Khủng hoảng Evergrande phơi bày các 'thị trấn ma'

Nhiều tuần nay, tên tập đoàn bất động sản ốm yếu này xuất hiện liên tục trên tít của các báo lớn khi các nhà đầu tư chờ đợi xem điều gì sẽ xảy ra với núi nợ khổng lồ của doanh nghiệp này. Khi cuộc khủng hoảng Evergrande chầm chậm phơi bày, các nhà phân tích đang chỉ ra một vấn đề cơ bản, sâu xa hơn: thị trường bất động sản Trung Quốc đang giảm nhiệt sau nhiều năm cung vượt cầu.

Các dấu hiệu cảnh báo đã xuất hiện. Trước sự sụp đổ của Evergrande, hàng chục triệu căn hộ được cho là đã bị bỏ không trên khắp đất nước. Những năm gần đây, vấn đề trở nên tồi tệ hơn.

Mark Williams, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á tại Capital Economics, ước tính Trung Quốc vẫn còn khoảng 30 triệu bất động sản chưa bán được, tương đương với nơi ở của 80 triệu người, tức toàn bộ dân số Đức.

Trên hết, khoảng 100 triệu bất động sản có thể đã được mua nhưng không có người ở, có thể chứa 260 triệu người, theo ước tính của Capital Economics. Những dự án như vậy đã thu hút sự giám sát trong nhiều năm, và thậm chí còn được gọi là "các thị trấn ma" của Trung Quốc.

Dưới đây là thông tin về một số trong số những dự án đó và vấn đề bắt nguồn như thế nào.

Bất động sản và các lĩnh vực liên quan là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc, chiếm tới 30% GDP. Theo Williams, tỷ trọng này "cao hơn nhiều so với các nền kinh tế lớn khác". Trong nhiều thập kỷ, điều này đã giúp Trung Quốc duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng.

Nhưng nhiều năm nay, các nhà phê bình đặt câu hỏi liệu động cơ tăng trưởng đó có đang tạo ra một quả bom hẹn giờ cho nền kinh tế lớn thứ hai thế giới hay không. Đó một phần vì khoản nợ khổng lồ mà nhiều nhà phát triển bất động sản đang gánh để tài trợ cho các dự án của họ.

Nhà phát triển bất động sản mang nợ nhiều nhất Trung Quốc, Evergrande, đã trở thành đứa con điển hình của sự tăng trưởng không bền vững, với khoản nợ hơn 300 tỷ USD. Tuy nhiên, "Evergrande không phải là doanh nghiệp duy nhất trong cơn nguy khốn", Christina Zhu, nhà kinh tế học tại Moody’s Analytics, nói. Trong vài ngày qua, một loạt nhà phát triển bất động sản khác đã tiết lộ các vấn đề về dòng tiền của họ, đề nghị các chủ nợ cho thêm thời gian để trả nợ hoặc cảnh báo về khả năng vỡ nợ.

Trong một báo cáo gần đây, Zhu viết 12 công ty bất động sản Trung Quốc không có khả năng thanh toán trái phiếu với tổng trị giá khoảng 19,2 tỷ nhân dân tệ (gần 3 tỷ USD) trong nửa đầu năm. "Con số này chiếm gần 20% tổng số vụ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp trong sáu tháng đầu năm, cao nhất trong tất cả các lĩnh vực" ở Trung Quốc đại lục, bà nói thêm.

Đại dịch COVID-19 đã khiến hoạt động xây dựng tạm thời bị đình trệ. Nhưng hoạt động xây dựng sau đó đã quay trở lại khi Trung Quốc mở cửa trở lại và thị trường bất động sản của nước này đã có một sự phục hồi ngắn hạn. Tuy nhiên, kể từ đó, thị trường lại "khục khặc", và không có dấu hiệu thuyên giảm ngay lập tức.

Trong vài tháng qua, "các giải pháp tăng giá, khởi động lại hoạt động xây dựng nhà và bán hàng" đã giảm đi đáng kể. Trong tháng 8, doanh số bán bất động sản, tính theo diện tích sàn bán được, đã giảm 18% so với cùng thời điểm năm trước, bà cho biết. Cùng tháng đó, giá nhà mới tăng 3,5% "so với một năm trước đó, mức tăng nhỏ nhất kể từ khi thị trường bất động sản phục hồi từ đại dịch vào tháng 6 năm 2020", Zhu viết.

Williams viết trong một báo cáo: "Nhu cầu nhà ở Trung Quốc đang bước vào thời kỳ suy giảm kéo dài. Ông gọi đây là "gốc rễ của những rắc rối từ Evergrande - và của những nhà phát triển có đòn bẩy tài chính cao khác". Sau đó là vấn đề các dự án dở dang, dù thị trường có nhu cầu. Phần lớn các bất động sản mới ở Trung Quốc - khoảng 90% - được bán trước khi hoàn thành, có nghĩa là bất kỳ trở ngại nào đối với các nhà phát triển bất động sản đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, theo các nhà kinh tế.

Williams nói: "[Điều này] thúc các nhà chức trách đảm bảo rằng các dự án đang triển khai sẽ tiếp tục khi các nhà phát triển ốm yếu được tái cấu trúc". Theo phân tích mới đây của Bank of America, Evergrande đã bán được 200.000 căn nhà chưa bàn giao cho người mua. Điều này làm trầm trọng thêm lo ngại rằng người mua nhà có thể trắng tay vì chủ đầu tư bất động sản lớn thứ hai của đất nước.

Trong những tuần gần đây, chính phủ đã tập trung vào việc hạn chế tác động từ cuộc khủng hoảng và bảo vệ dân thường. Trong một tuyên bố cuối tháng trước, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc tuyên bố sẽ "duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà".

Mặc dù ngân hàng trung ương không đề cập cụ thể đến Evergrande, cơ quan này đã bơm tiền mặt vào hệ thống tài chính để giúp ổn định tình hình và xoa dịu lo lắng. Không phải tất cả các công ty đều gặp khó khăn nghiêm trọng. Theo Julian Evans-Pritchard, nhà kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Capital Economics, trong khi một số doanh nghiệp rõ ràng đang gặp khó khăn, "hầu hết các nhà phát triển không có nguy cơ vỡ nợ".

Ông nói trong một báo cáo ngắn gửi khách hàng: "Ngoại trừ một vài trường hợp ngoại lệ, hầu hết các chủ đầu tư lớn đều có tình hình tài chính mạnh hơn Evergrande nhiều và có thể sẽ vượt qua mức tăng đột biến tạm thời trong chi phí vay trong bối cảnh có lo ngại về tác động từ vụ Evergrande". Điều đó sẽ cung cấp một số đảm bảo "trong bối cảnh thị trường bất ổn hiện tại", ít nhất trong ngắn hạn, ông nói thêm.

Về lâu dài, có thể có vấn đề nhỏ. Evans-Pritchard viết: "Điều hướng thành công sự sụt giảm cơ cấu về nhu cầu nhà ở trong thập kỷ tới sẽ thách thức hơn. Hoạt động sáp nhập trong lĩnh vực này, kéo dài nhiều năm, dường như có nhiều khả năng hơn là sẽ có một làn sóng các nhà phát triển bất động sản thất bại".

(Theo CNN)

Bài liên quan

Dù nỗ lực huy động vốn, Evergrande lần thứ 3 vẫn không thể thanh toán trái phiếu

Khủng hoảng China Evergrande lan sang thị trường 12.000 tỷ USD

China Evergrande huy động 5 tỷ USD từ việc bán đơn vị bất động sản

Bom nợ Evergrande và nỗi lo tiềm ẩn ở Việt Nam