Điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Tạo đà thu hút kiều hối đầu tư

Bất động sản hút kiều hối

Năm 2016, Chánh án TAND tối cao đã công bố Án lệ 02 về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản. Án lệ xuất phát từ vụ kiện dân sự trong đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người thân ở trong nước đứng tên; tuy nhiên người được nhờ đứng tên lại đem bán, gây ra tranh chấp.

Những vụ việc tương tự rất phổ biến trong suốt những năm qua, dẫn đến Tòa án phải công bố thành Án lệ để thống nhất xét xử. Nguyên nhân khiến Việt kiều có nhu cầu mua nhà, mua đất (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải nhờ người khác đứng tên là do quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ đều hạn chế việc sử dụng đất, sở hữu nhà và mua bán BĐS của nhóm chủ thể này.

Việc "lách luật", nhờ người thân, bạn bè đứng tên hộ khi mua nhà, mua đất đương nhiên luôn tiềm ẩn rủi ro cho kiều bào và tranh chấp thường xuyên xảy ra khi người được nhờ đứng tên nổi lòng tham.

Để khắc phục tình trạng này và góp phần thúc đẩy thu hút đầu tư, thu hút kiều hối từ kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh tế, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang quy định theo hướng: người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước; giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam).

Quy định này đã được đa số đại biểu Quốc hội ủng hộ và dự kiến sẽ được thông qua tại Luật Đất đai (sửa đổi). Để đồng bộ, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh BĐS như tổ chức, cá nhân trong nước. Trong khi đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định theo hướng dẫn chiếu: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai.

Quy định của 3 luật đã và sắp thông qua là cơ bản thống nhất, đồng bộ nhằm đảm bảo Việt kiều còn giữ quốc tịch Việt Nam có quyền sử dụng đất, quyền kinh doanh BĐS như công dân ở trong nước, thể hiện quan điểm kiều bào ở nước ngoài là một bộ phận không tách rời của dân tộc Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn còn "xung đột" trong sử dụng thuật ngữ, có thể gây vướng mắc khi thi hành do Luật Đất đai (sửa đổi) sử dụng thuật ngữ "cá nhân là công dân Việt Nam" (không phân biệt cá nhân sinh sống trong nước hay định cư ở nước ngoài) và "người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài".

Như vậy, chủ thể "người Việt Nam định cư ở nước ngoài" sẽ không còn quy định trong Luật Đất đai mà sẽ được tách thành 2 nhóm chủ thể: "cá nhân là công dân Việt Nam" (nếu còn quốc tịch Việt Nam) và "người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài" (nếu không còn quốc tịch Việt Nam). Tuy nhiên, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều giữ quy định về chủ thể "người Việt Nam định cư ở nước ngoài" là chưa đồng bộ, có thể gây vướng mắc khi triển khai thực hiện.

Việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sớm ít nhất 1 kỳ họp so với Luật Đất đai không có nhiều ý nghĩa đối với việc tháo gỡ cho các dự án BĐS hiện nay (vì phải đến tháng 01/2025 mới có hiệu lực). Không những vậy, việc sớm thông qua còn gây ra những băn khoăn trong sử dụng thuật ngữ như đã nêu trên.

Đất đai cho doanh nghiệp FDI

Ngoài nhóm chủ thể kiều bào Việt Nam ở nước ngoài, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang thiết kế theo hướng linh hoạt tiếp cận đất đai cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp FDI). Luật Đất đai hiện hành chỉ cho phép doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; đối với các khu vực khác thì phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6 vừa qua đề xuất phương án doanh nghiệp FDI được mở rộng phạm vi nhận chuyển quyền sử dụng đất (thỏa thuận "mua gom" đất theo cơ chế dân sự) trong phạm vi dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp FDI, giúp khắc phục tình trạng doanh nghiệp FDI đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng dự án lại không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nên cơ quan nhà nước không có đất sạch để giao cho doanh nghiệp. Tuy nhiên sau quá trình thảo luận tại nghị trường, Điều 28 dự thảo luật hiện đã chỉnh sửa để bảo lưu quy định hiện hành: doanh nghiệp FDI chỉ được nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Cơ quan thẩm tra lý giải là bởi tại Điều 79 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung trường hợp thu hồi đất với các dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, do đó doanh nghiệp FDI có thể tiếp cận đất đai thông qua việc Nhà nước thu hồi đất và giao đất.

Quy định mới của dự thảo Luật Đất đai tập trung tháo gỡ cho doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án. Theo luật hiện hành, trường hợp doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án BĐS thì Nhà nước phải thu hồi đất của bên chuyển nhượng để giao đất cho doanh nghiệp FDI, làm phát sinh thủ tục rườm rà về thu hồi đất, giao đất, phải xác định lại giá đất.

Để tháo gỡ, Điều 117 dự thảo Luật Đất đai quy định: trường hợp doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án BĐS thì không thu hồi đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu cho doanh nghiệp FDI (dẫn chiếu đến khoản 7 Điều 124). Dự thảo bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 119 về trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng dất cho doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án BĐS; bổ sung quy định tại Điều 155 về không tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho trường hợp này.

Như vậy, dự thảo Luật Đất đai đang đi theo hướng doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án BĐS thì sẽ được Nhà nước giao đất không qua đấu giá, đấu thầu; không phải tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (được tiếp tục kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất của Bên A). Tuy nhiên vẫn còn đôi chút băn khoăn khi Điều 117 quy định không thu hồi đất của bên chuyển nhượng, vậy làm cách nào giao đất cho doanh nghiệp FDI? Liệu có dẫn đến việc thửa đất có 2 chủ thể sử dụng?

Từ đó, để thực sự linh hoạt cho doanh nghiệp FDI, Điều 28 dự thảo Luật Đất đai cần ghi nhận doanh nghiệp FDI được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhận chuyển nhượng dự án.

Lưu ý rằng tại Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng quy định thủ tục đất đai sau khi chuyển nhượng dự án BĐS theo hướng dẫn chiếu: Trường hợp bên nhận chuyển nhượng dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Quy định này là hết sức thuận lợi để các bên căn cứ hợp đồng chuyển nhượng dự án (đồng thời là chuyển nhượng quyền sử dụng đất) để đăng ký biến động, sang tên mà không cần Nhà nước phải thu hồi đất của Bên A để giao cho Bên B.

"Xuất khẩu" nhà ở

Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tiếp tục bảo lưu quy định hiện hành, cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong dự án với thời hạn không quá 50 năm và được gia hạn một lần. Trong bối cảnh thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn, đây là nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng, có thể "hâm nóng" thị trường, đồng thời cũng là nguồn nhân lực chất lượng cao cần thu hút, "giữ chân" để thúc đẩy phát triển kinh tế.

Tuy nhiên, các luật vẫn chưa giải quyết xung đột về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài với quyền sở hữu nhà ở bởi trong khi Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được mua nhà ở, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không thừa nhận quyền sử dụng đất của nhóm chủ thể này. Khác với Luật Đất đai hiện hành (không quy định cũng không phủ nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài khi sở hữu nhà ở), dự thảo luật sửa đổi quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thuộc trường hợp sở hữu nhà ở nhưng không có quyền sử dụng đất (Điều 147).

Hiện tượng này thường được mô tả là "không có quyền sử dụng đất nhưng vẫn được sử dụng đất, nhưng lại không phải người sử dụng đất", hoặc hiện tượng "mua nhà ở... trên trời" (chỉ có quyền đối với căn nhà mà không có quyền đối với thửa đất).

Có thể thấy rằng đối với nhà ở, đặc biệt là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) thì giá trị quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá bán (có thể chiếm tới 70%-80%). Nay, nếu chỉ được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở mà không có quyền sử dụng đất thì liệu có người nước ngoài nào chấp nhận trả một khoản tiền lớn để mua nhà khi không được thừa nhận, bảo đảm về quyền sử dụng đất?

Ngoài ra, đối với nhà ở thấp tầng mà người nước ngoài không có quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đối với thửa đất có nhà ở sẽ thuộc về ai? Thuộc về Nhà nước hay thuộc về chủ đầu tư? Rõ ràng là để giải quyết triệt các vướng mắc, giúp "kích cầu" thị trường BĐS thì cần ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài để tạo hành lang pháp lý cấp sổ hồng. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp cận theo hướng này sẽ thực sự tháo gỡ vướng mắc, tạo đồng lực khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển.

Bài liên quan

Thị trường bất động sản 2023: Gian truân đường trở lại

'Những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tạo sự bình đẳng giữa người mua và người bán'

Điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): 'Siết' phân lô, bán nền; chặn 'bán lúa non'

Chuyên gia 'mách' thời điểm thị trường bất động sản khởi sắc