Dữ liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.

Trong khi, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Và chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.

Trước bối cảnh đó, VARS đánh giá, cùng với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc bình dân sẽ là xu hướng phát triển chính, mạnh mẽ trên thị trường bất động sản (BĐS) trong giai đoạn sắp tới. Bởi đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu và khả năng thực tế của đại đa số người dân.

Phân tích, VARS cho biết, nhiều năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh thông làm gia tăng nhu cầu về nhà ở trong khi nguồn cung liên tục sụt giảm và chưa có dấu hiệu bật tăng kể từ năm 2018 khiến tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng.

"Cơ cấu nguồn cung ngày càng nghiêng về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha kéo dài này khiến giả nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chỉ trả của đại đa số người dân. Không những làm cho những người có nhu cầu mua nhà để ở ngày càng khó tiếp cận nhà ở bằng chính thu nhập của họ mà còn làm sụt giảm nhu cầu này. Đặc biệt là thế hệ trẻ, dần bỏ cuộc vì "cố gắng cỡ nào cũng không mua được nhà", chuyển sang lối sống hưởng thụ, ưu tiên việc thuê nhà", VARS nhận định.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, phát triển nhà ở bình dân sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân có thu nhập ở mức trung bình và cận trung bình, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn bộ thị trường.

Đón đầu đà phục hồi của thị trường

Thực tế chỉ ra, ngay cả trong bối cảnh ảm đạm chung của thị trường BĐS 2023, phân khúc nhà ở bình dân vẫn nhận được sự quan tâm đặc biệt của khách hàng, các dự án ở phân khúc này vẫn có lượng giao dịch ổn định. Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang gần như "đứng im" trong cả năm vừa qua.

Bà Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services cho biết, về nhu cầu, có khoảng 67% khung giá mà khách hàng quan tâm trong năm 2023 là căn hộ dưới 2,5 tỷ đồng. 21% nhu cầu mua rôi vào khung giá từ 2,5-3,5 tỷ đồng và chưa đến 3% cho các căn chung cư giá trên 5 tỷ đồng.

"Nhu cầu thực tế với phân khúc BĐS cao cấp năm nay khá thấp, sẽ nghiêng về loại hình nhà giá rẻ, căn hộ bình dân nhưng loại hình này lại đang quá ít sản phẩm", bà nói.

Chia sẻ thêm, bà Kim Liên nhấn mạnh, một trong những yếu tố khiến khách hàng chưa mua BĐS không phải vì họ không thích hoặc không muốn mà là do họ chưa có đủ tài chính, chưa đủ tự tin về nguồn thu nhập hiện tại.

"Nhiều khách hàng nói rằng họ cũng không tìm thấy được sản phẩm phù hợp với tài chính và chưa đủ tự tin để đi vay số tiền lớn mua BĐS dù lãi suất cho vay đã giảm. Người mua muốn mua nhà giá bình dân còn thị trường bán chủ yếu là phân khúc cao cấp, do đó, rất khó để hấp thụ", bà cho hay.

Trong khi đó, bà Thanh Thảo, Giám đốc kinh doanh Phú Đông Group nhận định, từ cuối năm 2022-2023, thị trường BĐS chịu những ảnh hưởng, khó khăn chung. Tuy nhiên, phân khúc từ 2-3 tỷ đồng vẫn cho thấy sự quan tâm của khách hàng khi có lượng giao dịch nhất định, chuyển nhượng giữa các căn hộ đã bàn giao tương đối ổn định, tạo thanh khoản cho doanh nghiệp.

Ghi nhận của Nhadautu.vn cho thấy, các dự nhà ở bình dân sẽ "hâm nóng" thị trường BĐS 2024. Khoảng cuối năm 2023, đầu năm nay, nhiều dự án mới vừa túi tiền đã được ra mắt. Gần đây nhất là sự kiện Phú Đông Group giới thiệu dự án Phú Đông SkyOne tại TP. Dĩ An, Bình Dương.

Phú Đông SkyOne là dự án căn hộ phục vụ cho nhu cầu ở thực, được quy hoạch xây dựng với quy mô diện tích đất 5.615 m2, tổng vốn đầu tư xây dựng 1.100 tỷ đồng, gồm 2 block chung cư cao 30 tầng nổi và 1 tầng hầm. Dự án có 780 căn hộ có diện tích từ 42-75m2.

Dự án này dự kiến sẽ đưa ra thị trường vào tháng 3/2024 với giá bán dự kiến mỗi căn hộ từ 1,4-2,2 tỷ đồng, trong đó 75% là căn hộ có mức giá từ 1,4-1,8 tỷ đồng/căn, phù hợp với nhu cầu của đại đa số gia đình trẻ. Thời gian dự kiến bàn giao nhà vào tháng 12/2025.

Cũng thuộc phân khúc này, Nam Long Group tiếp tục tung ra thị trường căn hộ Ehome Southgate tại Bến Lức, Long An với giá bán chỉ từ 1,1 tỷ đồng/căn.

Ở TP.HCM, dự án chung cư bình dân của chủ đầu tư này có thể kể đến là Akari City tại quận Bình Tân với giá bán chỉ từ 43 triệu đồng/m2, Mizuki Park tại huyện Bình Chánh, giá từ 46 triệu đồng/m2. Trong kế hoạch, giai đoạn 2024-2025, Nam Long cũng dự kiến đưa ra thị trường hơn 3.000 sản phẩm BĐS thuộc các sản phẩm nhà giá rẻ, vừa túi tiền người mua ở thực.

Ngoài ra, nhiều dự án vừa túi tiền khác như MT Eastmark City của Điền Phúc Thành, 9X An Sương của Hưng Thịnh, Bcons… cũng sẽ tiếp tục triển khai trong năm 2024.

Để đón nhịp phục hồi của thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp cần giảm biên lợi nhuận, chấp nhận điều chỉnh giá bán để có dòng tiền. Không những vậy, doanh nghiệp cũng phải có chiến lược đưa sản phẩm nhà ở bình dân đến với khách hàng.

Bài liên quan

Doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng gì cho năm 2024?

Giá bất động sản sẽ giảm bởi tác động của Luật Đất đai sửa đổi

Thế khó của bất động sản nghỉ dưỡng

Phân khúc bất động sản nào ở TP.HCM được ưa chuộng nhất 10 năm qua?