Bất động sản nghỉ dưỡng: Giá vẫn neo cao, thanh khoản 'rơi tự do'

Thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng bước vào năm 2026 với một bức tranh quen thuộc nhưng chưa kém phần đáng lo cung giảm, cầu yếu và thanh khoản tiếp tục suy kiệt. Dữ liệu quý I cho thấy, cả 3 phân khúc chủ lực gồm biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse nghỉ dưỡng và condotel đều chưa thoát khỏi xu hướng đi ngang tiêu cực, thậm chí một số chỉ số còn xấu hơn so với quý trước.

Cụ thể, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, toàn thị trường ghi nhận 2.526 căn từ 68 dự án, giảm nhẹ 5% so với quý trước. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không nằm ở nguồn cung mà ở sức cầu, chỉ 83 căn được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ vỏn vẹn 3%, giảm tới 70%.

Shophouse nghỉ dưỡng thậm chí còn ảm đạm hơn. Dù có 3.626 căn mở bán, lượng tiêu thụ chỉ đạt 20 căn, tương đương 1%, giảm tới 87% so với quý IV/2025. Trong khi đó, condotel - loại hình từng được kỳ vọng là "cứu cánh dòng tiền" cũng không khá hơn. Toàn thị trường tiêu thụ 175 căn trên tổng nguồn cung hơn 5.200 căn, tỷ lệ chỉ khoảng 3%, giảm 85%.

Giá vẫn tăng

Những con số nêu trên phản ánh một thực tế đó là dòng tiền đầu tư đang rút khỏi bất động sản nghỉ dưỡng, hoặc ít nhất là đứng ngoài quan sát. Không còn các đợt "xuống tiền theo sóng", thị trường hiện tại chủ yếu ghi nhận giao dịch cục bộ, tập trung ở một số dự án có giá dưới 10 tỷ đồng hoặc đã vận hành ổn định.

Trong bức tranh ảm đạm chung, miền Trung vẫn là điểm sáng tương đối khi giữ vai trò dẫn dắt ở cả 3 phân khúc. Khu vực này chiếm khoảng 43% nguồn cung và 64% lượng giao dịch biệt thự nghỉ dưỡng; với condotel, tỷ lệ nguồn cung lên tới 67%.

Lợi thế về du lịch, quỹ đất ven biển và sự hiện diện của các tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn giúp miền Trung duy trì được một phần lực cầu, dù chưa đủ để kéo toàn thị trường đi lên.

Tuy vậy, sự phụ thuộc quá lớn vào một khu vực cũng đặt ra rủi ro về tính cân bằng. Các thị trường phía Bắc và phía Nam gần như "đóng băng cục bộ", đặc biệt ở phân khúc shophouse nghỉ dưỡng.

Một điểm đáng chú ý là dù thanh khoản sụt giảm mạnh, mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng. Biệt thự nghỉ dưỡng tăng trung bình khoảng 10% so với cùng kỳ; shophouse tăng khoảng 13% và condotel tăng khoảng 14%.

Cụ thể, biệt thự nghỉ dưỡng, giá bán sơ cấp tại miền Bắc cao nhất là 6 tỷ đồng/căn, cao nhất 108 tỷ đồng/căn; miền Trung thấp nhất 14,6 tỷ đồng/căn, cao nhất 134,4 tỷ đồng/căn; miền Nam thấp nhất 5,2 tỷ đồng/căn, cao nhất 55,7 tỷ đồng/căn.

Shophouse nghỉ dưỡng giá bán sơ cấp tại miền Bắc thấp nhất là 4,6 tỷ đồng/căn, cao nhất 34,2 tỷ đồng/căn; miền Trung thấp nhất 6 tỷ đồng/căn, cao nhất 56,7 tỷ đồng/căn; miền Nam thấp nhất 5,8 tỷ đồng/căn, cao nhất 70 tỷ đồng/căn.

Condotel giá bán sơ cấp tại miền Bắc thấp nhất là 37,8 triệu đồng/m2, cao nhất 141,1 triệu đồng/m2; miền Trung thấp nhất 42,4 triệu đồng/m2, cao nhất 188,7 triệu đồng/m2; miền Nam thấp nhất 61,8 triệu đồng/m2, cao nhất 154,5 triệu đồng/m2.

Diễn biến này tạo ra một nghịch lý, thị trường gần như "đóng băng" giao dịch nhưng giá không giảm, thậm chí còn đi lên.

Giới chuyên gia cho rằng, đây không phải là dấu hiệu của sức khỏe thị trường, mà phản ánh chiến lược "neo giá" của chủ đầu tư. Trong bối cảnh chi phí vốn cao, áp lực tài chính lớn và quỹ đất ngày càng đắt đỏ, nhiều doanh nghiệp không sẵn sàng giảm giá sâu, thay vào đó chọn cách giãn tiến độ bán hàng hoặc tung chính sách hỗ trợ tài chính.

Một lãnh đạo doanh nghiệp phát triển dự án BĐS nghỉ dưỡng ở Bà Rịa - Vũng Tàu chia sẻ, bức tranh của thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn rất ảm đạm. Việc giảm giá lúc này không giải quyết được vấn đề, vì tâm lý thị trường đang yếu. Điều doanh nghiệp cần là khôi phục niềm tin, chứ không phải bán tháo sản phẩm.

Bao giờ hết trầm lắng?

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group nhận định, thị trường vẫn đối diện nhiều thách thức và khó phục hồi trong ngắn hạn. Thanh khoản thấp kéo dài, niềm tin nhà đầu tư suy giảm, cùng với áp lực lãi suất và tín dụng là những rào cản lớn.

Tuy nhiên, nếu chỉ quy nguyên nhân cho lãi suất hay tín dụng thì chưa đủ. Vấn đề cốt lõi của bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở 3 điểm chính.

Thứ nhất, pháp lý chưa rõ ràng. Condotel vẫn loay hoay với câu chuyện sở hữu lâu dài hay có thời hạn. Nhiều dự án chậm cấp sổ khiến nhà đầu tư dè chừng.

Thứ hai, bài toán khai thác vận hành. Cam kết lợi nhuận từng là "chiêu bán hàng" hiệu quả, nhưng sau các đổ vỡ giai đoạn trước, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Hiệu quả khai thác thực tế mới là yếu tố quyết định.

Thứ ba, thay đổi khẩu vị đầu tư. Dòng tiền đang có xu hướng quay về các phân khúc an toàn hơn như nhà ở, đất nền pháp lý rõ ràng hoặc thậm chí gửi tiết kiệm khi lãi suất còn hấp dẫn.

Ở phía các chủ đầu tư, dù doanh nghiệp tiếp tục đưa ra các chính sách ưu đãi như cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc… để tăng thanh khoản song, kết quả không như kỳ vọng.

Trong khi đó, chuyên gia BĐS độc lập Nguyễn Hoàng nêu rõ, câu chuyện về BĐS dưỡng đã được nhắc đến nhiều nhưng cho đến nay, phân khúc này vẫn gặp nhiều khó khăn xuất phát từ một số nguyên nhân cố hữu như: Phát triển ồ ạt trong suốt giai đoạn 2015-2020, dẫn đến dư thừa, vượt quá sức mua chung; Người mua lao vào đầu tư rồi bị mắc kẹt, không thể thoát hàng, từ đó dẫn đến sự thoái trào chung; Vấn đề pháp lý chưa được giải quyết triệt để và đặc biệt là giá bán rất cao trong khi đây là loại hình sở hữu có thời hạn.

"Các nhà đầu tư, khách hàng hiện nay không mua một sản phẩm mà họ mua một hệ sinh thái trải nghiệm. Nếu dự án không tạo ra dòng tiền thực từ du lịch, thì rất khó thuyết phục nhà đầu tư", ông Hoàng nhấn mạnh.

Ông Hoàng nhìn nhận, xu hướng này cho thấy thị trường vẫn đang trong giai đoạn "lọc máu", nơi những dự án thiếu năng lực vận hành sẽ dần bị đào thải.

Một số yếu tố có thể tạo cú hích cho thị trường gồm: Chính sách tín dụng nới lỏng hơn, giúp cải thiện dòng tiền đầu tư; Khung pháp lý rõ ràng cho condotel và second home; Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch quốc tế; Sự tham gia của các đơn vị vận hành chuyên nghiệp, nâng cao hiệu suất khai thác. Dẫu vậy, ngay cả khi các yếu tố này xuất hiện, thị trường cũng khó có thể bật dậy nhanh như giai đoạn 2017-2019. Chu kỳ mới của bất động sản nghỉ dưỡng, nếu có, sẽ mang tính chọn lọc cao hơn, ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và vận hành hiệu quả.

Điểm mấu chốt của BĐS nghỉ dưỡng lúc này không nằm ở cung hay giá, mà ở niềm tin. Khi nhà đầu tư vẫn còn ám ảnh bởi những bài học cũ, từ cam kết lợi nhuận đến pháp lý mập mờ thì dòng tiền sẽ chưa thể quay lại một cách bền vững.

Có lẽ, chỉ khi nào phân khúc này chứng minh được rằng nó không chỉ là một "kênh đầu cơ theo sóng", mà là một tài sản tạo dòng tiền thực, thì chu kỳ tăng trưởng mới thực sự bắt đầu.