Mỗi mét vuông chung cư gánh cả chục loại chi phí

ANH MINH
18:49 22/03/2025

Mỗi mét vuông chung cư được doanh nghiệp bất động sản chào bán cho khách đang phải gánh trên vai hàng chục loại chi phí, trong đó lớn nhất là phí xây dựng tăng cao, tiếp đó là thuế đất, lãi suất vay ngân hàng, tới cả chi phí hoa hồng cho môi giới...

Chi phí đất đai, xây dựng tăng cao, cộng với việc mất nhiều thời gian để có giấy phép, khiến giá chung cư tăng mạnh.

Điểm danh các khoản phí

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam, chỉ trong 3 tháng đầu năm 2025, giá chung cư đã tăng gần 24%, cá biệt có những khu vực tăng 35%; phân khúc nhà phố, biệt thự, mức giá cũng tăng gần 20%.

Phóng viên đã đi khảo sát thị trường và tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp, họ đều cho biết, giá tăng không phải do chủ đầu tư “áp đặt”, mà dựa trên các chi phí đầu tư. Cụ thể, đối với dự án chung cư, để cấu thành giá mỗi mét vuông bán cho khách hàng sẽ gồm không dưới 10 loại chi phí.

Thứ nhất là tiền mua đất. Để có thể lập dự án bất động sản, chủ đầu tư phải có quỹ đất, mà giá đất hiện tăng khá cao. Ví dụ tại Bình Dương, khu vực giáp TP.HCM, một quỹ đất hơn 5.000 m2 có thể làm được dự án bất động sản sẽ có giá từ 200 tới 300 tỷ đồng. Số tiền để mua đất này doanh nghiệp chỉ dùng 30% vốn của mình, còn lại sẽ vay ngân hàng, lãi suất vay thường ở mức 10%/năm.

Muốn hạ giá nhà thì cần giảm lãi suất vay ngân hàng cho doanh nghiệp, đẩy nhanh thời gian cấp phép dự án. Đồng thời, doanh nghiệp nên hạ bớt kỳ vọng lợi nhuận để có mức giá nhà thấp hơn cho người mua.

Thứ hai là, có quỹ đất rồi, nhưng nếu đất chưa được giải phóng mặt bằng thì sẽ phải tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí này thường chiếm 30% chi phí đầu tư.

Thứ ba là, sau khi có quỹ đất, doanh nghiệp sẽ thực hiện khâu làm thủ tục pháp lý dự án, chi phí xin pháp lý dự án ở mức từ 10% tới 15% giá trị tổng vốn đầu tư dự án.

Thứ tư là tiền thuế sử dụng đất. Tiền này được áp dụng theo bảng giá đất mà tỉnh, thành phố đưa ra dựa trên bảng giá đất hiện hành.

Thứ năm là chi phí xây dựng dự án. Hiện giá xi măng, gạch, sắt thép, thiết bị vệ sinh, nội thất tăng cao. Với dự án cao cấp sẽ ở mức 20 - 30 triệu đồng/m2, dự án tầm trung sẽ ở mức 15 - 20 triệu đồng/m2. Thường chi phí xây dựng dự án sẽ được chủ đầu tư vay của ngân hàng để tiến hành đầu tư bước đầu, nếu dự án cao 20 tầng, hơn 700 sản phẩm, 1 hầm móng sẽ có chi phí xây dựng khoảng 1.000 tỷ đồng, lãi suất vay phổ biến 10%, thời gian xây dựng sẽ là 28 tháng. Như vậy, sẽ có gần 300 tỷ đồng tiền lãi vay để xây dựng, số tiền lãi này sẽ cấu thành vào giá nhà khi bán cho khách.

Thứ sáu là chi phí marketing bán hàng. Chi phí này rơi vào khoảng 10% giá trị vốn đầu tư dự án và cũng được cộng vào giá bán cho khách.

Thứ bảy là chi phí hoa hồng cho môi giới. Với phân khúc chung cư hiện nay, mức hoa hồng cho môi giới 6 - 7%/sản phẩm được bán ra. Chi phí này cũng cộng vào giá bán nhà.

Thứ tám là chi phí bán hàng, chiết khấu như tặng vàng, tặng xe… cho khách hàng. Chi phí này rơi vào khoảng 1% giá trị sản phẩm.

Thứ chín là chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế này ở mức 20%.

Thứ mười là chi phí lợi nhuận của doanh nghiệp tại mỗi dự án. Lợi nhuận sẽ được doanh nghiệp tính toán thấp nhất khoảng 20%.

Cuối cùng là chi phí quản lý dự án, trả lương nhân sự của doanh nghiệp.

Đấy là chưa kể, nếu dự án làm thủ tục pháp lý chậm, kéo dài 4-5 năm, thì lãi suất ngân hàng mỗi năm doanh nghiệp chịu cho khoản vay sẽ áp thẳng vào giá nhà.

Người trong cuộc hiến kế

Trước tình trạng giá nhà quá cao như hiện nay, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, đây là điều mà các doanh nghiệp bất động sản không mong muốn, bởi giá càng cao càng khó bán, dẫn tới hàng tồn kho nhiều, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp. Thế nhưng, hiện doanh nghiệp đang rơi vào thế phải chạy theo chi phí đầu vào. Ví dụ chi phí nhân công xây dựng, vật tư xây dựng từ năm 2024 đã tăng mạnh, năm nay dự báo sẽ tăng tiếp. Thêm vào đó, việc lãi suất hiện nay của ngân hàng dành cho doanh nghiệp đang khá cao, trên 10% và với mức lãi suất này sẽ tính vào mỗi mét vuông giá nhà.

“Nếu Nhà nước có thể kiểm soát được mức giá vật tư, sắt thép, xi măng; phía ngân hàng hỗ trợ được một phần lãi suất vay cho doanh nghiệp ở mức 8%/năm, khi đó chắc chắn giá nhà sẽ tự khắc giảm”, ông Phúc khẳng định.

Đồng quan điểm, bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group bổ sung, một nguyên nhân nữa tác động rất lớn tới giá nhà, đó là thời gian xin cấp phép dự án thường bị kéo dài từ 3 tới 5 năm. Trong thời gian này, với mức lãi suất vay 10%/năm, nghĩa là giá nhà mỗi năm của dự án đó sẽ phải cộng thêm 10%. “Chỉ cần chính quyền đẩy nhanh thời gian cấp phép dự án, sẽ giúp giá nhà giảm được hàng chục phần trăm”, bà Oanh nói.

Ngoài ra, theo bà Oanh, hiện nay có nhiều doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận của mỗi dự án đạt từ 20 tới 30%, bởi thế các doanh nghiệp có thể tính toán lại mức lợi nhuận kỳ vọng thấp xuống, như vậy giá nhà cũng sẽ giảm được một phần cho người mua. Bên cạnh đó, các địa phương nên có một cơ quan quản lý giá bất động sản, thường xuyên kiểm tra và xử lý các doanh nghiệp đẩy giá thị trường cao hơn thực tế, bởi chỉ cần một dự án tăng giá sẽ kéo theo các dự án trong bán kính 5 km tăng giá theo.

Ở góc độ khác, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị, để giá nhà ở thương mại giảm xuống thì cần có thêm nguồn cung nhà ở xã hội cho người mua thêm sự lựa chọn. Theo đó, các địa phương cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch...

(Theo Báo Đầu tư)

  • Cùng chuyên mục
Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được phép huy động vốn hơn 14.700 tỷ

Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được phép huy động vốn hơn 14.700 tỷ

Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh (tại TP. Cam Ranh, Khánh Hòa) do liên danh CTCP Đầu tư Cam Ranh, CTCP Vinhomes, CTCP Giải pháp năng lượng VinES làm chủ đầu tư, đã đủ điều kiện huy động vốn.

Đầu tư - 26/03/2025 14:49

Cầu vượt hơn 1.500 tỷ qua sông Hương được thông xe kỹ thuật

Cầu vượt hơn 1.500 tỷ qua sông Hương được thông xe kỹ thuật

Ngày 26/3, UBND TP. Huế đã tổ chức lễ thông xe kỹ thuật cầu vượt bắc qua sông Hương với tổng vốn đầu tư hơn 1.500 tỷ đồng.

Đầu tư - 26/03/2025 14:19

Những 'con gà đẻ trứng vàng' của Singapore tại Việt Nam

Những 'con gà đẻ trứng vàng' của Singapore tại Việt Nam

Tại Việt Nam, những khoản đầu tư trực tiếp và gián tiếp đã và đang đem lại doanh thu lớn cho các doanh nghiệp Singapore.

Đầu tư - 26/03/2025 11:34

Bất động sản thành phố mới Thủ Đức: Hướng tới phân khúc cao cấp

Bất động sản thành phố mới Thủ Đức: Hướng tới phân khúc cao cấp

Với định hướng trở thành trung tâm tài chính của cả nước và tương lai sẽ phát triển thành một trung tâm tài chính khu vực, thị trường bất động sản TP. Thủ Đức đang được định hình với những khu chung cư và trung tâm thương mại cao cấp…

Bất động sản - 26/03/2025 11:00

Doanh nghiệp nào đứng sau dự án chế biến cát hơn 2.100 tỷ ở Huế ?

Doanh nghiệp nào đứng sau dự án chế biến cát hơn 2.100 tỷ ở Huế ?

Dự án nhà máy chế biến cát thạch anh công nghệ cao creanza do CTCP vật liệu công nghệ cao Creanza làm chủ đầu tư với quy mô 2.187 tỷ đồng.

Đầu tư - 26/03/2025 09:43

Mỹ mạnh tay về thuế quan thời Trump 2.0, Việt Nam có thể làm gì?

Mỹ mạnh tay về thuế quan thời Trump 2.0, Việt Nam có thể làm gì?

Giới quan sát nhận định Việt Nam có thể trở thành mục tiêu tiếp theo trong chính sách thuế quan của Washington, đồng thời đưa ra các khuyến nghị để tránh kịch bản bị áp thuế.

Đầu tư - 26/03/2025 09:39

Đạt Phương xây dựng nhà máy kính hoa siêu trắng đầu tiên ở Huế

Đạt Phương xây dựng nhà máy kính hoa siêu trắng đầu tiên ở Huế

Tập đoàn Đạt Phương khởi công Nhà máy kính hoa siêu trắng đầu tiên ở TP. Huế với có quy mô 12,18ha, tổng mức đầu tư 2.000 tỷ đồng.

Đầu tư - 25/03/2025 20:29

Vĩnh Phúc: Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, hướng tới mục tiêu tăng trưởng 2 con số

Vĩnh Phúc: Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, hướng tới mục tiêu tăng trưởng 2 con số

Để năm 2025 kinh tế tăng trưởng 2 con số, tỉnh Vĩnh Phúc đang tập trung tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp.

Đầu tư - 25/03/2025 15:46

Thủ tướng chấp thuận dự án khu đô thị hơn 260.000 tỷ ở Khánh Hòa

Thủ tướng chấp thuận dự án khu đô thị hơn 260.000 tỷ ở Khánh Hòa

Dự án Khu đô thị mới Cam Lâm (tại Khánh Hòa) có tổng vốn hơn 260.000 tỷ đồng vừa được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đầu tư - 25/03/2025 15:18

Liên danh Dacinco thi công dự án 280 tỷ ở Đà Nẵng

Liên danh Dacinco thi công dự án 280 tỷ ở Đà Nẵng

Liên danh Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Dacinco, Công ty TNHH Xây Dựng và Thương mại Nhất Huy, CTCP Xây dựng Công trình Thủy Hà Nội và CTCP Chiếu sáng công cộng sẽ thi công dự án hơn 280 tỷ ở Đà Nẵng.

Đầu tư - 25/03/2025 10:00

Đề xuất đầu tư hơn 152.000 tỷ đồng mở rộng 1.144km cao tốc Bắc - Nam 

Đề xuất đầu tư hơn 152.000 tỷ đồng mở rộng 1.144km cao tốc Bắc - Nam 

Bộ Xây dựng vừa đề xuất Chính phủ cho phép đầu tư hơn 152.000 tỷ đồng mở rộng  1.144km các đoạn tuyến trên cao tốc Bắc – Nam phía Đông. 

Đầu tư - 25/03/2025 07:02

Sáp nhập tỉnh thành: Nhà đầu tư muốn đặt cược vào bất động sản?

Sáp nhập tỉnh thành: Nhà đầu tư muốn đặt cược vào bất động sản?

Sáp nhập các tỉnh thành có thể tạo "cú hích" lớn cho thị trường bất động sản, là cơ hội cho những nhà đầu tư muốn đặt cược vào thị trường. Nhưng, "cuộc chơi" này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, để lại những thiệt hại lớn cho nhà đầu tư.

Đầu tư - 24/03/2025 13:03

Đà Nẵng hoàn thành chung cư xã hội hơn 220 tỷ cho người có công

Đà Nẵng hoàn thành chung cư xã hội hơn 220 tỷ cho người có công

Chung cư xã hội cho người có công với cách mạng tại đường Vũ Mộng Nguyên có tổng mức đầu tư hơn 223 tỷ đồng, đã hoàn thành và đang thực hiện các thủ tục để bàn giao đưa vào sử dụng.

Đầu tư - 24/03/2025 10:27

Khi Việt Nam là đích đến của các nhà đầu tư nước ngoài

Khi Việt Nam là đích đến của các nhà đầu tư nước ngoài

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục coi Việt Nam là "đích đến". Nhưng quan trọng là làm sao để các kế hoạch đó được hiện thực hóa, qua đó tiếp thêm động lực tăng trưởng cho kinh tế Việt Nam.

Đầu tư - 24/03/2025 09:05

3 động lực giúp thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

3 động lực giúp thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Tiếp nối đà phục hồi từ năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2025 được dự báo dần thiết lập một chu kỳ tăng trưởng mới nhờ trợ lực từ 3 động lực chính: Kinh tế phục hồi; Môi trường pháp lý được cải thiện; Đầu tư công tăng mạnh...

Bất động sản - 24/03/2025 06:45

Hưng Yên đấu giá 178 suất đất, cao nhất 30 triệu đồng/m2

Hưng Yên đấu giá 178 suất đất, cao nhất 30 triệu đồng/m2

178 suất đất tại huyện Yên Mỹ và Tiên Lữ sẽ được tổ chức đấu giá quyền sử dụng trong tháng 4 tới. Giá khởi điểm cao nhất 30 triệu đồng/m2 và thấp nhất 10 triệu đồng/m2.

Đầu tư - 23/03/2025 15:06