Không thể trông chờ dòng vốn của người nước ngoài để 'giải cứu' thị trường địa ốc

Luật Nhà ở 2023 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam) được sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ - BĐS) tại Việt Nam, không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Tuy nhiên, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề) thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì người nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ nêu trên.

Luật mới cũng quy định, người nước ngoài có quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ quy định, đúng số lượng như trên. Trường hợp, người nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định hoặc vượt quá số lượng nhà ở hoặc thuộc khu vực cần đảm bảo quốc phòng an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở.

Thời hạn sở hữu không quá 50 năm, kể từ ngày cấp sổ đỏ và được ghi rõ trong đỏ. Người nước ngoài được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm hoặc có thể chuyển sang sở hữu lâu dài nếu kết hôn với công dân Việt Nam.

Như vậy so với các quy định cũ, luật mới đã cởi mở hơn, nhất là pháp lý và thủ tục hành chính.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng cho biết, luật mới đã được chỉnh lý theo hướng tích cực hơn, giúp người nước ngoài dễ dàng tiếp cận với BĐS ở Việt Nam.

Có thể thấy một vài điểm tích cực trước mắt như: Đa dạng nguồn khách cho các chủ đầu tư, giảm bớt các áp lực trông đợi nguồn khách mua nội địa; Kích thích thị trường BĐS nói chung trong bối cảnh có nhiều khó khăn; Thu hút dòng vốn đầu tư cá nhân của người nước ngoài cho lĩnh vực BĐS; Các dự án sẽ được đầu tư chất lượng tốt hơn, minh bạch hơn, quản lý hiệu quả hơn để đáp ứng các yêu cầu khắt khe của nhà đầu tư nước ngoài; Thị trường BĐS nói chung sẽ mang tầm vóc hội nhập cạnh tranh quốc tế hơn.

"Thị trường BĐS sẽ tiếp tục phát triển, do đó, việc đa dạng nguồn khách mua là điều cần thiết và có lợi cho chủ đầu tư nói riêng và cho lĩnh vực BĐS nói chung. Khi nền kinh tế phát triển, hội nhập thì việc người nước ngoài quan tâm và có nhu cầu mua BĐS ở Việt Nam dù với mục đích để ở hay để đầu tư thì đó là điều tất yếu", ông nói.

Mặc dù đã có điểm mới, nhưng ông Hoàng cho rằng, cần chờ thêm hướng dẫn chi tiết để có những quy định pháp lý cụ thể nhằm quản lý hiệu quả và hạn chế những rủi ro. Trong đó, cần chú ý tới quyền sử dụng đất, quyền và hình thức sở hữu công trình, thời hạn sử dụng, nguồn vốn vay/tài chính của khách mua kể cả việc phòng chống rửa tiền, việc sử dụng/vận hành khai thác và quản lý, các loại nghĩa vụ về thuế/phí, tỷ lệ/số lượng/giá trị được mua, thời hạn, quy định về hợp đồng, các chế tài xử lý vi phạm… Ngoài ra, cũng cần có thêm những quy định về người nước ngoài mua BĐS nghỉ dưỡng.

"Lưu ý rằng, việc người nước ngoài mua BĐS chỉ có tính chất kích thích và góp phần làm sôi động, phát triển thị trường BĐS hơn chứ không phải trông chờ vào yếu tố này để giải cứu thị trường khi gặp khó khăn. Giai đoạn 2014-2016 chứng minh rõ điều này", ông Hoàng nhấn mạnh.

Nhu cầu mua BĐS của người nước ngoài rất lớn

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đã có khoảng 3.035 người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, chủ yếu là các căn hộ chung cư ở dự án nhà thương mại.

Các tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tập trung chủ yếu tại các tỉnh, thành phố lớn như: Hà Nội (1.765), TP.HCM (850), Bắc Ninh (110), Bình Dương (210), Bà Rịa - Vũng Tàu (50)... Phần lớn các cá nhân này đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Mỹ, Australia, Nhật Bản, Malaysia.

Bộ Xây dựng đánh giá, tổng số người nước ngoài đã mua nhà tại Việt Nam vẫn còn rất ít so với nhu cầu.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, số lượng nhà ở được người nước ngoài mua tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở trong cả nước giai đoạn 2018-2022.

"Nhu cầu mua nhà của người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, bao gồm nhu cầu sở hữu nhà để ở và nhu cầu kinh doanh là rất lớn. Ước tính có khoảng 4 triệu người muốn mua nhà ở Việt Nam trong tương lai, bao gồm người nước ngoài và Việt kiều", ông cho hay.

Theo ông Đính, xu hướng tăng mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam phản ánh nước ta là một nền kinh tế phát triển nhanh và năng động, được các tổ chức uy tín quốc tế đánh giá là điểm sáng ở khu vực châu Á. Cùng với dòng vốn FDI, lượng người nước ngoài đến sinh sống và làm việc lâu dài tại Việt Nam cũng tăng lên hàng năm. Do đó, chính sách mới giúp tạo điều kiện để thu hút và thúc đẩy phát triển đầu tư, "giữ chân" lượng lớn nhân sự trình độ cao đến Việt Nam sinh sống và làm việc.

"Việc làm ăn lâu dài ở Việt Nam cũng như nhu cầu đầu tư sẽ nảy sinh nhu cầu sở hữu nhà ở, căn hộ. Hơn nữa, giá nhà ở một số quốc gia đã quá cao hay việc siết các quy định nhập cư ở một số nước... cũng sẽ khiến nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam ngày càng tăng lên", ông phân tích.

Dẫu vậy, để tránh đầu cơ, Chủ tịch VARS nhận định, cần có chế tài việc sở hữu BĐS quá số lượng quy định hoặc áp dụng thuế BĐS, lũy tiến tăng theo với số lượng BĐS đã mua. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh.