Hàng nghìn hồ sơ đất đai bị 'treo' vì chờ bảng giá đất mới

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản (BĐS) mới có nhiều quy định mới, có tác động trực tiếp đến hoạt động của nhiều đối tượng, từ người dân đến doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế. Việc nắm rõ và hiểu sâu các quy định là điều kiện cần thiết để đảm bảo tuân thủ pháp luật, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng cường hiệu quả hoạt động kinh doanh.

Dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng, các văn bản quy định chi tiết của các luật này đã được khẩn trương xây dựng, ban hành, có hiệu lực từ đồng thời. Các tỉnh, thành cũng đã chủ động chuẩn bị các điều kiện cần thiết để tổ chức, phối hợp thực hiện triển khai thi hành luật.

Tuy nhiên, VARS cho rằng, sau hơn 1 tháng triển khai, công tác thi hành luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Thứ nhất, vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất.

Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng bảng giá đất quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Nhưng, việc các địa phương không kịp thời điều chỉnh hay điều chỉnh bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến trong khi các quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến các nguy cơ tiềm ẩn với thị trường BĐS nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

Cụ thể, Nghị định 71/2024 (Nghị định quy định giá đất của Chính phủ) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường. Thậm chí, có thể gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Bên cạnh đó, tại một số địa phương, bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với bảng giá đất hiện hành, sẽ dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Thực tế, ghi nhận một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận… bị treo, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới. Do cơ quan thuế hiện chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.

Người mua nhà ở xã hội vẫn bị vướng điều kiện về nhà ở, thu nhập

Thứ hai, VARS cho biết, việc chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện là nguyên nhân chính gây ra vướng mắc cho công tác triển khai nhà ở xã hội (NOXH) tại nhiều địa phương.

Cụ thể, Nghị định 100/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH, đã có quy định, trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án NOXH. Cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua NOXH.

Nhưng, sau hơn 1 tháng triển khai, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc trong việc xác nhận thực trạng nhà ở và điều kiện về thu nhập. Do các cơ quan trực tiếp thực thi pháp lý với người dân chưa có căn cứ hướng dẫn thực hiện.

Một vấn đề nữa là theo quy định hiện hành, ngân hàng chính sách Nhà nước sẽ tiếp nhận hồ sơ vay mua, thuê mua NOXH khi có hợp đồng mua bán. Điều này dẫn đến tình trạng xong hợp đồng mua bán, tới ngân hàng chính sách vay thì nhận được câu trả lời là "chưa có vốn, do chưa được cấp từ nguồn". Khi nào ngân hàng nhận được nguồn vốn cấp sang sẽ giải quyết cho các hồ sơ Ngân hàng Chính sách xã hội đang thụ lý, còn cụ thể khi nào thì chưa biết.

Thứ ba, vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ - một thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024, do sự thay đổi về cơ quan cấp sổ đỏ cho người dân.

Theo đó, Luật Đất đai mới quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ.

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang Phòng TN&MT cấp huyện. Trong khi, phòng TN&MT chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan Trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.

Đồng thời, các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư.

Vì vậy, VARS đánh giá, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh BĐS để các cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ. Đồng thời lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này. Sau đó, tham mưu cho địa phương, Bộ chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân.

Song song, cần công bố công khai các thủ tục hành chính trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để Nhân dân, doanh nghiệp biết thực hiện và giám sát việc thực hiện.