'Dấu chấm hết' cho thuê chung cư ngắn ngày tại TP.HCM?

Vừa qua, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 26/2025 quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP.HCM. Quy định này điều chỉnh các hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư được đầu tư xây dựng có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở 2023 trên địa bàn thành phố.

Bà Minh Ái, Giám đốc cấp cao Bộ phận quản lý vận hành Savills TP.HCM chia sẻ, quyết định này đã đi sâu và thẳng thắn tới một số vấn đề vướng mắc trong việc quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm sở hữu chung - riêng và đề cập tới vấn đề "nóng" hiện nay là cho thuê căn hộ lưu trú du lịch ngắn ngày.

Cụ thể, Quyết định 26 đề cập tới khu vực để xe trong chung cư và các quy định liên quan đến việc khai thác phần diện tích sở hữu chung, giúp giảm thiểu xung đột về quyền sở hữu. Mặc dù trong dự án chung cư các vướng mắc về sở hữu chung - riêng xảy ra tại nhiều khu vực và tiện ích, nhưng tầng hầm hay khu vực để xe luôn là điểm nóng trong tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.

Theo quy định mới, ngoài các hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung nhà chung cư phải được bàn giao theo quy định từ trước đến nay, chủ đầu tư phải còn phải có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu nhà chung cư, chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.

Bên cạnh đó, quyết định cũng làm rõ cách thức quản lý doanh thu từ phần diện tích sở hữu chung.

Bà Ái cho biết, trước đây Luật Nhà ở yêu cầu doanh thu này phải được chuyển vào quỹ bảo trì nhưng chưa quy định rõ việc khấu trừ chi phí hợp lệ. Quyết định 26 đã xác định rất rõ, doanh thu từ việc khai thác diện tích sở hữu chung trước khi đưa vào tài khoản kinh phí bảo trì sẽ cấn trừ đi các khoản chi phí hợp lệ. Từ đó có thể chấm dứt tranh cãi kéo dài về vấn đề này.

Quyết định 26 cũng đưa ra quy định chặt chẽ hơn về hoạt động khai thác căn hộ chung cư. Trong đó, cho thuê căn hộ phải đúng mục đích sử dụng được cấp phép và thực hiện đúng đủ các yêu cầu của pháp luật liên quan đến ngành nghề kinh doanh.

Trả lại môi trường sống cho cư dân

Bà Ái cho rằng, nội dung này không mới và Luật nhà ở 2023 đã quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Tuy nhiên, Quyết định 26 đã có những hướng dẫn chi tiết, liên kết với các quy định khác (về kinh doanh nhà ở) để người dân cũng như các bên liên quan nắm được rõ ràng. Do đó, đây là quy định cần thiết để quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê căn hộ, trả lại môi trường sống cho cư dân tại các khu chung cư mục đích để ở.

Đối với hình thức cho thuê căn hộ tại các nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp cũng được hướng dẫn chi tiết. Trong đó, đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng lưu trú du lịch, việc cho thuê các căn hộ theo ngày hoặc theo giờ được xem là hoạt động kinh doanh lưu trú du lịch, thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch 2017.

Điều 49 của Luật Du lịch quy định, cơ sở kinh doanh lưu trú phải đăng ký hoạt động và đáp ứng các yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và cơ sở vật chất. Như vậy, cá nhân và tổ chức chỉ được kinh doanh dịch vụ lưu trú khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Bà Ái nhận định, tại TP.HCM đã ghi nhận nhiều ý kiến về việc căn hộ chỉ được dùng để ở. Nhưng, vẫn có những tranh cãi là đối với việc cho thuê ngắn ngày thì có được gọi là ở hay là gọi là lưu trú du lịch hay không. Quyết định mới của TP.HCM đã làm rõ hơn về thông tin và phù hợp với quy định của luật, tạo điều kiện cho đơn vị quản lý trong công tác giám sát và hạn chế những bất cập của mô hình cho thuê ngắn hạn tại chung cư.

Quyết định 26 được đưa ra tại thời điểm này là thích hợp, qua đó, có thể nhanh chóng giải quyết các vấn đề vướng mắc đã tồn tại từ lâu. Đặc biệt, trong bối cảnh những áp lực đối với tranh chấp ngày càng cao, các yêu cầu về quyền lợi của cư dân cũng được đưa ra mạnh mẽ.

Dẫu vậy, vị chuyên gia đánh giá, các quy định sẽ còn tiếp tục được cải thiện và điều chỉnh khi đi vào thực tế. Từ đó, kiến nghị thành phố cần có một tổ công tác chuyên trách riêng để xử lý các vấn đề tranh chấp nhà chung cư, để có thể giải quyết nhanh các vấn đề và hạn chế việc đẩy lên mức căng thẳng.

Đồng thời, cũng cần minh bạch hóa các thông tin về chung cư trên địa bàn thành phố, bao gồm công khai tình trạng pháp lý, các khu vực thuộc sở hữu chung - riêng để cư dân dễ dàng tra cứu để hiểu rõ những quy định về khu vực.

Ngoài ra, ban quản trị hay công ty quản lý cần đầu tư thêm vào công nghệ, xây dựng hệ thống trực tuyến để cư dân có thể truy cập minh bạch các thông tin về quỹ bảo trì, tránh tình trạng lạm dụng quỹ.