Nhà phố, biệt thự ở TP.HCM chủ yếu là phân khúc trên 30 tỷ đồng

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) của Savills Việt Nam cho thấy, phân khúc biệt thự, nhà phố tại TP.HCM đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp. Cụ thể, năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, xuống 993 căn, thấp nhất trong 5 năm và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao.

Lượng bán và tỷ lệ hấp thụ cũng thấp nhất trong 5 năm, giảm xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Do nguồn cung giá cả phải chăng vẫn còn hạn chế, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường khi các căn giá trị trên 30 tỷ đồng chiếm 67% tổng lượng bán.

Lý giải về tình trạng này, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam cho biết, nguyên nhân khách quan đến từ việc quá trình huy động nguồn vốn bị ảnh hưởng bởi công cuộc thanh tra phát hành trái phiếu BĐS. Ngoài ra, ảnh hưởng của diễn biến kinh tế và chính trị thế giới lên kinh tế trong nước gây nhiều khó khăn, khiến thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp và người dân bị tắc nghẽn.

Bên cạnh đó, về nguyên nhân chủ quan là sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành của TP.HCM đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

"Thực tế, mức hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng. Do khan hiếm nguồn cung, các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có. Hơn nữa, theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, TP.HCM sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở", bà nói.

Năm nay, phân khúc này có nguồn cung mới dự kiến khoảng 1.400 căn, trong đó sản phẩm từ 20-30 tỷ đồng chiếm khoảng 65%. Savills đánh giá, tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại TP.HCM là những thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ.

Vùng ven có nguồn cung đa dạng và giá cả hấp dẫn hơn

Trong khi lượng cung cầu ở TP.HCM ở TP.HCM hạn chế thì nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Năm nay, Bình Dương dự kiến sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ đồng, Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới với 41% có giá 5-10 tỷ đồng và 29% có giá 10-20 tỷ đồng.

Theo Savills Việt Nam, các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương có lợi thế phát triển nhà thấp tầng để cung cấp cho thị trường TP.HCM. Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp và phát triển một cách đồng bộ, thời gian di chuyển sẽ được rút ngắn. Nhờ vậy, giá cả trở nên hợp lý và sản phẩm cũng đa dạng hơn, giúp nguồn cầu dịch chuyển mạnh hơn.

Trong các năm vừa qua, các chủ đầu tư lớn đã thâu tóm quỹ đất tại các thị trường vùng ven này để triển khai các dự án quy mô lớn, giúp đồng bộ cơ sở hạ tầng, sản phẩm đa dạng hơn với nhiều diện tích khác nhau. Đồng thời, giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương và Đồng Nai lần lượt tương đương với 16% và 22% giá bán tại TP.HCM.

Về nguồn cung tương lai đến năm 2026, nguồn cung nhà liền thổ tại TP.HCM gần 5.500 căn, bằng 78% so với Bình Dương và 40% so với Đồng Nai. 75% sẽ tập trung ở khu vực ngoại thành và 25% còn lại ở TP. Thủ Đức (khu vực quận 2 cũ). Huyện Bình Chánh có nguồn cung tương lai lớn nhất với 1.500 căn, theo sau là quận 2 với 1.300 căn và huyện Nhà Bè với 1.000 căn.

Ở góc độ phát triển, trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn như giai đoạn vừa qua, các nhà đầu tư đã có tâm lý thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư.

Vì vậy, Savills Việt Nam khuyến cáo khi phát triển các dự án nhà liền thổ, đặc biệt là tại những khu đô thị vệ tinh, các chủ đầu tư dự án cần chú trọng hơn về vị trí phát triển ở những khu vực có nhu cầu ở thực cao, đầu tư vào chất lượng phát triển, quy hoạch bài bản, giá bán hợp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng và pháp lý minh bạch.

Bài liên quan

Thị trường bất động sản đầu năm 2024 sụt giảm nhu cầu

Nhà ở phân khúc bình dân đón đầu đà phục hồi của thị trường bất động sản

Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường

Doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng gì cho năm 2024?