Vén màn bí ẩn

Tổng công ty Trực thăng Việt Nam - Công ty TNHH (VNH) vừa thông báo bán đấu giá 20,28 triệu cổ phần, tương đương 31,02% vốn của Tổng công ty MBLand. Phiên đấu giá dự kiến diễn ra vào ngày 26/10 tới đây. Hình thức đấu giá trọn lô với mức khởi điểm 12.366 đồng/CP.

Sau một thập kỷ phát triển, MBLand là thương hiệu ít nhiều gây được chú ý trên thị trường địa ốc Thủ đô. Với hạn chế đầu tư ngoài ngành của hai cổ đông sáng lập, vấn đề thoái vốn của MBBank và VNH đã được đặt ra từ lâu.

Bài liên quan

Tổng công ty Trực thăng Việt Nam muốn thoái toàn bộ vốn tại MBLand

Trong một lần trao đổi với người viết giữa năm ngoái, cựu Phó TGĐ MBLand ông Vũ Hoàng Linh cho biết theo quy định thì các cổ đông sáng lập bắt buộc phải thoái vốn, tuy nhiên bài toán đặt ra là phải chọn lựa được thời điểm thích hợp, khi MBLand thật sự 'khoẻ mạnh' và thị trường ở trạng thái sôi động nhất nhằm đạt hiệu quả tối đa.

Cuộc đấu giá của VNH rất có thể sẽ mở đường cho MBBank thoái vốn khỏi MBLand trong thời gian ngắn sắp tới. Hai cổ đông này hiện nắm 96,6% cổ phần, là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư muốn sở hữu phần vốn gần như tuyệt đối ở MBLand.

Tuy nhiên, mức giá khởi điểm chỉ hơn 12.000 đồng cho thấy bản thân VNH dường như không quá kỳ vọng về cuộc đấu giá.

Các công bố tài chính phần nào hé lộ thực trạng của công ty con MBBank. Nửa đầu năm 2018, dù doanh thu tăng hơn gấp đôi lên 571 tỷ đồng, tuy nhiên giá vốn cùng các chi phí khác đều bật mạnh khiến MBLand lãi vỏn vẹn 1,1 tỷ đồng, thấp hơn nhiều cùng kỳ (53 tỷ đồng).

Đối với một doanh nghiệp bất động sản, lỗ lãi ở thời điểm hiện tại chỉ là một biến số mang tính tương đối. Quan trọng hơn cả là dòng tiền, và quỹ đất - những yếu tố tạo ra giá trị sinh lợi trong tương lai.

Với dòng tiền, MBLand là một đơn vị có nguồn lực tài chính khá tốt. Vấn đề của doanh nghiệp này là phụ thuộc quá lớn vào công ty mẹ MBBank. Tới cuối tháng 6/2018, tổng nguồn vốn kinh doanh của MBLand là 2.328 tỷ đồng, trong đó các khoản có nguồn gốc từ MBBank lên tới gần 1.497 tỷ đồng, chiếm 2/3 nguồn lực, gồm vốn góp (427 tỷ đồng), cho vay 204 tỷ đồng và trả trước dự án 63 Lê Văn Lương (866 tỷ đồng).

Lưu ý rằng MBBank suốt nhiều năm qua là nhà tài trợ tín dụng duy nhất cho MBLand. Một khi ngân hàng mẹ thoái vốn, nguồn lực, dòng tiền sẽ là bài toán không dễ giải đối với công ty địa ốc này.

Về tiềm năng phát triển, MBLand thời gian qua đã rất nỗ lực mở rộng quỹ đất. Tuy nhiên, sau 10 năm thành lập, giới bất động sản vẫn biết MBLand nhiều hơn trong lĩnh vực phát triển dự án, như Golden Palace Mễ Trì, Central Field Trung Kính. Còn với vai trò chủ đầu tư, Golden Field Mỹ Đình có chăng là dấu ấn đáng chú ý nhất của MBLand tới thời điểm hiện tại. Doanh nghiệp này đã cố gắng khắc phục bằng cách tìm kiếm quỹ đất ở các địa phương, như dự án Thung lũng Xanh 45ha ở Long Thành (Đồng Nai), dự án Square Field rộng 3.300 m2 tại TP. Tây Ninh và một số dự án tại Đà Nẵng, Quảng Nam.

Ở chiều ngược lại, MBLand năm ngoái đã bán hết vốn trong công ty con Việt Remax - chủ đầu tư toà nhà MB Sunny Tower 259 Trần Hưng Đạo (Quận 1, TP.HCM). Thành viên của MB Group cũng cho biết sẽ thoái khỏi dự án resort tại Quảng Nam. Dự án có tên gọi Vanesea Field là khoản hợp tác đầu tư có giá trị lớn nhất của MBLand, với số dư góp vốn tới cuối tháng 6/2018 là 235 tỷ đồng.

Trong quá khứ, MBLand từng có một tài sản rất có giá trị. Mà nếu còn giữ lại, thì mức khởi điểm trong phiên đấu giá sắp tới của VNH chắc chắn sẽ không dừng lại ở con số 12.366 đồng/CP.

'Quả đắng' đất vàng 6-8 Chùa Bộc

Năm 2008, MB AMC (công ty con 100% vốn của MBBank) mang Khách sạn Quốc tế Asean tại số 6-8 Chùa Bộc (Q. Đống Đa, Hà Nội) cùng VNH góp vốn thành lập MBLand. Lô đất gần 1ha có nguồn gốc công sản, được UBND TP. Hà Nội tách ra từ Nhà máy thực phẩm Chùa Bộc năm 2000 để cho MBBank thuê làm trụ sở.

Cuối năm 2009, MBLand công bố phát triển khu phức hợp với vốn đầu tư 2.200 tỷ đồng trên khu đất này. Công trình dự kiến triển khai trong ba năm 2010-2013, khi thành hình sẽ là một trong những tổ hợp thương mại - văn phòng - khách sạn 5 sao quy mô nhất Hà Nội.

MBLand lúc này còn mời cả Bộ Xây dựng tham gia ý kiến về thiết kế chi tiết. Tuy nhiên tin tức về dự án cứ 'nhạt' dần và gần như chìm hẳn.

Ngày 8/10/2015, Đại hội đồng cổ đông của MBLand bất ngờ có nghị quyết cho phép MB AMC nhận lại tài sản góp vốn là quần thể Khách sạn Asean và thực hiện góp bằng tiền thay thế.

Nói là bất ngờ bởi không rõ quá trình biểu quyết nội dung này ra sao, mà việc rút vốn bằng tài sản của MB AMC diễn ra năm 2016 khiến MBLand thiệt hại không nhỏ, gồm 88,3 tỷ đồng chi phí thiết kế phải trừ vào vốn chủ sở hữu (lợi nhuận chưa phân phối), và gần 30 tỷ đồng đầu tư dài hạn, phải thu và chi phí khác không có khả năng thu hồi.

Vụ việc không những khiến vốn chủ sở hữu của MBLand ảnh hưởng tiêu cực, qua đó kéo giá trị sổ sách - một cơ sở để tính giá thoái vốn - đi xuống, mà MBLand còn mất đi một trong những tài sản lớn nhất. Nếu vẫn giữ lại lô đất, giá trị của MBLand trong mắt nhà đầu tư sẽ tăng lên đáng kể, và như đã đề cập, mức giá thoái vốn của VNH và cả MBBank sau này sẽ cao hơn nhiều.

Về số phận của dự án 6-8 Chùa Bộc, Tổng công ty 36 và các đối tác giữa năm 2016 đã huy động 385 tỷ đồng để mua lại bất động sản này, công bố sẽ chi tiếp 3.000 tỷ đồng để phát triển khu đất 'vàng' hiếm hoi còn sót lại ở trung tâm Hà Nội.

Nguồn tin riêng của Nhadautu.vn cho biết Tổng công ty 36 từng có ý định mua lại MBLand năm 2015, thậm chí đã thành lập công ty cổ phần có vốn 1.000 tỷ đồng để thực hiện tham vọng này, tuy nhiên thương vụ đã không diễn ra.

Bài liên quan

Đất vàng Saigontourist 'nín thở' trước thềm cổ phần hoá

'Rơi vãi' đất vàng ở Vinafood 2

Đường về tay Vũ 'nhôm' của loạt đất vàng Sài Gòn

Đất vàng 69 Nguyễn Du được 'hoá giá' cho nhà đầu tư Cảng Quy Nhơn ra sao?