Hạ tầng giao thông - động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phía Nam

Đòn bẩy từ hạ tầng

Khu vực phía Nam trong đó có TP.HCM các tỉnh vùng Đông Nam bộ và Tây Nam bộ được xem là vùng kinh tế trọng điểm của cả nước, nhưng thời gian qua đang bị kìm hãm do hạ tầng giao thông chưa được phát triển đồng bộ.

Mạng lưới giao thông các tuyến cao tốc, dự án nâng cấp, mở rộng đường quốc lộ đều đã nằm trong quy hoạch. Giai đoạn 2020-2025, theo quy hoạch khu vực phía Nam hoàn thành hơn 500 km đường cao tốc nhưng đến nay chỉ được khoảng 90 km là tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và TP.HCM - Trung Lương.

Các chuyên gia đánh giá một trong những nguyên nhân được xác định là hạ tầng giao thông chưa thật sự đáp ứng được yêu cầu phát triển. Gỡ được điểm nghẽn này sẽ tạo ra sức bật mạnh mẽ cho cả khu vực và sẽ làm “cú hích” cho cả nền kinh tế.

Đơn cử như tuyến cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (giai đoạn 1), có tổng mức đầu tư là 15.900 tỷ đồng, với quy mô 4 làn xe, tốc độ thiết kế 80km/h. Dự án được đầu tư theo phương thức đối tác công tư (hợp đồng BOT). Thời gian thực hiện trong giai đoạn 2021-2025. Khi hoàn thành, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài sẽ góp phần hình thành mạng lưới giao thông hoàn chỉnh trong khu vực vùng kinh tể trọng điểm phía Nam, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của các địa phương.

Đây là tuyến cao tốc được người dân, doanh nghiệp chờ đợi đầu tư nhiều năm qua, bởi tuyến QL22 hiện hữu đang quá tải.

Cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành dài 68,7 km, gồm đoạn nối cao tốc có điểm đầu tại nút giao Gò Dưa (Vành đai 2 TP.HCM), điểm cuối tại nút giao An Phú (Vành đai 3 TP.HCM) và đoạn cao tốc có điểm đầu tại nút giao An Phú, điểm cuối tại điểm giao QL14 tại huyện Chơn Thành (Bình Phước). Tổng mức đầu tư dự án giai đoạn 1 là 24.274 tỷ đồng (chưa tính lãi vay). Dự án thực hiện theo hình thức PPP, triển khai trong giai đoạn 2021-2025.

Các chuyên gia nhận định, việc làm cao tốc TP.HCM đi Bình Phước là thực sự cần thiết, giúp tăng cường kết nối giữa TP.HCM với các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và Tây Nguyên, nâng cao năng lực vận tải, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Trong khi đó, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây cũng đang được nghiên cứu mở rộng trong giai đoạn 2021-2025. Dự án có tổng vốn đầu tư hơn 11.500 tỷ đồng. Toàn tuyến cao tốc dài 55 km, trong đó đoạn mở rộng được đề xuất dài gần 24 km (đoạn qua TP.HCM dài hơn 11,7 km, còn lại gần 12 km qua địa phận Đồng Nai).

Đây là tuyến giao thông trục chính kết nối với sân bay Long Thành trong tương lai. Việc mở rộng tuyến cao tốc này là cấp bách bởi hiện nay lưu lượng xe trên cao tốc này đã vượt quá công suất khai thác dù mới đưa vào sử dụng từ năm 2015.

Một tuyến cao tốc khác mà Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu kỳ vọng sớm triển khai là cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Tổng chiều dài dự án là khoảng 53,7 km, trong đó đoạn qua TP. Biên Hòa và huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai là 34,2 km; đoạn qua TX. Phú Mỹ, TP. Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu dài 19,5 km. Sơ bộ tổng mức đầu tư dự án (giai đoạn 1) khoảng 17.837 tỷ đồng được sử dụng từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước.

Ngoài ra, các địa phương khu vực phía Nam cũng đang chú trọng đầu tư vào hạ tầng giao thông. Tại TP.HCM, giai đoạn 2021-2026, địa phương này triển khai nhiều dự án quan trọng, trong đó có một số dự án liên kết vùng, kết nối với Long An và các tỉnh miền Tây như: dự án đường Võ Văn Kiệt nối dài; nâng cấp, mở rộng QL1... Tính toán của Sở GTVT TP.HCM cho thấy, để làm các dự án này cần khoảng 50.000 tỷ đồng.

Đồng thời, TP.HCM cùng Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang nghiên cứu, hoàn thành các thủ tục để sớm triển khai dự án Vành đai 3. Còn đường Vành đai 2, TP.HCM sẽ ưu tiên mọi nguồn lực để sớm khép kín, hoàn thành trước năm 2025.

Với vị trí giáp ranh TP.HCM, Bình Dương là địa phương chú trọng phát triển hạ tầng giao thông từ lâu. Các tuyến đường tại địa phương này khang trang, rộng lớn. Mới đây, tỉnh này cũng chuẩn bị mở rộng QL13 từ 6 làn xe lên 8 làn xe.

Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đang khẩn trương xúc tiến thủ tục đầu tư xây dựng cầu Phước An, nối Bà Rịa - Vũng Tàu với tỉnh Đồng Nai nhằm tạo trục liên cảng song song với QL51 để kết nối với cao tốc Bến Lức - Long Thành và cao tốc Dầu Dây - Long Thành về TP.HCM và các địa phương khác.

Với “siêu” dự án sân bay Long Thành, tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt đầu tư 3 dự án giao thông gồm ĐT770B, 773 và 769 để kết nối các tuyến quốc lộ, đường cao tốc và các địa phương. Địa phương này cùng TP.HCM cũng lên phương án xây dựng cầu Cát Lái với tổng mức đầu tư hơn 7.200 tỷ đồng.

Long An - “cánh tay” nối dài của TP.HCM đã dành nhiều sự quan tâm hơn đến hạ tầng giao thông trong vài năm trở lại đây. Trong đó, có các công trình giao thông trọng điểm như ĐT.827E và đường ĐT.830E; cao tốc Bến Lức - Long Thành…

Còn Bình Phước cũng đang sở hữu hệ thống hạ tầng giao thông tương đối hoàn chỉnh, có thể nói là chỉ đứng sau Bình Dương về khả năng kết nối. Địa phương này tiếp tục lên kế hoạch đầu tư cao tốc Chơn Thành - Đắk Nông; đường sắt TP.HCM - Lộc Ninh; xây dựng cầu Mã Đà kết nối với sân bay quốc tế Long Thành và cảng Cái Mép - Thị Vải (Bà Rịa - Vũng Tàu)…

Giá nhà đất cũng “nóng” dần

Với sự vào cuộc quyết liệt từ Chính phủ, Bộ GTVT cùng các cơ quan, ban, ngành, “bức tranh” giao thông tại TP.HCM nói riêng và khu vực phía Nam nói chung trong vài năm tiếp theo sẽ có nhiều sự thay đổi bằng các dự án thành phần cao tốc Bắc - Nam và dự án giao thông trọng điểm. Từ đó, thị trường bất động sản phía Nam cũng được hưởng lợi không nhỏ khi các dự án này hoàn thiện.

Ngoài những yếu tố về quy hoạch của mỗi địa phương thì hạ tầng giao thông đã và đang được đầu tư góp phần quan trọng khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động, thu hút các doanh nghiệp về làm dự án.

Đơn cử như tại huyện Hóc Môn, Củ Chi (TP.HCM) thời gian gần đây giá nhà đất cũng tăng nóng do có thông tin TP.HCM cùng Tây Ninh làm tuyến cao tốc TP.HCM - Mộc Bài.

Anh Nguyễn Tùng (Bình Thạnh) cho biết, trước đây anh có mua mảnh đất 500 m2 ở Hóc Môn với giá hơn 2 tỷ đồng thì nay cò đất hỏi mua với giá trên 3 tỷ đồng, thậm chí để thêm thời gian nữa có thể gần 4 tỷ đồng.

“Giá đất Củ Chi đang tăng khi có thông tin về khởi động tuyến đường Vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài… Đất thổ cư có mức giá từ 15-32 triệu/m2, ở khu vực mặt tiền các tuyến tỉnh lộ gần trung tâm thị trấn dao động từ từ 20-30 triệu/m2, có nơi lên đến 40 triệu/m2. Giá đất trong hẻm rẻ hơn, khoảng 10 - 15 triệu/m2. Giá đất vườn có giá dưới 10 triệu/m2”, một cò đất ở Củ Chi cho hay.

Hay như ở khu Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) với quy hoạch cùng hạ tầng được đầu tư, các dự án The Rive Thủ Thiêm, The Metropole Thủ Thiêm hay Empire City hiện đang có giá bán căn hộ từ 7.000-12.000 USD/m2 (khoảng 180 - 300 triệu đồng/m2) và mức giá này vẫn chưa dừng lại.

Tương tự, tại Bình Phước, khi có thông tin về tuyến cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, xây dựng tuyến đường ĐT753 từ Đồng Xoài đi cầu Mã Đà... thì tốc độ tăng giá tùy từng khu vực. Đất thổ cư có thể đã tăng đến 100%, đặc biệt là ở vị trí gần các khu công nghiệp Chơn Thành, Becamex, Minh Hưng. Trong khi đó đất dự án dao động từ 20-30%.

“Ở Đồng Phú, thời điểm trước đất có giá 4-5 triệu đồng/m2 thì nay không có giá dưới 10 triệu đồng/m2. Hay như ở Đồng Xoài trước đây dao động từ 7-8 triệu đồng/m2 thì bây giờ mức giá trung bình đã lên đến 15 triệu đồng/m2. Tại Chơn Thành những năm 2018, 2019 mức giá đất từ 2,5-3 triệu đồng/m2 thì nay cũng tăng lên từ 5-6 triệu đồng/m2…”, anh N.V.H, một nhà đầu tư ở thị trường Bình Phước chia sẻ với Nhadautu.vn.

Trong khi đó, tại huyện Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) giá nhà đất liên tục nóng sốt bởi “siêu” sân bay Long Thành và thông tin xây cầu Cát Lái nối TP.HCM và Đồng Nai. Mức tăng giá đất tại 2 huyện đạt từ 15-20% so với trước đây. Giá đất ghi nhận tại Long Thành vào quý II/2021 là 700 triệu đồng/nền nay đã là 1 tỷ đồng/nền. Còn tại Nhơn Trạch, giá đất trên các trục đường từ dưới 20 triệu đồng/m2 thì nay đã lên 40 - 50 triệu đồng/m2.

Tại TP. Thuận An, TP. Dĩ An của Bình Dương, các dự án đất nền ở khu vực trung tâm hoặc gần khu công nghiệp hiện giữ ở mức từ 40-50 triệu đồng/m2. Thậm chí, ở xa trung tâm tỉnh Bình Dương hơn là tại TX. Bến Cát, huyện Tân Uyên giá đất nền cũng từ 17 triệu đồng/m2. Huyện Phú Giáo và Bàu Bàng không còn đất giá dưới 1 tỷ đồng/nền.

Tại huyện Đức Hòa (Long An), sau khi dự án ĐT823D kết nối TP.HCM được khởi công, các tuyến đường kết nối với TP.HCM thì giá đất khu vực này tăng lên từ 10-15%. Giá đất hiện giao dịch ở mức 18-20 triệu đồng/m2 tại những dự án có tiềm năng. Cách đây 2 năm, giá đất chỉ khoảng 8-9 triệu đồng/m2. Dự tính, trong vòng 3 năm, mặt bằng giá có mức điều chỉnh tăng gấp đôi.

“Mặt bằng chung giá nhà đất tại các địa phương đều đã tăng cao so với trước đây do hiện nay hạ tầng giao thông, các tuyến cao tốc đang được đầu tư và quy hoạch. Ví dụ như ở xã Phú Mỹ, Bà Rịa - Vũng Tàu giá đất bây giờ cũng dao động từ 12-14 triệu đồng/m2, trước đó 1 năm thì chỉ 6-7 triệu đồng/m2”, anh N.V.H nhận định.

Có thể thấy, hạ tầng giao thông không chỉ là động lực phát triển kinh tế nói chung, thay đổi diện mạo của địa phương mà còn góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản TP.HCM và khu vực phía Nam trở nên sôi động, thu hút các doanh nghiệp lớn về nghiên cứu, đầu tư dự án.

Xuất phát từ mong muốn của các nhà đầu tư nhằm tìm kiếm lời giải về thị trường bất động sản năm 2022, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức Hội thảo với chủ đề “Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam”.

Hội thảo có sự tham dự của đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT, Bộ GTVT, lãnh đạo một số địa phương trong vùng cùng các chuyên gia kinh tế, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và các doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản.

Hội thảo sẽ diễn ra vào lúc 13h30 ngày 15/4/2022 tại Văn phòng Bộ KH&ĐT, số 289 Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, TP.HCM.

Bài liên quan

[Gặp gỡ thứ Tư] Ông Võ Hồng Thắng: Mất cân bằng cung cầu nhưng giá bất động sản vẫn tăng

Khi các doanh nghiệp nội ‘lấn sân’ sang bất động sản công nghiệp

Dòng tiền của nhà đầu tư bất động sản đang chảy về đâu?

Bất động sản diễn biến ra sao trong bối cảnh lạm phát?