[Cafe Cuối tuần] Việc quan trọng hơn cả kiềm chế giá đất

Một hộ dân ở Nghệ An xin chuyển đổi 300m2 đất vườn nằm cạnh khu nghĩa trang sang đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất gần 4,5 tỷ đồng. Theo tính toán, nếu hoàn thành chuyển mục đích sử dụng đất và đem "bán" thì số tiền hộ dân này thu được cũng chỉ tương đương số tiền đã nộp.

Những câu chuyện tương tự vốn không hề hiếm gặp ở khắp các địa phương thời gian qua và đã được báo chí liên tục phản ánh. Không khó để nhận diện nguyên nhân của hiện tượng này. Việc Luật Đất đai 2024 bỏ "khung giá đất"và các địa phương đồng loạt điều chỉnh bảng giá đất đã khiến giá đất được đẩy lên tiệm cận giá giao dịch trên thị trường. Sự thay đổi này biến đất đai trở thành nguồn lực để phát triển (ngân sách thu được nhiều hơn khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; thể hiện qua việc các địa phương Hà Nội, TP.HCM đã hoàn thành 70%-90% nhiệm vụ thu ngân sách từ đất chỉ sau 6 tháng). Người dân bị thu hồi đất cũng được bồi thường thỏa đáng, công bằng hơn so với trước kia.

Nhưng bên cạnh những điểm tích cực ấy, việc đẩy giá đất lên cao cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…, gây xáo trộn đời sống. Bởi các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước cấp sổ lần đầu; nộp tiền thuê đất hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… đều căn cứ theo bảng giá đất.

Câu chuyện gánh nặng tài chính khi người dân chuyển đổi từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (Luật Đất đai 2024 gọi đây là "đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở") có 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất, theo quy định trước đây tại Nghị định 45 năm 2014 thì trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở thì người dân chỉ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

Vướng mắc nằm ở việc Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định riêng về "đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở" mà gọi chung là "đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở". Tại Nghị định 103 năm 2024 (thay thế Nghị định 45 năm 2014) không có quy định riêng cho trường hợp này mà chỉ có quy định chung chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì nộp 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp. Như vậy so với chính sách trước đây, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của người dân đã cao gấp đôi.

Thứ hai, như đã nêu trên, do một số địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất theo xu hướng tăng, dẫn đến giá đất ở tăng cao. Do đó, mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp cũng tăng chóng mặt, ảnh hưởng trực tiếp đến sinh kế của người dân.

Giá đất tăng cao là một vấn đề của nền kinh tế nhưng cần nhấn mạnh rằng giá đất chỉ là một khía cạnh của chính sách tài chính đất đai. Những bất cập của giá đất tăng hoàn toàn có thể được dung hòa bằng một chính sách thu tài chính linh hoạt, khéo léo.

Chẳng hạn trước vấn đề nêu trên, Bộ Tài chính đã đề xuất sửa Nghị định 103 theo hướng khôi phục lại quy định về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013: Trường hợp chuyển mục đích từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính bằng 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở. Với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở thì tỷ lệ thu là 50% mức chênh lệch. Sau khi Nghị định sửa đổi được ban hành, gánh nặng tài chính của người dân sẽ nhẹ bớt phần nào.

Hiện nay có hiện tượng phổ biến là giới đầu tư bất động sản đi "mua gom" đất nông nghiệp để chuyển sang đất thổ cư và "bán" kiếm lời. Trường hợp này, nếu "nới lỏng" việc thu tiền sử dụng đất sẽ dẫn đến trục lợi chính sách. Ngược lại, trường hợp người dân có nhu cầu thật thì cần được hưởng chính sách hài hòa hơn để bảo đảm ổn định đời sống.

Như vậy, công tác quản lý cần nhận diện được đâu là trường hợp người có nhu cầu thật, đâu là giới đầu tư, từ đó chính sách tài chính đất đai cần có quy định riêng cho mỗi đối tượng. Trường hợp đầu tư/đầu cơ phải thu đủ tiền sử dụng đất sát giá thị trường; trong khi với hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu đầu tư thì phải được hưởng chính sách "mềm" hơn nhằm bảo đảm sinh kế, giải quyết bài toán an sinh xã hội.

Trở lại với câu chuyện về hộ dân xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Nghệ An, theo thông tin trên báo chí thì hộ dân đã nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai từ ngày 16/5, tức là 5 ngày trước thời điểm UBND tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất. Tuy nhiên do quá trình phối hợp xử lý hồ sơ kéo dài nên phải sau 1 tháng, hộ dân mới có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Lúc này, giá đất ở được thông báo lên tới 15 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần so với trước khi điều chỉnh (1,9 triệu đồng/m2).

Bỏ qua những con số khô khan để nhìn sâu vào bản chất thì vụ việc này một lần nữa cho thấy sự bất cập về ổn định của chính sách. Pháp luật thay đổi quá nhanh chóng, dẫn đến cùng một vấn đề mà "nay đúng, mai sai", hệ quả pháp lý khác hẳn nhau chỉ sau một thời gian rất ngắn chính là nguồn cơn của sự bất ổn. Sự kém ổn định của hệ thống pháp luật làm giảm đáng kể tính hấp dẫn của môi trường đầu tư của nước ta, đặc biệt là trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, việc pháp luật thay đổi quá nhanh chóng và theo chiều hướng trái ngược nhau còn là cơ hội cho thói tham ô, nhũng nhiễu của một bộ phận cán bộ, công chức. Lý do bởi sự lo ngại khi pháp luật thay đổi sẽ tạo động lực cho các chủ thể "chen chân" để được giải quyết sớm, tận dụng thời cơ vàng khi quy định còn thuận lợi. Điều đó dẫn đến một nhóm chủ thể được hưởng lợi và nhóm còn lại chịu thiệt hại do "yếu quan hệ", bỏ lỡ thời cơ.

Trong bối cảnh ấy, động thái nghiên cứu sửa Nghị quyết số 18-NQ/TW và Luật Đất đai 2024 khi Luật Đất đai 2024 mới triển khai thực thi được vỏn vẹn 11 tháng của các cơ quan quản lý cần được đánh giá cẩn trọng, thấu đáo. Một nguyên nhân của đề xuất sửa Luật Đất đai là hiện tượng giá đất tăng cao, giá nhà đắt đỏ, một số cuộc đấu giá bị dàn xếp, thổi giá. Tuy nhiên, khó có thể coi đó là "tội" của Luật Đất đai bởi thị trường bất động sản luôn có độ trễ nhất định sau điều chỉnh về chính sách.

Luật Đất đai mới ban hành cần ít nhất 2-3 năm để thẩm thấu chính sách, để các dự án triển khai theo luật mới "ra hàng" và tăng cung để cân bằng với cầu, kiềm chế giá nhà. Hơn nữa, các giải pháp bổ sung như đánh thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang vẫn chưa được thể chế thành luật để áp dụng. 

Luật Đất đai 2024 được xây dựng trên một triết lý rõ ràng, mạch lạc, nhất quán với căn cứ chính trị là Nghị quyết 18 của Đảng. Qua 4 kỳ họp Quốc hội - một kỷ lục lập pháp, không có đạo luật nào được xây dựng tốn thời gian, công sức đến thế - Luật Đất đai 2024 được xây dựng với nguyên tắc xuyên suốt là đảm bảo tính cân bằng: Đất đai vừa là nguồn lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, vừa là công cụ điều tiết, đảm bảo công bằng xã hội.

Bởi vậy, cần đánh giá thấu đáo trước khi tính đến việc sửa Luật Đất đai chỉ sau chưa đầy một năm thực thi, bao gồm câu hỏi: việc sửa luật liệu có tác dụng kiềm chế giá đất. Hơn nữa như đã nêu, hệ lụy của giá đất tăng có thể giải quyết bằng một chính sách thu tài chính hợp lý, linh hoạt. Việc sửa đổi luật liên tục sẽ gia tăng những bất ổn cho đời sống, sinh kế của người dân và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư.