Định giá đất: Nên theo giá thị trường hay Nhà nước?

Bộ NN&MT đang lấy ý kiến về Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024. Đáng chú ý, dự thảo bỏ xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Theo đó, việc định giá đất bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Thông tin đầu vào để định giá đất, bao gồm: Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát; Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.

Về bảng giá đất, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

UBND cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì UBND cấp tỉnh quyết định.

Chia sẻ với Nhadautu.vn về vấn đề này, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng cho rằng, rất khó để "chiều lòng" tất cả, do đó, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh tác động lớn các chủ thể tham gia thị trường khi nền kinh tế đang có nhiều biến động.

"Người dân có đất thu hồi thì muốn đền bù thì theo giá trường. Doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất thì theo muốn theo giá Nhà nước. Trong khi, Nhà nước muốn thu thuế, thu tiền sử dụng đất để tăng ngân sách; người mua bất động sản không muốn giá nhà đất cao, song khi muốn bán, lại muốn bán với giá cao", ông Hoàng cho hay.

Cái khó của việc định giá đất theo giá thị trường hiện nay chính là thiếu thông tin về giao dịch BĐS, quy hoạch và diễn biến thị trường. Bên cạnh đó, cần minh bạch hóa thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng rất quan trọng, để thị trường sẽ tránh được những đợt "sốt đất" do tin đồn hoặc tình trạng trục lợi của nhóm lợi ích.

Sự minh bạch và toàn diện của dữ liệu không chỉ giúp hạn chế tình trạng thao túng, méo mó thị trường mà còn ngăn chặn sự chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào, qua đó đảm bảo thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu và cạnh tranh lành mạnh.

Giá nhà đất chưa bao giờ giảm sau mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai

Bình luận về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội đánh giá, không thể kiềm chế giá nhà, đất bằng cách sửa Luật Đất đai.

"Bộ NN&MT bắt đầu lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi luật, đây được coi là giải pháp để khắc phục tình trạng biến động tăng giá nhà, đất quá mức thời gian qua. Nhưng, nên nhớ rằng chưa bao giờ giá đất giảm sau mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai. Trái lại, thường có tình trạng sốt đất trước và sau khi sửa luật", Luật sư nói và cho biết, điều quan trọng là khâu tổ chức thực thi luật - đây mới là điều khó, chứ không phải sửa luật.

Luật sư Đỉnh nêu, Luật Đất đai 2024 mới triển khai thực thi được chưa đầy 1 năm trong khi kinh tế, chính trị có nhiều biến động. Do đó, cần đánh giá tính đúng đắn của công cụ được xây dựng cho hàng chục năm.

"Nếu chỉ dựa vào hiện tượng bên ngoài là giá đất cao, BĐS đắt đỏ, một số cuộc đấu giá bất thường mà quy kết là do quy định của Luật Đất đai 2024 thì không đúng đắn. Chúng ta nên hiểu, pháp lý 1 dự án BĐS luôn có độ trễ nhất định, Luật Đất đai mới ban hành cần ít nhất 2-3 năm để thẩm thấu chính sách, từ đó dự án mới được đẩy mạnh triển khai, ra sản phẩm và tăng nguồn cung để cân bằng với nhu cầu, kéo giá giảm", Luật sư phân tích.

Vị luật sư nêu quan điểm, Luật Đất đai 2024 được xây dựng trên một triết lý rõ ràng, mạch lạc, nhất quán với căn cứ chính trị là Nghị quyết 18 của Đảng. Qua 4 kỳ họp Quốc hội - một kỷ lục lập pháp, Luật Đất đai mới được xây dựng với nguyên tắc xuyên suốt là đảm bảo tính cân bằng: Đất đai vừa là nguồn lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, vừa là công cụ điều tiết, đảm bảo công bằng xã hội.

Vì vậy, trước khi sửa Luật Đất đai chỉ sau 1 năm thực thi, cơ quan soạn thảo cần tính toán nghiêm túc để trả lời cho câu hỏi là "việc sửa luật liệu có tác dụng kiềm chế giá nhà đất hay không?". Hơn nữa, các giải pháp bổ sung như: Đánh thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang vẫn chưa được thể chế thành luật để áp dụng.

"Giá nhà đất tăng có thể giải quyết bằng một chính sách tài chính hợp lý, linh hoạt kết hợp với chất lượng quản lý, điều hành. Việc sửa đổi luật liên tục sẽ gia tăng những bất ổn cho đời sống, sinh kế của người dân và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư", luật sư nhấn mạnh.