Mỗi mét vuông chung cư gánh cả chục loại chi phí
Mỗi mét vuông chung cư được doanh nghiệp bất động sản chào bán cho khách đang phải gánh trên vai hàng chục loại chi phí, trong đó lớn nhất là phí xây dựng tăng cao, tiếp đó là thuế đất, lãi suất vay ngân hàng, tới cả chi phí hoa hồng cho môi giới...
Điểm danh các khoản phí
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam, chỉ trong 3 tháng đầu năm 2025, giá chung cư đã tăng gần 24%, cá biệt có những khu vực tăng 35%; phân khúc nhà phố, biệt thự, mức giá cũng tăng gần 20%.
Phóng viên đã đi khảo sát thị trường và tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp, họ đều cho biết, giá tăng không phải do chủ đầu tư “áp đặt”, mà dựa trên các chi phí đầu tư. Cụ thể, đối với dự án chung cư, để cấu thành giá mỗi mét vuông bán cho khách hàng sẽ gồm không dưới 10 loại chi phí.
Thứ nhất là tiền mua đất. Để có thể lập dự án bất động sản, chủ đầu tư phải có quỹ đất, mà giá đất hiện tăng khá cao. Ví dụ tại Bình Dương, khu vực giáp TP.HCM, một quỹ đất hơn 5.000 m2 có thể làm được dự án bất động sản sẽ có giá từ 200 tới 300 tỷ đồng. Số tiền để mua đất này doanh nghiệp chỉ dùng 30% vốn của mình, còn lại sẽ vay ngân hàng, lãi suất vay thường ở mức 10%/năm.
Muốn hạ giá nhà thì cần giảm lãi suất vay ngân hàng cho doanh nghiệp, đẩy nhanh thời gian cấp phép dự án. Đồng thời, doanh nghiệp nên hạ bớt kỳ vọng lợi nhuận để có mức giá nhà thấp hơn cho người mua.
Thứ hai là, có quỹ đất rồi, nhưng nếu đất chưa được giải phóng mặt bằng thì sẽ phải tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí này thường chiếm 30% chi phí đầu tư.
Thứ ba là, sau khi có quỹ đất, doanh nghiệp sẽ thực hiện khâu làm thủ tục pháp lý dự án, chi phí xin pháp lý dự án ở mức từ 10% tới 15% giá trị tổng vốn đầu tư dự án.
Thứ tư là tiền thuế sử dụng đất. Tiền này được áp dụng theo bảng giá đất mà tỉnh, thành phố đưa ra dựa trên bảng giá đất hiện hành.
Thứ năm là chi phí xây dựng dự án. Hiện giá xi măng, gạch, sắt thép, thiết bị vệ sinh, nội thất tăng cao. Với dự án cao cấp sẽ ở mức 20 - 30 triệu đồng/m2, dự án tầm trung sẽ ở mức 15 - 20 triệu đồng/m2. Thường chi phí xây dựng dự án sẽ được chủ đầu tư vay của ngân hàng để tiến hành đầu tư bước đầu, nếu dự án cao 20 tầng, hơn 700 sản phẩm, 1 hầm móng sẽ có chi phí xây dựng khoảng 1.000 tỷ đồng, lãi suất vay phổ biến 10%, thời gian xây dựng sẽ là 28 tháng. Như vậy, sẽ có gần 300 tỷ đồng tiền lãi vay để xây dựng, số tiền lãi này sẽ cấu thành vào giá nhà khi bán cho khách.
Thứ sáu là chi phí marketing bán hàng. Chi phí này rơi vào khoảng 10% giá trị vốn đầu tư dự án và cũng được cộng vào giá bán cho khách.
Thứ bảy là chi phí hoa hồng cho môi giới. Với phân khúc chung cư hiện nay, mức hoa hồng cho môi giới 6 - 7%/sản phẩm được bán ra. Chi phí này cũng cộng vào giá bán nhà.
Thứ tám là chi phí bán hàng, chiết khấu như tặng vàng, tặng xe… cho khách hàng. Chi phí này rơi vào khoảng 1% giá trị sản phẩm.
Thứ chín là chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế này ở mức 20%.
Thứ mười là chi phí lợi nhuận của doanh nghiệp tại mỗi dự án. Lợi nhuận sẽ được doanh nghiệp tính toán thấp nhất khoảng 20%.
Cuối cùng là chi phí quản lý dự án, trả lương nhân sự của doanh nghiệp.
Đấy là chưa kể, nếu dự án làm thủ tục pháp lý chậm, kéo dài 4-5 năm, thì lãi suất ngân hàng mỗi năm doanh nghiệp chịu cho khoản vay sẽ áp thẳng vào giá nhà.
Người trong cuộc hiến kế
Trước tình trạng giá nhà quá cao như hiện nay, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, đây là điều mà các doanh nghiệp bất động sản không mong muốn, bởi giá càng cao càng khó bán, dẫn tới hàng tồn kho nhiều, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp. Thế nhưng, hiện doanh nghiệp đang rơi vào thế phải chạy theo chi phí đầu vào. Ví dụ chi phí nhân công xây dựng, vật tư xây dựng từ năm 2024 đã tăng mạnh, năm nay dự báo sẽ tăng tiếp. Thêm vào đó, việc lãi suất hiện nay của ngân hàng dành cho doanh nghiệp đang khá cao, trên 10% và với mức lãi suất này sẽ tính vào mỗi mét vuông giá nhà.
“Nếu Nhà nước có thể kiểm soát được mức giá vật tư, sắt thép, xi măng; phía ngân hàng hỗ trợ được một phần lãi suất vay cho doanh nghiệp ở mức 8%/năm, khi đó chắc chắn giá nhà sẽ tự khắc giảm”, ông Phúc khẳng định.
Đồng quan điểm, bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group bổ sung, một nguyên nhân nữa tác động rất lớn tới giá nhà, đó là thời gian xin cấp phép dự án thường bị kéo dài từ 3 tới 5 năm. Trong thời gian này, với mức lãi suất vay 10%/năm, nghĩa là giá nhà mỗi năm của dự án đó sẽ phải cộng thêm 10%. “Chỉ cần chính quyền đẩy nhanh thời gian cấp phép dự án, sẽ giúp giá nhà giảm được hàng chục phần trăm”, bà Oanh nói.
Ngoài ra, theo bà Oanh, hiện nay có nhiều doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận của mỗi dự án đạt từ 20 tới 30%, bởi thế các doanh nghiệp có thể tính toán lại mức lợi nhuận kỳ vọng thấp xuống, như vậy giá nhà cũng sẽ giảm được một phần cho người mua. Bên cạnh đó, các địa phương nên có một cơ quan quản lý giá bất động sản, thường xuyên kiểm tra và xử lý các doanh nghiệp đẩy giá thị trường cao hơn thực tế, bởi chỉ cần một dự án tăng giá sẽ kéo theo các dự án trong bán kính 5 km tăng giá theo.
Ở góc độ khác, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị, để giá nhà ở thương mại giảm xuống thì cần có thêm nguồn cung nhà ở xã hội cho người mua thêm sự lựa chọn. Theo đó, các địa phương cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch...
(Theo Báo Đầu tư)
- Tin liên quan
- Cùng chuyên mục
Đà Nẵng điều chỉnh quy hoạch dự án ven sông Hàn của Quốc Cường Gia Lai
Dự án bất động sản và bến du thuyền Đà Nẵng được Đà Nẵng điều chỉnh quy hoạch theo hướng xanh hóa và mở rộng không gian công cộng.
Đầu tư - 27/03/2026 06:50
Lập lại trật tự giao dịch tài sản số ở Việt Nam: Cơ hội và thách thức
Cộng đồng đầu tư tài chính đang xôn xao khi Bộ Tài chính tiếp tục thẩm định hồ sơ cấp phép thí điểm cho các sàn giao dịch tài sản mã hóa, với kế hoạch tối đa 5 sàn theo Nghị quyết 05/2025/NQ-CP. Tính đến cuối tháng 3/2026, đã có 5 hồ sơ hợp lệ vượt qua vòng sơ bộ, bao gồm các đơn vị liên kết với hệ sinh thái ngân hàng và chứng khoán lớn như VIXEX, TCEX, CAEX, LPEX và CTCP Tài sản số Việt Nam (Sun Group).
Đầu tư - 27/03/2026 06:45
Kinh tế quý I TP.HCM bị tác động ra sao giữa bất ổn địa chính trị?
Biến động địa chính trị tại Trung Đông đang tạo ra những "cú sốc" lan tỏa tới kinh tế thế giới. Với độ mở lên tới 160%, TP.HCM không đứng ngoài vòng xoáy này. Tuy nhiên, trong thách thức, đầu tàu kinh tế cả nước vẫn cho thấy sức chống chịu và kiên định với mục tiêu tăng trưởng 2 con số trong năm nay.
Đầu tư - 26/03/2026 16:09
Chủ tịch Dragon Capital: 'Nhà đầu tư đừng vừa đọc báo đã vội đặt lệnh'
Cho rằng những biến động của TTCK Việt Nam thời gian qua đồng pha với thế giới khi căng thẳng địa chính trị tăng cao, Chủ tịch Dragon Capital nhấn mạnh, nhà đầu tư cần giữ cái đầu lạnh, tránh hoảng loạn, FOMO theo tin tức.
Đầu tư - 26/03/2026 15:42
Liên doanh DOJI làm dự án gần 4.300 tỷ tại khu đô thị lớn nhất Huế
Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ kết hợp nhà ở tại khu đô thị mới An Vân Dương (Huế) với tổng mức đầu tư gần 4.300 tỷ đồng do liên doanh thuộc Tập đoàn DOJI làm chủ đầu tư.
Bất động sản - 26/03/2026 07:00
Doanh nghiệp Singapore muốn tham gia dự án điện gió nghìn tỷ tại Gia Lai
Sự xuất hiện của Leader Energy (Tập đoàn năng lượng tái tạo có trụ sở tại Singapore) trong Liên danh Leader Energy - An Phát đánh dấu bước tiến tại dự án Nhà máy điện gió Ia Hla có tổng vốn 1.600 tỷ đồng tại Gia Lai.
Đầu tư - 25/03/2026 10:36
Xanh hóa, 'chìa khóa' giúp bất động sản công nghiệp 'hút' vốn FDI
Trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, bất động sản công nghiệp vẫn được xem là kênh có triển vọng, đẩy mạnh thu hút đầu tư từ dòng vốn nước ngoài (FDI).
Đầu tư - 25/03/2026 08:11
Một doanh nghiệp FDI ở Đà Nẵng hỗ trợ tiền xăng cho 1.000 công nhân
Trước tình hình giá xăng biến động mạnh, một doanh nghiệp FDI ở Đà Nẵng quyết định chi hỗ trợ thêm 200.000 đồng mỗi người cho khoảng 1.000 công nhân nhằm chia sẻ gánh nặng chi phí đi lại với người lao động.
Đầu tư - 25/03/2026 06:45
Binance tuyển lãnh đạo cấp cao tại Việt Nam, tín hiệu cho một chiến lược mới
Động thái tuyển lãnh đạo cấp cao của Binance tại Việt Nam cho thấy sàn giao dịch tiền số lớn nhất thế giới đang chuẩn bị cho một giai đoạn mới, nơi bài toán không chỉ là tăng trưởng người dùng mà còn là thích ứng với khung pháp lý và cạnh tranh trực diện với các nền tảng nội địa.
Đầu tư - 24/03/2026 17:37
Đặc khu Vân Đồn tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển bền vững
Trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, Vân Đồn đang đẩy mạnh hỗ trợ pháp lý, cải cách thủ tục và minh bạch thông tin, tạo môi trường đầu tư thuận lợi, giúp doanh nghiệp phát triển ổn định và bền vững.
Đầu tư - 24/03/2026 14:20
Chân dung liên danh đầu tư bến cảng container Liên Chiểu hơn 1,7 tỷ USD
Liên danh CTCP Tập đoàn Hateco - Công ty TNHH cảng biển Hateco - APM Terminals B.V. (Hà Lan) trúng thầu dự án cảng container Liên Chiểu, đánh dấu sự góp mặt của nhà khai thác cảng toàn cầu tại một dự án hạ tầng chiến lược ở miền Trung.
Đầu tư - 24/03/2026 14:20
Ngược dòng thời cuộc, nhóm doanh nghiệp nào hưởng lợi từ giá nhiên liệu tăng?
Giá xăng dầu tăng đang tạo áp lực lớn lên chi phí của nhiều ngành, đặc biệt trong vận tải, xây dựng công trình, sản xuất, đánh bắt thủy sản... Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, một số ngành khác lại nổi lên như những "điểm sáng", nơi doanh thu, lợi nhuận và thị phần đều có xu hướng cải thiện.
Đầu tư - 24/03/2026 10:26
Đặc khu Vân Đồn tăng tốc giải phóng mặt bằng
Đặc khu Vân Đồn đang dồn lực tháo gỡ những điểm nghẽn lớn nhất trong quá trình triển khai đầu tư, trong đó nổi lên là công tác giải phóng mặt bằng.
Đầu tư - 24/03/2026 07:30
Hạ tầng giao thông: “tài sản phòng thủ” mới trên thị trường vốn
Nhu cầu vốn cho hạ tầng giao thông giai đoạn 2026–2030 ước tính lên tới 3 triệu tỷ đồng – quy mô vượt xa khả năng của ngân sách và tín dụng ngân hàng. Trong bối cảnh đó, thị trường vốn đang được kỳ vọng trở thành “mạch máu” mới cho các dự án quy mô lớn, đồng thời đưa hạ tầng giao thông từ câu chuyện chính sách trở thành một loại tài sản đầu tư dài hạn, mang tính phòng thủ.
Đầu tư - 24/03/2026 06:45
Hà Mỹ Hưng trước thách thức 450 tỷ 'hồi sinh' bãi biển Lộc Hà
Sau nhiều năm rơi vào tình trạng "đắp chiếu", gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng mỹ quan, Dự án Tổ hợp du lịch khách sạn, nhà hàng và vui chơi giải trí biển Lộc Hà của Công ty CP Tập đoàn Hà Mỹ Hưng vừa được điều chỉnh tăng vốn lên gần 450 tỷ đồng.
Đầu tư - 23/03/2026 17:07
Viettet hợp tác cùng NVIDIA kiến tạo hệ sinh thái AI chủ quyền
Công nghệ - 23/03/2026 14:37
- Đọc nhiều
-
1
Cao tốc 24.000 tỷ ở Nghệ An: Mệnh lệnh phát triển và 'lằn ranh đỏ' về kỷ luật công
-
2
Ngược dòng thời cuộc, nhóm doanh nghiệp nào hưởng lợi từ giá nhiên liệu tăng?
-
3
HVA Group: Từ ONUS, Hanagold đến loạt công ty tài sản số
-
4
Hàng không Việt tính tăng giá, cắt chuyến, xin loạt cơ chế 'giải cứu'
-
5
Vai trò của Founder Hanna Ngo trong hệ sinh thái HVA Group
Đáng đọc
- Đáng đọc
Đề xuất nới trần tín dụng tại Hà Nội: 'Xé rào' hay cần thiết?
Tài chính - Update 4 day ago
DGC chao đảo, ‘bầu sữa’ apatit lộ diện nhóm hưởng lợi
Tài chính - Update 1 week ago
Một doanh nghiệp FDI ở Đà Nẵng hỗ trợ tiền xăng cho 1.000 công nhân
Đầu tư - Update 2 day ago
Giá dầu sẽ ra sao nếu căng thẳng Trung Đông kéo dài?
Thị trường - Update 6 day ago
