Condotel ở Việt Nam 'bùng nổ' nhưng hoạt động thiếu hiệu quả

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý I của DKRA Group cho thấy, phân khúc BĐS tiếp tục gặp nhiều thách thức lớn về thanh khoản. Trong đó, biệt thự nghỉ dưỡng có 59 dự án (2 dự án mới) với 2.123 căn, tiêu thụ 69 căn đạt tỷ lệ 3%. Shophouse nghỉ dưỡng có 32 dự án (1 dự án mới) với 2.999 căn, tiêu thụ 27 căn đạt tỷ lệ 1%. Condotel có 45 dự án (2 dự án mới) với 4.848 căn, tiêu thu được 64 căn, đạt tỷ lệ 1%.

DKRA đánh giá, BĐS nghỉ dưỡng nghỉ dưỡng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với cùng kỳ năm 2023. Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê... tiếp tục được áp dụng rộng rãi.

Nhận định về thị trường BĐS Việt Nam, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á Thái Bình Dương cho biết, thị trường còn đối diện với nhiều khó khăn nhưng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn luôn đánh giá cao tiềm năng thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Dẫu vậy, cần tháo gỡ rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các quy định, thủ tục liên quan đến việc phát triển dự án.

"Các nhà đầu tư thường có xu hướng tìm kiếm các tài sản đã đi vào hoạt động, đặc biệt là các dự án khách sạn, resort chất lượng, thuộc phân khúc 5 sao tại các đô thị trung tâm như TP.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên những tài sản này thường khá khan hiếm trên thị trường, cũng như ít cởi mở với các nhu cầu chuyển nhượng", ông nói.

Để thúc đẩy thị trường BĐS nghỉ dưỡng, ông Mauro Gasparotti cho rằng, Việt Nam cần tiếp tục cải thiện cơ sở hạ tầng, thúc đẩy du lịch nội địa. Đồng thời, thị trường cũng cần đa dạng các sản phẩm du lịch cũng như chú trọng hơn đến trải nghiệm, tiện nghi của du khách.

Nguồn cung condotel lớn nhưng hoạt động thiếu hiệu quả

Theo DKRA, nguồn cung condotel trong quý I chủ yếu đến từ Quảng Nam (8%), Bình Định (9%), Khánh Hòa (21%), Bình Thuận (10%) và Bà Rịa - Vũng Tàu (19%). Nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 98%). Trong khi đó nguồn cung mới có xu hướng giảm do những rào cản pháp lý cũng như sự trì hoãn triển khai của nhiều chủ đầu tư trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

Sức cầu chung thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua, lượng tiêu thụ tương đương 35% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, 90% dự án không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý.

Nhiều dự án vướng mắc pháp lý phải đóng giỏ hàng, lượng hàng tồn kho chủ yếu là những sản phẩm giá trị cao, bên đạnh đó còn phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư khiến lượng tiêu thụ không như kỳ vọng, phần lớn giao dịch trong quý tập trung ở nhóm sản phẩm có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn.

Nghị định 10 của Chính Phủ là tin vui lớn đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng khi sau nhiều năm, condotel kỳ vọng có "danh phận". Tuy nhiên, đến nay, việc cấp giấy chứng nhận cho phân khúc này vẫn còn nhiều rào cản.

Ông Mauro Gasparotti chia sẻ, giai đoạn vừa qua, Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016-2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Tuy có nguồn cung lớn nhưng nhiều sản phẩm mở bán "chạy đua" cam kết lợi nhuận với thời gan và tỷ lệ hấp dẫn mà thiếu đi sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Trong khu vực Đông Nam Á, nhiều nước cũng từng chứng kiến giai đoạn phát triển nóng của các sản phẩm condotel, chẳng hạn như Bali (Indonesia) vào giai đoạn 2008. Hiện nay thị trường này đã bước qua giai đoạn "bùng nổ", thay vào đó là phát triển chậm rãi nhưng chất lượng.

"Không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel nhiều vấn đề, một số dự án tại Bali, HuaHin cũng đối mặt với tình trạng tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng. Nhìn chung, mỗi thị trường đều sẽ trải qua một chu kỳ nhất định. Dẫu vậy, so với Thái Lan và Indonesia, thị trường Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn", ông cho hay.

Dẫu vậy, vị chuyên gia cho rằng, tại Việt Nam, cũng có những sản phẩm condotel thành công như dự án Hyatt Regency Đà Nẵng, Melia Hồ Tràm. Điểm chung của những sản phẩm là đều được hoạch định, xây dựng và quản lý tốt, đem đến giá trị cho chủ đầu tư và chủ sở hữu.

"Có thể nói, nếu một sản phẩm không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào", ông phân tích.

Dẫn chứng ở Phú Quốc, Giám đốc Savills Hotels nhìn nhận, thị trường có nhiều thuận lợi để trở thành điểm đến quốc tế. Nhưng, đa số nguồn cung trên thị trường hiện chỉ chú trọng vào cung cấp phòng mà chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng.

"Thị trường đang dư thừa shophouse và phần lớn chưa được đưa vào kinh doanh. Do đó, Phú Quốc cần đa dạng thêm sản phẩm lưu trú như các dự án khách sạn với điểm nhấn thiết kế, các khu nghỉ dưỡng hạng sang đúng nghĩa... Việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố quyết định một dự án thành công", ông nhấn mạnh.

Bài liên quan

Động lực nào cho bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi trong năm 2024?

Vì sao ngành nghỉ dưỡng Việt Nam phục hồi chậm?

'Thế kẹt' tại dự án nghỉ dưỡng 500 tỷ ở Nghệ An

Thế khó của bất động sản nghỉ dưỡng