TP.HCM sắp đấu giá lại lô đất bị bỏ cọc ở Thủ Thiêm

Ngày 28/2, thông tin tại buổi họp báo tình hình kinh tế - xã hội tháng 2 của TP.HCM, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho biết, theo kế hoạch được UBND TP.HCM phê duyệt, sắp tới, thành phố lựa chọn 3 lô đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức để tổ chức đấu giá.

Đến quý II, thành phố hoàn tất các thủ tục để tổ chức đấu giá. 3 lô đất có ký hiệu 1.2, 1.3 và 3.5 dự kiến áp dụng bảng giá đất mới nên có giá khởi điểm hơn 5.000 tỷ đồng.

Như Nhadautu.vn đã đề cập, tháng 12/2021, TP.HCM đã tổ chức đấu giá đất ở khu chức năng số 3, trong đó có lô 3-5, diện tích 6.446 m2.

Lô đất này đã được bán thành công với giá 3.820 tỷ đồng, cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm. Sau 130 lượt trả giá của 21 đơn vị tham gia đấu giá, Công ty CP Dream Republic đã trúng thầu. Tuy nhiên, tháng 5/2022, Cục Thuế TP.HCM đã cưỡng chế tài khoản của công ty này do chậm đóng tiền trúng đấu giá quá 90 ngày. Sau đó, hủy kết quả trúng đấu giá.

Công ty CP Dream Republic có mối liên hệ mật thiết với Tập đoàn Vạn Thịnh Phát.

Để tránh đi vào "vết xe đổ" của cuộc đấu giá đất lần trước, các chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất.

Trong đó, kinh nghiệm nhà đầu tư dựa trên tiêu chí kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án đã từng thực hiện. Đồng thời, có thể sàng lọc bằng cách thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của doanh nghiệp trên khu đất tham gia đấu giá, như điều kiện về vốn chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án. Nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển.

Về giá đất khởi điểm, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư. Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở "hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình" theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất.

Ví dụ, những lô đất có diện tích thương mại, cho xây dựng văn phòng hay khách sạn với giá khởi điểm quá cao ở những khu vực không phát triển 2 loại hình này thì không phù hợp. Khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Từ đó, kéo theo, khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.

Về hình thức đấu giá, có thể chia thành 2 loại hình là đấu giá trực tiếp và đấu giá gián triếp.

Về tiền cọc, chuyên gia Savills nhận định, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, cũng cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc.