[Café Cuối tuần] 'Lỗ hổng' phía sau cuộc đấu giá đất 30 tỷ đồng/m2

Chiếu theo quy chế, cuộc đấu giá phải dừng lại mà không có người thắng cuộc. Sau khi phiên đấu giá kết thúc, đã có rất nhiều nghi vấn được đặt ra. trong đó nội dung được quan tâm nhất: Liệu đây có phải hình thức thổi giá, làm nhiễu loạn thị trường hay không?

Tôi không cho rằng đây là một "chiêu thức" mới để thổi giá đất bởi nếu cố tình gây nhiễu loạn, người tham gia sẽ trả một mức giá cao hơn mặt bằng thị trường nhưng vẫn ở trong mức khiến mọi người phải suy đoán về tính hợp lý của mức giá đó (vẫn còn có những ý kiến khác nhau). Chẳng hạn tại các cuộc đấu giá tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức vài tháng trước với một số lô đất trúng đấu giá trên 100 triệu đồng/m2 tạo ra tâm lý e dè: phải chăng đất khu vực này đã thiết lập mức giá mới 100 triệu đồng?

Với việc trả giá trên 30 tỷ đồng/m2 thì tất cả mọi người đều có chung nhận định: người trả giá không muốn tham gia đấu giá nữa do giá đã được đẩy lên cao quá khả năng chi trả. Người này quyết định trả giá cao gấp gần 12.000 lần giá khởi điểm. Trường hợp này, có thể xác định người tham gia đấu giá cố tình "phá" bởi người này biết và buộc phải biết về việc khi trả giá trên 30 tỷ đồng/m2 thì cuộc đấu giá sẽ phải dừng lại mà không có người thắng cuộc.

Quả nhiên ngay sau cuộc đấu giá, nhóm người trả mức cao bất thường đã bị tạm giữ trước khi bị khởi tố về hành vi vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản theo Điều 218 Bộ luật hình sự.

Tội "vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản" theo Điều 218 Bộ luật hình sự biểu hiện qua các hành vi "lập danh sách khống về người đăng ký mua tài sản bán đấu giá"; "lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia đấu giá"; "thông đồng dìm giá hoặc nâng giá". Tuy nhiên đây là tội phạm có cấu thành vật chất, yếu tố "hậu quả" là bắt buộc để đủ cấu thành tội phạm. Hành vi "thông đồng dìm giá hoặc nâng giá" phải dẫn đến "thu lợi bất chính" từ 30 triệu đồng trở lên hoặc "gây thiệt hại cho người khác" từ 50 triệu đồng trở lên thì mới đủ cấu thành tội phạm. Quá trình tố tụng, cơ quan điều tra có nghĩa vụ chứng minh, làm rõ hậu quả thực tế để chứng minh hành vi đủ cấu thành tội phạm.

Mặc dù vậy, vụ việc xảy ra đã chỉ ra "lỗ hổng" trong quy chế cuộc đấu giá đất. Với quy chế bắt buộc đấu 6 vòng và người trả giá cao nhất ở vòng 6 (vòng cuối) sẽ trúng thì người trả giá cao nhất ở vòng 5 nhưng không tham gia vòng 6 sẽ không bị coi là vi phạm quy chế. Mặt khác, khoản 6 Điều 39 Luật đấu giá tài sản cũng liệt kê cụ thể các trường hợp người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước và không bao gồm trường hợp nêu trên.

Điều đó cho thấy hội nhóm 6 thành viên đã nghiên cứu kỹ quy chế và lên kế hoạch từ trước, nếu sau vòng 4 giá bị đẩy lên quá cao thì ở vòng 5, nhóm này sẽ bỏ giá cao đột biến để khiến không ai tham gia vòng 6, cuộc đấu giá không thành, thửa đất vẫn còn đó và họ vẫn có cơ hội tham gia tiếp lần sau. Như vậy, nhóm này đã phát hiện "lỗ hổng" trong quy chế đấu giá và tận dụng.

Ở vụ việc này, do con số 30 tỷ đồng/m2 gây xôn xao dư luận nên cơ quan điều tra đã tiến hành điều tra và phát hiện, xử lý hành vi câu kết, tổ chức, bàn bạc để đẩy giá. Tuy nhiên, còn bao nhiêu vụ việc khác tương tự chưa được phát hiện? Liệu đây có phải bề nổi của tảng băng chìm? Giả định nhóm người này không trả giá 30 tỷ đồng/m2 mà "chỉ" khoảng 100 triệu đồng/m2, cuộc đấu giá cũng bị "phá" theo cách tương tự nhưng dư luận không quá xôn xao thì liệu hành vi ấy có bị phát hiện, xử lý?

Điều đó cho thấy đã có "lỗ hổng" trong quy chế các cuộc đấu giá đất gần đây và Luật đấu giá tài sản cũng không có đủ tính bao quát, dự báo để phòng ngừa. Đấu giá đất đang diễn ra khắp các địa phương và cơ quan chức năng khó có đủ nguồn lực, con người để điều tra, rà soát từng cuộc đấu nhằm kịp thời phát hiện vi phạm. Bỏ lọt vi phạm là điều có thể không tránh khỏi và cần thiết phải sớm hoàn thiện thể chế, sửa đổi Luật đấu giá tài sản, chấn chỉnh việc lập quy chế đấu giá. Đáng tiếc là Luật đấu giá tài sản vừa được sửa đổi, còn chưa có hiệu lực nên cần chờ thêm thời gian mới có thể tiếp tục sửa đổi.

Thời gian gần đây, rất nhiều người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao bất chấp, chấp nhận mất khoản tiền đặt trước là bởi theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất. Do bảng giá đất của Hà Nội và nhiều địa phương hiện quá thấp nên kéo theo giá khởi điểm rất thấp, tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia (cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn có giá khởi điểm chỉ 2-3 triệu đồng/m2).

Tại các phiên đấu giá gần đây, nhiều người sẵn sàng "thi đấu", trả giá cao với tâm lý "cùng lắm là mất tiền đặt trước", tạo ra những màn so kè trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn "phá" như ví dụ tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn.

Để khắc phục nhược điểm của việc giá khởi điểm thấp, UBND thành phố Hà Nội vài tháng trước đã có văn bản chỉ đạo "xem xét việc quy định bước giá, hình thức đấu giá (đấu nhiều vòng bắt buộc) đảm bảo tính cạnh tranh và sát giá thị trường". Điều này dẫn đến quy chế các cuộc đấu giá gần đây đều ấn định nhiều vòng bắt buộc và ấn định bước giá cao, nhằm bảo đảm giá trúng đấu giá tăng cao so với giá khởi điểm, tránh người dân mua được tài sản với giá thấp hơn giá thị trường. Tuy nhiên, việc ấn định số vòng cụ thể cũng tạo ra "kẽ hở" như cuộc đấu giá ở Sóc Sơn vừa qua.

Để chấn chỉnh tình trạng này, Hà Nội cũng như các địa phương cần thực hiện nghiêm quy định của Luật Đất đai 2024 và chỉ đạo của Bộ TN&MT, sớm rà soát để điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc thị trường. Khi giá khởi điểm trong đấu giá đất được kéo sát giá thị trường và tiền đặt trước tăng theo, các cuộc đấu giá sẽ trở nên chuyên nghiệp, số lượng người tham gia giảm nhưng tăng "chất". Công tác đấu giá đất sẽ trở nên lành mạnh hơn, thay vì tình trạng lộn xộn, bát nháo thời gian vừa qua.