Nghị quyết 29: Khoảng trống pháp lý 'đất ở không hình thành đơn vị ở'

Trong nhiều năm qua, "đất ở không hình thành đơn vị ở" trở thành một khái niệm gây tranh cãi dai dẳng trên thị trường bất động sản du lịch. Bản chất của mô hình này là sự "lai ghép" giữa vận hành như bất động sản du lịch (lưu trú, khai thác ngắn hạn) nhưng lại mang đặc tính của đất ở với thời hạn sử dụng lâu dài và giá trị tài chính cao.

Chính sự "lai" này từng tạo động lực lớn cho các thị trường ven biển như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng… khi vừa giúp địa phương tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, vừa giúp doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn nhờ cam kết sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, hệ quả là một cấu trúc pháp lý không rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro tranh chấp về quyền sở hữu, thời hạn sử dụng và mục đích khai thác.

Thanh tra Chính phủ từng kết luận pháp luật hiện hành không có quy định về loại đất này, đồng thời cảnh báo nguy cơ khiếu kiện trên diện rộng. Trong khi đó, theo quy chuẩn xây dựng, "đất ở" phải gắn với việc hình thành "đơn vị ở", tức là một cấu trúc đô thị hoàn chỉnh với hạ tầng xã hội và kỹ thuật đồng bộ.

Tháo gỡ nhưng chỉ "chạm ngọn"?

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 29 được Quốc hội ban hành và có hiệu lực từ đầu tháng 5, với kỳ vọng tháo gỡ các dự án tồn đọng. Tuy nhiên, trao đổi với Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, cách tiếp cận của nghị quyết "mới chỉ chạm vào phần ngọn của vấn đề, chưa xử lý được phần gốc của các vướng mắc pháp lý".

Luật sư Đỉnh phân tích, điểm nghẽn lớn nhất nằm ở phạm vi điều chỉnh quá hẹp. Nghị quyết chỉ xem xét các dự án đã được cấp giấy chứng nhận sai quy định, trong khi thực tế tồn tại ba nhóm dự án khác nhau, gồm: Đã được cấp giấy chứng nhận; đã cấp nhưng bị thu hồi; chưa từng được cấp giấy chứng nhận dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong đó, 2 nhóm sau mới là nơi tập trung phần lớn khó khăn, nhưng lại nằm ngoài phạm vi xử lý.

Không chỉ dừng lại ở đó, theo luật sư, điều kiện "phù hợp quy hoạch đất ở" gần như là một "cửa hẹp" mà đa số dự án không thể đi qua. Bởi lẽ, các dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, officetel… ngay từ đầu đã được quy hoạch để phục vụ lưu trú du lịch, không hình thành hệ sinh thái hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, không gian sinh hoạt cộng đồng, những yếu tố cốt lõi của một đơn vị ở.

"Đây là các dự án mang tính chất bất động sản du lịch, nhưng lại được gắn ‘vỏ pháp lý’ của đất ở. Khi rà soát lại theo đúng quy chuẩn, gần như chắc chắn sẽ không đạt tiêu chí của đất ở", luật sư Đỉnh cho hay.

Vị luật sư cho rằng, Nghị quyết 29 đang rơi vào tình thế "tháo gỡ nhưng không chạm được vào phần lớn dự án cần tháo gỡ". Ngay cả trong trường hợp được xem xét, việc xử lý cũng chủ yếu quay về hai hướng quen thuộc là điều chỉnh sang đất ở (nếu phù hợp quy hoạch) hoặc chuyển về đất thương mại dịch vụ với thời hạn 50 năm - một phương án mà nhiều địa phương thực tế đã và đang tự thực hiện mà không cần cơ chế đặc thù.

Ở góc độ chính sách, ông Đỉnh cũng nêu rõ, cách tiếp cận hiện nay "bắt không đúng mạch" của vấn đề. Bởi lẽ, gốc rễ không nằm ở việc thiếu công cụ xử lý, mà ở chỗ chưa có một cơ chế đủ linh hoạt để xử lý các sai phạm đã phát sinh trong quá khứ, đặc biệt với những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Do đó, vị luật sư đề xuất, cần nghiên cứu các giải pháp mang tính chuyển tiếp, cho phép xử lý theo hướng "có điều kiện", trong đó doanh nghiệp phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính, không gây thất thoát ngân sách, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua. Nếu không, rủi ro pháp lý sẽ tiếp tục bị "đẩy về phía sau", và thị trường sẽ phải trả giá trong thời gian dài.

Không thể hợp thức hóa bằng mọi giá

Cốt lõi của vấn đề nằm ở sự lệch pha giữa quy hoạch, pháp lý và thực tiễn thị trường. Trong giai đoạn phát triển nóng, nhiều địa phương đã "sáng tạo" ra loại đất này như một giải pháp trung gian để thu hút đầu tư. Nhưng khi hệ thống pháp luật được siết chặt, chính mô hình này lại trở thành điểm nghẽn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từng chỉ ra, việc đặt ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" là trái quy định pháp luật đất đai và đã bị cơ quan có thẩm quyền kết luận sai phạm.

Đồng thời, hiệp hội cũng đã cảnh báo việc "luật hóa" loại đất này có dấu hiệu lợi ích cục bộ, không phù hợp với định hướng phát triển minh bạch và bền vững của thị trường.

Nguyên tắc "không hợp pháp hóa sai phạm" của Nghị quyết 29 vì vậy là lựa chọn có tính tất yếu. Tuy nhiên, cách xử lý hiện nay chủ yếu chuyển đổi sang đất thương mại dịch vụ với thời hạn 50 năm lại tạo ra cú sốc đối với nhiều nhà đầu tư thứ cấp, khi kỳ vọng sở hữu lâu dài không còn.

Một giám đốc doanh nghiệp phát triển dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) nhìn nhận, vấn đề không chỉ là chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mà là toàn bộ phương án tài chính bị đảo lộn. Nếu không có cơ chế chuyển tiếp hợp lý, doanh nghiệp rất khó xoay xở.

Trong khi, một chủ đầu tư lớn tại Phú Quốc đánh giá, rủi ro lớn nhất nằm ở sự thiếu nhất quán chính sách. Doanh nghiệp có thể chấp nhận thay đổi, nhưng cần một lộ trình rõ ràng. Điều đáng lo là mỗi địa phương lại có cách hiểu và cách xử lý khác nhau.

Ở góc độ quốc tế, nhiều quốc gia có thị trường du lịch phát triển đã sớm định danh rõ ràng các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, thay vì để tồn tại các mô hình "lai".

Tại Thái Lan, condotel hay căn hộ nghỉ dưỡng được quản lý theo 2 hướng rõ ràng là nhà ở hoặc là cơ sở lưu trú du lịch, không tồn tại trạng thái trung gian. Singapore kiểm soát chặt căn hộ dịch vụ thông qua quy định về thời gian lưu trú và giấy phép vận hành, không cho phép biến tướng thành nhà ở.

Trong khi đó, Tây Ban Nha yêu cầu đăng ký và cấp phép nghiêm ngặt đối với căn hộ du lịch, đồng thời phân vùng rõ khu vực được phép phát triển.

Điểm chung là các quốc gia này không nhập nhằng giữa đất ở và đất phục vụ lưu trú, đồng thời kiểm soát xuyên suốt từ quy hoạch đến vận hành.

Trở lại với Việt Nam, trong bối cảnh Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản 2024 đã có hiệu lực, nhiều doanh nghiệp nhận định, điểm nghẽn hiện nay không còn nằm ở "thiếu luật", mà ở khoảng trống trong hướng dẫn thi hành. Việc chậm ban hành hoặc thiếu thống nhất trong các quy định dưới luật đang khiến bất động sản du lịch tiếp tục rơi vào "vùng xám", nơi mỗi địa phương có thể hiểu và áp dụng theo một cách khác nhau.

HoREA vì vậy cũng đã nhiều lần kiến nghị sớm cụ thể hóa các quy định liên quan đến condotel và các loại hình lưu trú du lịch từ sở hữu chung, riêng đến vận hành, bảo trì, để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc cấp giấy chứng nhận và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư.

Ở góc nhìn rộng hơn, câu chuyện "đất ở không hình thành đơn vị ở" không chỉ là một vấn đề kỹ thuật pháp lý, mà là hệ quả của một giai đoạn phát triển nóng, nơi chính sách đi sau thị trường.

Nghị quyết 29 có thể là bước khởi đầu, nhưng rõ ràng chưa phải lời giải cuối cùng. Khi hàng loạt dự án vẫn đang "mắc kẹt" và dòng vốn chưa thể lưu thông, yêu cầu đặt ra không chỉ là xử lý sai phạm, mà còn phải thiết lập một khung pháp lý rõ ràng, nhất quán để thị trường không lặp lại vòng xoáy cũ. Nếu không, những tranh cãi quanh "đất ở không hình thành đơn vị ở" sẽ không dừng lại.