Khan hiếm dự án nhà ở

Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản TP.HCM năm 2021 và xu hướng năm 2022 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, so với 20 năm trước đây, có thể đánh giá thị trường bất động sản TP.HCM đã có bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực là chủ đạo; quy mô thị trường bất động sản, nhà ở tăng gấp đôi trong thời gian khoảng trên dưới 15 năm; chất lượng đô thị, nhà ở được nâng lên rõ rệt với nhiều tiện ích, dịch vụ, cảnh quan môi trường và cũng là nơi thể hiện rõ nét nhất tác động của cơ chế thị trường.

Nhưng, thị trường vẫn còn một số hạn chế, bất cập, chưa thật sự minh bạch, chưa ổn định, chưa lành mạnh, chưa bền vững, chưa chuyên nghiệp, chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.

Trong các năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã có biểu hiện lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc thị trường và thừa nguồn cung trong phân khúc căn hộ bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel). Đáng chú ý, thị trường vẫn thiếu trầm trọng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

HoREA cho biết, trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất TP.HCM đan xen “thăng - trầm” và trải qua các giai đoạn.

Cụ thể, giai đoạn 2006-2007, thị trường tăng trưởng nóng dẫn đến “bong bóng” bất động sản năm 2007; giai đoạn 2008-2009, thị trường khủng hoảng đóng băng; năm 2010, thị trường phục hồi và tăng trưởng nóng lại dẫn đến “bong bóng” bất động sản; giai đoạn 2011-2013, thị trường tiếp tục rơi vào khủng hoảng đóng băng; giai đoạn 2014-2017, thị trường phục hồi trở lại và tăng trưởng mạnh; giai đoạn 2018-2020, thị trường gặp khó khăn do quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm, thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Từ tháng 3/2020 đến nay, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản càng trầm trọng thêm do tác động của dịch COVID-19. Tuy nhiên, có một “điểm sáng” là điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Điều này đã tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất khác dính với đất ở được công nhận chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, Điều 4 “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 09 Luật” được kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ I thông qua về việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nhưng vẫn còn bỏ sót không công nhận trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở. Trong khi, đây lại là các dự án khu đô thị, nhà ở có quy mô diện tích lớn nên nhiều doanh nghiệp rất khó khăn.

Theo HoREA, kể từ ngày 10/12/2015 - 31/12/2020, thị trường đã “ách tắc” toàn bộ các dự án không có 100% đất ở, nhưng số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn vẫn tăng mạnh trong các năm 2015-2017. Trong đó, năm 2017 là năm phát triển đỉnh cao của thị trường trong giai đoạn 2011-2021 với 92 dự án.

Nhưng trong 4 năm qua (2018-2021), số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị sụt giảm mạnh. Số lượng dự án năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4%; năm 2020, giảm đến 64,3% so với năm 2017; năm 2021 chỉ có 20 dự án huy động vốn giảm 35% so với năm 2020 và giảm 79,4 % so với năm 2017.

Điều này cũng lý giải số lượng nhà ở huy động vốn cũng giảm mạnh trong 4 năm gần đây. Cụ thể, năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020, giảm đến 60,7% so với năm 2017; năm 2021 chỉ có 14.443 căn nhà giảm 14,6% so với năm 2020 và giảm 66,5% so với năm 2017.

Tỷ lệ căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 58.241 căn, chiếm tỷ lệ 37,2% trong tổng số nhà ở dự án; căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) có 69.899 căn, chiếm tỷ lệ 44,6% trong tổng số nhà ở dự án; căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 18% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án trong giai đoạn 2016-2021.

Đáng chú ý, từ năm 2020, “cơn khát” căn hộ bình dân tiếp tục kéo dài khi chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà đã không còn căn hộ bình dân (0%), ngược lại có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường TP.HCM.

Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch; TP.HCM thực hiện được 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020. 

“Cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng “lệch pha cung-cầu”, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp”, HoREA đã cảnh báo nhiều lần.

Mặt khác, trong năm 2020, hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở tiếp tục bị “ách tắc”, không có dự án nào được chuyển nhượng; năm 2021 chỉ có 1 dự án được chuyển nhượng do vướng mắc bởi quy định bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), nên rất khó khăn trong hoạt động chuyển nhượng dự án.

Kỳ vọng gì trong năm nay?

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định, thị trường bất động sản năm nay có xu thế phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ trở lại trên tất cả các phân khúc thị trường, nhưng chưa thể cải thiện được ngay nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại nhà ở có giá phù hợp với thu nhập.

Lý giải về vấn đề này ông Châu cho biết, do cần phải có thời gian để tiếp tục xây dựng bổ sung hệ thống cơ chế chính sách và do tác động của các quy định pháp luật có “độ trễ” và do đặc thù của quá trình đầu tư xây dựng dự án bất động sản để có sản phẩm nhà ở cũng có “độ trễ” (khoảng 18-24 tháng), nên nhìn tổng thể thị trường vẫn thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với thu nhập.

Tuy vậy, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở, phòng trọ cho công nhân lao động thuê và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ sẽ có sự tăng trưởng rất mạnh trong năm 2022, để cải thiện điều kiện ở cho người lao động nhằm đảm bảo an ninh, an toàn, tăng thêm dịch vụ, tiện ích và ứng phó hiệu quả với dịch bệnh.

Về phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp, logistics được hưởng lợi do xu thế tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu và nhờ nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tăng trưởng mạnh ngay từ đầu năm 2022.

Trong khi đó, phân khúc thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có sự tái cấu trúc theo hướng nâng cao chất lượng, dịch vụ, tiện ích để phát triển bền vững và ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của nước ta theo định hướng của Nghị quyết số 18 của Bộ Chính trị.

Mặt khác, trong năm nay, cộng đồng doanh nghiệp rất kỳ vọng Quốc hội sẽ tạo chuyển biến bước ngoặt trong công tác xây dựng pháp luật, sẽ xem xét các Đề án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật về quy hoạch cùng với các văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành trước đây nhằm thực hiện “3 đột phá chiến lược” đã được Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII thông qua.

Về tình trạng lệch pha cung cầu và thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền, theo HoREA, cần xây dựng đồng bộ cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển mạnh mẽ nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Ngoài ra, HoREA cũng muốn Quốc hội sẽ xem xét bổ sung cơ chế chính sách để khắc phục các vướng mắc pháp lý đối với loại hình “bất động sản du lịch nghỉ dưỡng” để góp phần đưa ngành du lịch nước ta trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Bộ Chính trị.

Đồng thời, tình trạng “sốt ảo giá đất” đi đôi với hoạt động “đầu cơ” nhà, đất đang có dấu hiệu quay trở lại ngay trong 2 tháng đầu năm nay. Do đó, HoREA đề nghị các địa phương quan tâm xử lý quyết liệt, kịp thời các “đầu nậu”, “cò đất, cò nhà”, doanh nghiệp “bất lương” để ngăn chặn các hệ quả tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Bài liên quan

Bất động sản nghỉ dưỡng trên đà hồi sinh

Thấy gì ở thị trường bất động sản mới nổi Bình Phước?

2022 - năm của bất động sản công nghiệp

Nhà ở xã hội - ‘đứa con ghẻ' trên thị trường bất động sản