email protected] 

Mã ngoại tệ Tên ngoại tệ Tỷ giá mua Tỷ giá bán
    Tiền mặt Chuyển khoản Chuyển khoản
USD Đô la Mỹ 23,150.00 23,170.00 23,460.00
EUR EURO 24,022.00 24,118.00 24,483.00
GBP Bảng Anh 0.00 28,004.00 0.00
SGD Đôla Singapore 16,480.00 16,588.00 16,839.00
HKD Đô la Hồng Kong 0.00 0.00 0.00
JPY Yên Nhật 168.13 168.98 171.54
AUD Đô la Úc 15,767.00 15,870.00 16,143.00
CAD Đô la Canada 17,813.00 17,921.00 18,192.00
CHF Franc Thụy Sĩ 0.00 24,179.00 0.00
KRW Won Hàn Quốc 0.00 17.81 0.00
THB Baht Thái Lan 0.00 654.00 0.00
TWD Tân Đài tệ 0.00 0.00 0.00
NZD Đô la New Zealand 0.00 14,353.00 0.00

Nguồn: ACB Bank

Điều chỉnh kích thước chữ