Hậu COVID và bài toán nhà ở cho công nhân - Bài 2: Bị trục lợi, quyết làm thì lỗ nặng

Đất xây nhà cho công nhân thành đất cho người giàu

Tại Long An hiện xuất hiện một dự án mang tên BNC Dragon nằm trên đường ĐT 835B thuộc huyện Cần Đước. Theo quảng cáo, dự án là tổ hợp biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại, căn hộ khách sạn, trung tâm thương mại - dịch vụ, nhà hàng, hệ thống trường học mẫu giáo, trường trung học cơ sở, khu trung tâm thể thao giải trí và phố đi bộ ven sông được xây dựng trên quỹ đất có diện tích gần 16 ha. Dự án này dự kiến cung ứng khoảng 800 lô đất gồm 750 nền xây nhà phố, shophouse và 42 nền xây biệt thự cùng khối căn hộ cao tầng. Giá bán giao động từ 14 đến 20 triệu/m2.

Bài liên quan

Hậu COVID và bài toán nhà ở cho công nhân - Bài 1: Bỏ về quê, kiệt sức vì thuê trọ

BNC Dragon do Công ty cổ phần Bất động sản BNC (Công ty BNC) phát triển, còn chủ đầu tư là Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ xây dựng Trung Thành (Công ty Trung Thành). Dự án này nằm trong Khu công nghiệp (KCN) Cầu Tràm.

Tuy nhiên, theo tài liệu phóng viên có được, dự án mà Công ty BNC quảng cáo thực tế là đất dành cho việc xây nhà cho công nhân, chuyên gia làm việc tại KCN này.

Cũng tại Long An, một dự án đang triển khai mở bán mang tên Taka Garden Riverside Homes tại xã Bình Tâm (TP. Tân An) đang được quảng cáo là dự án đẳng cấp, với giá bán hơn 2 tỷ đồng/nền đất. Dự án được quảng cáo xây dựng trên diện tích 13.620,2m2, trong đó diện tích dành cho công viên cây xanh 2.108m2. Dự án cung cấp ra thị trường tổng số 111 căn nhà phố có diện tích dao động từ 57,6 - 64m2, được thiết kế cao 2 tầng với giá bán từ 1,7 tỷ đồng/căn theo tiêu chuẩn sống của Nhật Bản. Dự án do CTCP Tập đoàn Địa ốc Cát Tường (Cát Tường Group) là đơn vị phát triển dự án.

Thế nhưng, theo Sở Xây dựng tỉnh Long An thì quỹ đất này trong quy hoạch là để thực hiện dự án nhà ở xã hội cho người lao động tại các KCN ở TP. Tân An. Cụ thể, dự án này được UBND tỉnh Long An cấp phép cho Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Thành Tài phát triển theo diện nhà ở xã hội. Thế nhưng, từng đó năm doanh nghiệp không triển khai phát triển dự án, tới năm 2019 doanh nghiệp này xin chuyển đổi dự án từ nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại cho người có thu nhập thấp và ngày 19/2/2019, UBND tỉnh Long An ban hành quyết định cho phép Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Thành Tài chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại.

KCN Nhật Chánh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An có diện tích hơn 150 ha. KCN này được hình thành năm 2006 này có quỹ đất hơn 30 ha dành cho việc xây dựng nhà ở cho công nhân, chuyên gia đang làm việc tại KCN này. Sau đó, quỹ đất này được chủ đầu tư bán cho Công ty CP Liên Minh, khi có trong tay quỹ đất này, Công ty Liên Minh nhượng lại 1 nửa cho Công ty Thanh Yến làm dự án nhà ở thương mại bán cho người dân, còn lại hơn 14 ha, tới nay Công ty CP Liên Minh đang chào bán cho các doanh nghiệp bất động sản để làm nhà ở thương mại.

Tại tỉnh Bình Phước, Dự án mang tên Phúc Hưng Golden do Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Hoàng Cát giới thiệu là chủ đầu tư với diện tích 52 ha, gồm hơn 2.400 sản phẩm đất nền. Giá bán đang được giao dịch là từ 15 đến hơn 20 triệu/m2. Thế nhưng, thực tế theo tìm hiểu của PV Nhadautu.vn thì tại Quyết định phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Đất Xanh tại ấp 5, xã Minh Hưng, huyện Chơn Thành số 3494/QĐ-UBND huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước cho Côn ty TNHH MTV XD Phát triển Địa ốc Đất Xanh Bình Phước làm chủ đầu tư thì dự án có hơn 40 ha là đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội để phục vụ người lao động tại KCN ở huyện Chơn Thành. Tuy nhiên, sau đó Công ty này đã bán lại quỹ đất trên cho Công ty Hoàng Cát làm nhà ở thương mại để bán cho nhà đầu tư bất động sản hoặc những người không làm việc ở các KCN tại địa bàn.

“Công nhân chúng tôi mỗi tháng thu nhập dưới 10 triệu đồng, tiền dành cho sinh hoạt không đủ thì làm sao có tiền mua được đất với giá hàng tỷ đồng/nền đất mà ở”, ông Võ Văn Sáu, một công nhân tại KCN Chơn Thành nói.

Còn Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) thì chỉ rõ “chiêu thức” biến dự án đất quy hoạch KCN thành đất dự án bất động sản. Theo đó, lúc đầu chủ đầu tư cấp đất làm KCN; tiếp đó gửi tờ trình cho UBND tỉnh và tỉnh đề xuất đến cấp cao hơn xin chuyển một phần đất KCN thành đất ở để phục vụ nhu cầu của công nhân, chuyên gia… Cuối cùng, chủ đầu tư sẽ bán lô đất công nghiệp được giảm cho doanh nghiệp bất động sản để đơn vị này phân lô bán nền thành dự án thương mại bán cho khách hàng dù chưa được cấp phép phát triển dự án bất động sản.

“Đổ nợ” vì xây nhà cho công nhân

Ngoài những doanh nghiệp dung đất xây nhà cho công nhân ở thì có những doanh nghiệp quyết tâm phát triển nhà ở giá rẻ cho công nhân cũng gặp vô vàng khó khăn và phải từ bỏ.

Đơn cử như câu chuyện mà ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Trần Anh Long An (Trần Anh Group) là một ví dụ. Ông Vinh kể, từ năm 2010 tới nay, doanh nghiệp ông đã thực hiện 7 dự án nhà ở cho công nhân quanh các khu, cụm công nghiệp tại tỉnh Long An.

“Nhu cầu mua đất xây nhà của công nhân KCN thực sự lớn khi các sản phẩm mở bán ra chỉ trong vòng 1 - 2 tháng đã bán hết. Tuy nhiên, một điều thiệt thòi của công nhân là hiện đa phần các sản phẩm cho công nhân thường là dự án phân lô và không có tiện ích. Lý do các chủ đầu tư không đưa tiện ích vào dự án vì kinh phí cao, trong khi giá nhà tại khu vực công nhân thấp”, ông Vinh nói.

Năm 2016, Trần Anh Long An “phá rào” làm nhà ở giá rẻ cho công nhân với đầy đủ tiện ích như hồ bơi, công viên, khu vui chơi mua sắm với giá chỉ 198 triệu/căn hộ hơn 45m2 gồm 1 trệt và 1 lửng. Tới cuối năm 2018, khi bàn giao nhà, ngay lập tức công nhân về đây ở kín các tòa nhà chung cư. Nhưng sau đó ngồi tính lại những chi phí đã bỏ ra để làm dự án và số tiền thu lại thì doanh nghiệp ông Vinh lỗ gần 50 tỷ đồng.

Trao đổi với PV Nhadautu.vn, ông Vinh cho biết, công ty đã chịu lỗ nặng vì dự án nhà ở giá rẻ trong khi các tiêu chuẩn để Nhà nước chấp thuận cho chủ đầu tư được đủ điều kiện bàn giao cho khách hàng lại bị áp theo tiêu chuẩn nhà ở thương mại.

“Ví dụ như tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy áp đúng theo tiêu chuẩn của dự án cao tầng, trong khi dự án chỉ có 5 tầng. Hành lang của nhà ở giá rẻ chỉ khoảng 1,2m nhưng cơ quan chức năng lại bắt phải làm từ 1,4 m trở lên. Tiếp đó là những chỉ tiêu chung về nhà xe, về tiện ích, mật độ dân số, mật độ xây dựng, hệ thống điện… đều bị áp theo tiêu chuẩn nhà ở thương mại bán giá cao”, ông Vinh nói.

Cũng theo ông Trần Đức Vinh, khi làm nhà ở giá rẻ, doanh nghiệp vẫn bị áp thuế đất như nhà ở thương mại. Trong khi đó, tính theo giá xây dựng, hiện nay nếu giá xây dựng 1m2 cũng phải từ 7 triệu đồng trở lên (vật liệu xây dựng, nhân công…) và chưa tính giá đất thì rất khó có thể làm nhà ở giá rẻ.

Khi được hỏi vì sao tỉnh Bình Dương làm được dự án nhà ở giá rẻ cho công nhân mà các tỉnh khác doanh nghiệp không làm, ông Vinh cho biết, Bình Dương triển khai được nhà ở giá rẻ là do khi giao đất cho doanh nghiệp chính quyền tỉnh không tính bất cứ khoản tiền đất nào, hơn nữa hạng mục khá tốn kém là san lấp mặt bằng và hạ tầng bên ngoài đã được tỉnh làm sẵn.

Trong khi đó, ở các tỉnh, thành phố như TP.HCM và Long An… thì lại tính giá đất như nhà ở thương mại bình thường. Do đó, để làm dự án nhà ở giá rẻ gần như là bài toán không có lời giải. Chẳng hạn, nếu hàng lang 1,4m trở lên thì hệ số K đã là 25% thì doanh nghiệp không thể làm được bất cứ gì giá rẻ.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam thì hiện nay, dòng sản phẩm bất động sản quanh KCN dành cho công nhân vẫn chưa được các địa phương và doanh nghiệp chú ý nhiều do vấn đề quỹ đất và ngân sách. Trong khi đó, chính sách kêu gọi doanh nghiệp đầu tư phân khúc này cũng không đủ hấp dẫn doanh nghiệp, bởi doanh nghiệp đầu tư nhà ở công nhân vẫn bị áp thuế đất như dự án nhà ở thương mại.

Hơn nữa, quan điểm không đồng nhất giữa các sở cũng gây khó cho doanh nghiệp trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Chẳng hạn, Sở Xây dựng không yêu cầu phải xây nhà máy xử lý nước thải khi cư dân chưa về ở, nhưng Sở Tài nguyên - Môi trường lại yêu cầu có mới phê duyệt chấp thuận cấp sổ đỏ…

Trong khi nhà ở cho công nhân KCN đang khan hiếm, thì tại một số địa phương, vẫn xảy ra tình trạng để doanh nghiệp “ôm” các khu đất nhà ở dành cho công nhân các KCN, nhưng không triển khai nhiều năm trời. Đơn cử, tại KCN Nhựt Chánh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An hình thành cả chục năm nay và đã có quy hoạch khu nhà ở tái định cư cho công nhân rộng hơn 14ha. Tuy nhiên, chủ đầu tư để dự án treo hàng năm trời không thực hiện và hiện đang chào bán lại cho chủ đầu tư khác để làm dự án nhà ở thương mại.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Hoding cho rằng, thị trường hiện nay đang chạy theo thương mại hóa, các doanh nghiệp đa phần chú trọng phát triển các dự án thương mại, vì các dự án này mới mang lại lợi nhuận cao hơn nhà ở công nhân, nhà ở giá rẻ.

Tuy nhiên, nếu biết tính toán, doanh nghiệp phát triển nhà ở công nhân vẫn có lợi nhuận lớn, bởi thực tế, các dự án nhà ở công nhân phải đầu tư ít hạ tầng, tiện ích. Thủ tục thực hiện cũng không mất thời gian đợi lâu như nhà ở thương mại và vốn thu hồi lại nhanh, lượng hàng tiêu thụ tốt.

Cũng theo ông Hậu, hiện nếu rà soát các dự án nhà ở cho công nhân tại các tỉnh có nhiều KCN ở phía Nam, thì chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nhiều nhất như tỉnh Long An cũng chỉ có hơn 10 dự án nhà ở với mục đích phát triển và bán cho công nhân các KCN, đa phần các dự án triển khai hiện nay đều nhắm tới đối tượng đầu tư kiếm lời chứ không nhắm tới công nhân có nhu cầu ở thực.

(Còn tiếp)

Bài liên quan

Gần 1.200 công nhân Tổng công ty May 10 nhận hỗ trợ từ Quỹ bảo hiểm thất nghiệp

Bình Định thúc đẩy phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp

Thủ tướng chỉ đạo chuẩn bị công nhận hộ chiếu vaccine với một số nước

Bộ Xây dựng: Quy hoạch xây dựng KCN phải bố trí diện tích xây nhà ở cho công nhân