[Gặp gỡ thứ Tư] Ông Võ Hồng Thắng: Mất cân bằng cung cầu nhưng giá bất động sản vẫn tăng

Đi tìm lời giải đáp cho vấn đề này, Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi cùng ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam để tìm hiểu thêm về nguyên nhân giá bất động sản không ngừng tăng và liệu năm 2022 có đà phục hồi nào để thị trường bất động sản phía nam dần chuyển sang gam màu tươi sáng?

2021, một năm trầm lắng của thị trường bất động sản phía nam

Trong năm 2021, dịch COVID-19 đã tác động mạnh đến mọi mặt của nền kinh tế, bao gồm lĩnh vực bất động sản (BĐS), xin ông cho biết thêm thị trường đã trầm lắng như thế nào?

Ông Võ Hồng Thắng: Sự tàn phá của đại dịch COVID-19 gây ảnh hưởng sâu đến toàn bộ nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS. Hầu hết dự án BĐS đều phải dừng triển khai thi công trong các đợt giãn cách toàn xã hội, nguồn cung trên thị trường vốn đã ít lại càng trở nên thiếu hụt hơn. Bên cạnh đó, hoạt động mua bán, giao dịch cũng bị bao trùm bởi một gam màu xám do sàn giao dịch, đơn vị cung ứng không thể tổ chức mở bán trực tiếp hay gặp gỡ khách hàng để tư vấn, giao dịch.

Mà có thể thấy, thị trường đã chứng kiến sự sụt giảm ở hầu hết các phân khúc như: đất nền, nhà phố biệt thự và căn hộ. Riêng bất động sản nghỉ dưỡng, đây là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ đại dịch, thị trường gần như trầm lắng trong thời gian dài.

Vậy về giá bán thì sao, thưa ông? Tăng cao hay giảm so với cùng kỳ?

Ông Võ Hồng Thắng: Đấy, trong năm 2021, thị trường BĐS khá trầm lắng cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Tuy nhiên, có một nghịch lý là giá bất động sản ở thị trường sơ cấp lại tăng đáng kể tại hầu hết các phân khúc và địa phương. Mức tăng trung bình khoảng 10% - 15% so với giai đoạn mở bán trước (6 - 8 tháng), cục bộ ở một số dự án mức tăng có thể lên đến 30% - 35%.

Giao dịch èo uột mà giá BĐS vẫn tăng? Xin ông cho biết nguyên nhân vì đâu?

Ông Võ Hồng Thắng: Có nhiều nguyên nhân dẫn đến mặt bằng giá BĐS tăng, nhưng trong đó nguồn cung khan hiếm cộng với dòng vốn đổ vào lĩnh vực này tương đối dồi dào có thể xem là những nguyên nhân chính.

Ngoài ra tôi có thể kể đến vài nguyên nhân khác như: Quỹ đất dùng để phát triển dự án, đặc biệt là khu vực nội đô thành phố ngày càng hạn hẹp; những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, thời gian triển khai dự án kéo dài làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, lãi vay để phát triển dự án; nguồn cung mới mở bán ra thị trường ngày càng khan hiếm (theo nghiên cứu của DKRA Vietnam, tính riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung mới năm 2021 chỉ bằng khoảng 1/3 so với năm 2017); phần lớn các sản phẩm mở bán ra thị trường đều được chủ đầu tư trau chuốt, định vị ở phân khúc cao cấp; các cơn sốt đất, thậm chí là “sốt ảo” cục bộ tại một số địa phương trong thời gian ngắn đã đẩy giá BĐS lên mặt bằng giá mới, vượt ngoài khả năng của người mua có nhu cầu ở thực.

2022, thị trường BĐS Phía nam đang từng bước phục hồi

Vậy còn khi nền kinh tế đã mở cửa lại, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Đúng là từ cuối năm 2021, nền kinh tế mở cửa trở lại là yếu tố quan trọng giúp thị trường BĐS hồi phục và tăng trưởng. Theo số liệu thống kê của chúng tôi (DKRA Vietnam), trong Quý I/2022, nguồn cung và lượng tiêu thụ có sự gia tăng đáng kể so với quý trước và cùng kỳ năm 2021. Có thể nói, hiện tại, thị trường BĐS phía Nam đang đón chào những ánh hào quang tươi sáng với nhiều trợ lực và cơ hội.

Ông vừa nhắc đến năm 2022 có nhiều cơ hội để thị trường BĐS sôi động hơn, vậy đó là những cơ hội tích cực nào để tạo gam màu sáng cho thị trường thời gian tới?

Ông Võ Hồng Thắng: Năm 2022, dù thị trường BĐS vẫn đang đối diện với nhiều thách thức về dịch bệnh và quy định pháp lý, nhưng thị trường sẽ khởi sắc nhanh chóng, lấy lại phong độ khi có những tia sáng như: Sự phục hồi của nền kinh tế với mục tiêu Chính phủ đưa ra GDP năm 2022 tăng khoảng 6% - 6,5%, Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) dự báo khoảng 6,6%, Ngân hàng Thế giới (World Bank) dự báo khoảng 5,5%; Hay hơn 20 Hiệp định thương mại tự do thế hệ mới (FTA) cũng là cơ sở để thu hút vốn đầu tư nước ngoài cũng như gia tăng xuất nhập khẩu.

Gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng của Chính phủ cũng sẽ hỗ trợ & phục hồi nền kinh tế sau dịch, trong đó 1/3 gói tương đương 114.000 tỷ đồng sẽ chi cho phát triển cơ sở hạ tầng.

Những công trình hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai (chi tiêu công) làm tăng tính kết nối vùng như: sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến đường vành đai 3 và vành đai 4, các tuyến cao tốc, hệ thống các cảng biển và cảng nội thủy,… cũng được coi là những yếu tố rất tích cực cho thị trường.

Vậy còn phát triển kinh tế địa phương có cơ hội nào không thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Về phát triển kinh tế địa phương, cụ thể là việc quy hoạch các khu công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước (xu thế sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu mới, bớt phụ thuộc vào Trung Quốc).

Sự phát triển kinh tế (các khu công nghiệp và kinh tế biển) cũng sẽ kéo theo lượng lớn lao động có nhu cầu về nhà ở. Các dự án đất nền/khu dân cư quy mô vừa và nhỏ thường rất gần các khu công nghiệp.

Đặc biệt, ngành du lịch nghỉ dưỡng phát triển mạnh trong giai đoạn năm 2016 - 2019 đã tác động lớn đến BĐS du lịch và nghỉ dưỡng. Dự kiến, trong khoảng 3 năm tới, sức tăng trưởng của ngành du lịch sẽ trở lại như thời điểm trước khi có dịch COVID-19. Dự báo, tiềm năng du lịch Việt Nam có thể lến đến 30 triệu lượt khách quốc tế và hàng trăm lượt khách nội địa trong giai đoạn 2022 - 2025.

Vậy ông nhận định thế nào về sự tham gia thị trường của các chủ đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính với các dự án quy mô lớn từ vài trăm đến hàng ngàn hecta. Liệu có giúp cho thị trường khởi sắc?

Ông Võ Hồng Thắng: Không thể phủ nhận, sự lớn mạnh của các chủ đầu tư phía nam đã làm thay đổi và tác động nhiều đến thị trường BĐS ở các địa phương. Không những thế, những 'con sếu đầu đàn' còn làm thay đổi bộ mặt đô thị, hạ tầng giao thông và các hoạt động kinh doanh/kinh tế của địa phương.

Dự báo nửa cuối năm, các phân khúc BĐS sẽ lấy lại phong độ về nguồn cung, vì hiện tại hàng chục chủ đầu tư lớn đang rục rịch triển khai nhiều 'siêu dự án' lượng cung lớn. Đồng thời, khả năng phục hồi nền kinh tế trong trạng thái bình thường mới là yếu tố tích cực để tạo gam màu sáng cho thị trường BĐS trong thời gian tới. Tuy nhiên, cũng cần phải có những chính sách, nhất là chính sách thuế, công khai quy hoạch, phát triển đô thị... để loại bỏ những 'cơn sốt đất ảo' do 'cò' đất tung tin thổi giá làm nhiễu loạn thị trường BĐS như những năm trước đây.
Xin cảm ơn ông!

Bài liên quan

Thị trường bất động sản phía Nam: Dự án nào mở bán trong quý I/2022?

Nhiều thách thức cho thị trường bất động sản phía Nam năm 2022

Bất động sản phía Nam rục rịch mở bán trở lại

Thị trường bất động sản phía Nam: Xuất hiện tình trạng giảm giá bán, cắt lỗ ở một số phân khúc