Những chủ nợ của Novaland là ai?

Như Nhadautu.vn đã đề cập ở bài viết trước, BCTC bán niên năm 2024 đã kiểm toán của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL – Novaland) gây bất ngờ khi báo lỗ 7.327 tỷ đồng, trong khi trước đó báo cáo tự lập lãi 345 tỷ đồng. Kiểm toán cũng chỉ ra có sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của Tập đoàn.

Đặt bên cạnh câu chuyện lãi lỗ, một thông tin được giới đầu tư quan tâm nhất ở Novaland là con số nợ vay tài chính. Tại ngày 30/6/2024, tổng nợ phải trả công ty ở mức 200.816 tỷ đồng, tăng 2,36% so với số đầu kỳ. Trong đó, nợ vay tài chính ngắn/dài hạn là hơn 59.215 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với tiền và tương đương tiền, cùng các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn mà công ty nắm giữ (gần 2.175 tỷ đồng tại ngày cuối quý II/2024).

Trong đó, các khoản vay ngắn/dài hạn của Novaland liên quan đến Credit Suisse AG – chi nhánh Singapore lên đến 10.762 tỷ đồng, chiếm hơn 18,3% tổng nợ vay tài chính.

Cụ thể, Novaland vay ngắn hạn Credit Suisse AG – chi nhánh Singapore số tiền 1.854,5 tỷ đồng. Khoản vay này có kỳ hạn 42 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên, lãi suất vay tính theo LIBOR cộng với biên độ 4,25%/năm và được trả định kỳ 6 tháng một lần. Khoản vay được đảm bảo bằng tổng giá trị tài sản hình thành trong tương lai của một dự án tại huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

Bên cạnh đó, Novaland cũng ghi nhận vay ngắn hạn từ bên thứ ba với đơn vị thu xếp tiếp tục là Credit Suisse AG – chi nhánh Singapore, số nợ vay là 1.401 tỷ đồng. Lãi suất vay được tính theo lãi suất qua đêm có đảm bảo cộng với biên độ 5,76%/năm và được trả định kỳ 3 tháng một lần. Công ty phải trả thêm một khoản tiền đủ để đảm bảo bên cho vay nhận được IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) mục tiêu là 11,5% năm. Tài sản đảm bảo là cổ phần của công ty sở hữu bởi các cổ đông.

Ngoài ra còn dư nợ trái phiếu 7.606 tỷ đồng với Credit Suisse AG – chi nhánh Singapore là bên thu xếp và đại lý phát hành. Lô trái phiếu chuyển đổi này được huy động vào ngày 16/7/2021 cho các nhà đầu tư quốc tế do The bank of New York Mellon – chi nhánh London là đại lý ủy thác. Gói trái phiếu tổng giá trị 300 triệu USD với mệnh giá 200.000 USD/trái phiếu, đáo hạn vào ngày 16/7/2026. Lãi trái phiếu là 5,25%/năm và lãi mua lại là 6%/năm. Trái phiếu không có tài sản đảm bảo và được chuyển đổi thành cổ phần NVL bắt đầu từ ngày tròn 41 ngày kể từ ngày phát hành cho đến ngày thứ 10 trước ngày đáo hạn.

Xét về các định chế tài chính trong nước, MBBank là đơn vị cấp vốn tín dụng lớn nhất cho Novaland trong số các nhà băng. Tại ngày 30/6/2024, dư nợ của Novaland với MBBank là 2.459 tỷ đồng. Mục đích của các khoản vay dùng để đầu tư vào dự án, bổ sung vốn lưu động cho Tập đoàn. Tài sản đảm bảo là phần vốn góp của Tập đoàn trong công ty con, quyền sử dụng đất của dự án tại huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; hợp đồng mua bán và quyền tài sản phát sinh liên quan dự án tại xã Tiến Thành, TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận; một phần dự án tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai…

Xếp sau MBBank là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) khi cho Novaland vay tổng cộng 2.455 tỷ đồng, chiếm chủ yếu là các khoản vay dài hạn. Tài sản đảm bảo cho các khoản vay này là phần vốn góp của Novaland tại một số công ty con, quyền tài sản phát sinh từ việc đền bù giải tỏa một dự án tại TP.HCM; hoặc quyền sử dụng đất và quyền tài sản hình thành trong tương lai của một phần dự án tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai…

Đáng chú ý không kém là số dư nợ trái phiếu ngắn/dài hạn với tổng giá trị hơn 38.660 tỷ đồng. Trong đó, các khoản trái phiếu do các công ty chứng khoán làm đầu mối thu xếp phát hành, như Chứng khoán MB (6.438 tỷ đồng), Chứng khoán Dầu Khí (5.892 tỷ đồng), Chứng khoán SSI (3.428 tỷ đồng)…

BCTC kiểm toán cũng có sự thay đổi so với báo cáo tự lập khi xuất hiện khoản vay 5.220 tỷ đồng trái phiếu do Chứng khoán VPBank thu xếp. Nhiều khả năng đây là các lô trái phiếu được đàm phán gia hạn nợ. Thuyết minh BCTC cho thấy các trái phiếu kể trên có ngày đáo hạn ban đầu từ tháng 6/2023 – tháng 8/2024, song thời gian đáo hạn lùi lại 2 năm từ tháng 6/2025 – tháng 8/2026.

Bên cạnh Chứng khoán VPBank, một số khoản trái phiếu do các công ty chứng khoán làm đầu mối thu xếp phát hành, như Chứng khoán MB (6.438 tỷ đồng), Chứng khoán dầu khí (5.892 tỷ đồng), Chứng khoán SSI (3.428 tỷ đồng)…

Đặc biệt, tìm hiểu của Nhadautu.vn cho thấy Novaland đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán nhiều khoản vay. Có thể kể đến vi phạm nghĩa vụ thanh toán số tiền 420 tỷ đồng thuộc khoản vay thu xếp bởi Credit Suisse AG, chi nhánh Singapore (tổng dư nợ 1.401 tỷ đồng); hay toàn bộ số dư của khoản vay thu xếp bởi Stark1st Co. Ltd (942 tỷ đồng).

Chưa dừng lại ở đó, Novaland còn tiếp tục vi phạm nghĩa vụ thanh toán khoản vay ngắn hạn với Credit Suisse AG, chi nhánh Singapore (1.854 tỷ đồng), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – chi nhánh TP.HCM (7,6 tỷ đồng).

Tập đoàn còn vi phạm một số cam kết với hợp đồng vay và trái phiếu khác. Đó là khoản vay ngắn hạn thu xếp bởi Credit Opportunities III Pte. Limited (2.445 tỷ đồng), lãi suất cho vay 6%/năm và đến hạn vào ngày 18/6/2025. Ngày 27/9/2023, bên cho vay và công ty đã ký Thỏa thuận ban đầu về việc đồng ý một số điều khoản gia hạn thanh toán các khoản gốc và lãi. Tại ngày 30/6/2024, các điều khoản để được thỏa thuận gia hạn chưa được đáp ứng và cũng tại ngày này thời hạn hoãn nợ theo thỏa thuận hoãn nợ thứ 2 đã hết hạn. Bên cho vay tiếp tục bảo lưu quyền thực hiện bất kỳ quyền và/hoặc biện pháp khắc phục nào theo thỏa thuận cho vay.

Novaland còn vi phạm nghĩa vụ thanh toán khoản vay ngắn hạn với Seatown Private Credit Master Fund (2.235 tỷ đồng), đáo hạn vào tháng 5/2024.

Novaland nỗ lực cải thiện hoạt động kinh doanh

Dù hoạt động kinh doanh còn nhiều khó khăn, song các chủ nợ thời gian qua vẫn tiếp tục đặt niềm tin và giải ngân cho Novaland. Nửa đầu năm 2024, Tập đoàn đã được giải ngân số tiền là 892 tỷ đồng thông qua các hợp đồng tín dụng mới từ ngân hàng. Ban Tổng giám đốc tin tưởng Tập đoàn sẽ tiếp tục được thêm hạn mức tín dụng mới với số tiền 12.468 tỷ đồng trong 12 tháng tiếp theo để tài trợ cho các dự án đang triển khai.

Cập nhật thời điểm gần nhất, MBBank vào tháng 9 vừa qua đã cam kết giải ngân gói 1.100 tỷ đồng cho Công ty TNHH Thành phố Aqua (công ty con Novaland), chủ đầu tư dự án Aqua City và các nhà thầu trực tiếp thi công dự án Aqua City theo tiến độ.

Tại Hội nghị nhà đầu tư hồi đầu tháng 8 vừa qua, khi được hỏi về các khoản cho vay tại Novaland, ông Lưu Trung Thái - Chủ tịch HĐQT MBBank thông tin: “MBBank vẫn thường xuyên theo dõi và cập nhật tình hình tại dự án Aqua City. Đây là dự án được Chính phủ làm điểm để tháo gỡ khó khăn cho nhóm doanh nghiệp bất động sản... Năm 2025, dự án này sẽ hoàn thành thủ tục triển khai.”

Ngoài ra, Novaland cho biết tại ngày 30/6/2024 đã đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và trái chủ với tổng số tiền là 17.336 tỷ đồng. Các chủ nợ vẫn sẵn sàng thương thảo về việc chấp thuận gia hạn và cho phép Tập đoàn thời gian để khắc phục.

Bên cạnh đó, Tập đoàn đã lên kế hoạch bán tài sản với tổng số tiền là 25.439 tỷ đồng để hoàn thành nghĩa vụ trong khung thời gian đã đề ra. Có 15 tài sản được chào bán trong nửa đầu năm 2024. Một tài sản đã được bán thành công và thu về 1.000 tỷ đồng. Tập đoàn đã ký các hợp đồng nguyên tắc cho việc bán 7 tài sản với tổng giá trị 12.363 tỷ đồng. Tập đoàn cũng đã ký các biên bản ghi nhớ cho việc bán 3 tài sản với tổng giá trị 9.100 tỷ đồng. Tập đoàn đã nhận được các thư đề nghị không ràng buộc từ người mua cho việc bán 3 tài sản với tổng giá trị 1.982 tỷ đồng. Tập đoàn chưa có bất kỳ thỏa thuận chính thức nào cho việc bán tài sản còn lại với giá trị 994 tỷ đồng.

Novaland khẳng định đang tiếp tục triển khai nhiều giải pháp để có thể tạo ra đủ dòng tiền cho hoạt động. Trong nửa đầu năm, giá trị bàn giao ghi nhận doanh thu đạt 1.891 tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ.

Tập đoàn cũng cho biết, dự kiến nửa cuối năm sẽ hoàn thiện xây dựng và bàn giao 2.600 sản phẩm. Công ty đang nỗ lực hoàn thành công cuộc tái cấu trúc, từng bước khôi phục hoạt động kinh doanh và thực hiện cam kết với khách hàng, nhà đầu tư.