Định danh bất động sản tác động thế nào tới thị trường?

Theo các chuyên gia, dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản. Việc đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể khả năng quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và các hoạt động giao dịch.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) gặp khó khăn trong việc duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương. Sự phân mảnh thông tin khiến việc tổng hợp, so sánh và đánh giá thị trường thiếu tính đồng bộ.

Do đó, cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, bao gồm thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch, lịch sử sở hữu và tình trạng pháp lý, sẽ tạo ra nền tảng thống nhất, thu hẹp khoảng cách thông tin giữa Trung ương và địa phương, đồng thời tăng cường khả năng theo dõi thị trường theo thời gian thực. Ở góc độ vĩ mô, đây có thể xem là bước tái cấu trúc thị trường theo hướng dựa trên dữ liệu, thay vì vận hành phần lớn dựa trên quan hệ, môi giới trung gian hoặc thông tin truyền miệng như trước đây.

Hạn chế đầu cơ, điều chỉnh hành vi thị trường

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, một trong những vấn đề nhức nhối của thị trường thời gian qua là tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế. Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ trên hệ thống dữ liệu quốc gia, cơ quan quản lý có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực, từ đó hạn chế thất thu ngân sách và nâng cao tính công bằng của chính sách thuế.

Ở góc độ chính sách, dữ liệu chuẩn hóa còn là điều kiện quan trọng để xây dựng bảng giá đất sát với thị trường. Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng nhận định, khi cơ quan quản lý có được dữ liệu giao dịch thực theo từng khu vực, từng loại hình, việc định giá đất sẽ giảm dần tính ước đoán, hạn chế độ trễ so với thực tiễn. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh Luật Đất đai mới đặt ra yêu cầu tiệm cận giá thị trường trong xác định giá đất.

Về phía doanh nghiệp, đại diện một chủ đầu tư lớn tại TP.HCM cho rằng, hệ thống dữ liệu minh bạch sẽ giúp doanh nghiệp dự báo chi phí đất đai rõ ràng hơn ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Khi khung giá và dữ liệu giao dịch được công khai, doanh nghiệp có thể tính toán phương án tài chính sát thực tế hơn, giảm rủi ro phát sinh trong quá trình triển khai.

Từ lâu, việc bất cân xứng thông tin được xem là mảnh đất màu mỡ cho đầu cơ ngắn hạn. Khi thông tin quy hoạch, pháp lý và giá giao dịch không được công khai đầy đủ, các đợt "sóng" tăng giá theo tin đồn dễ dàng xuất hiện, đẩy rủi ro về phía người mua cuối cùng.

Ông Matthew Powell phân tích, khi lịch sử giao dịch và tình trạng pháp lý được chuẩn hóa, người mua có thể đối chiếu, so sánh và đánh giá giá trị tài sản dựa trên dữ liệu thực thay vì kỳ vọng mơ hồ. Điều này có thể làm giảm biên độ các đợt tăng giá mang tính tâm lý, đồng thời khuyến khích quyết định đầu tư dài hạn.

Ở góc độ thị trường vốn, ông Nguyễn Hoàng đánh giá, dữ liệu minh bạch sẽ giúp các tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro tốt hơn khi cấp tín dụng bất động sản. Khi ngân hàng có thể truy xuất lịch sử giao dịch và tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp thông qua mã định danh riêng, quy trình thẩm định sẽ chặt chẽ và hiệu quả hơn, từ đó hạn chế nguy cơ nợ xấu phát sinh từ tài sản thiếu minh bạch.

Hồ sơ điện tử cho từng tài sản và thách thức trong triển khai

Việc xây dựng mã định danh riêng cho từng bất động sản có thể được ví như thiết lập "chứng minh thư điện tử" cho mỗi tài sản. Mỗi thửa đất, căn hộ hay công trình sẽ gắn với một mã số duy nhất, tích hợp toàn bộ thông tin về quy hoạch, quyền sở hữu, lịch sử giao dịch và nghĩa vụ tài chính.

Trong dài hạn, cơ chế này sẽ có ý nghĩa lớn đối với thị trường thứ cấp,nơi tính minh bạch về lịch sử sở hữu và pháp lý là yếu tố then chốt quyết định giá trị tài sản. Người mua nhà ở đô thị, vốn thường chịu rủi ro từ thông tin thiếu đầy đủ, sẽ được hưởng lợi khi có thể kiểm tra toàn bộ "lý lịch" của tài sản trước khi xuống tiền.

Đối với các nhà đầu tư tổ chức và quỹ đầu tư nước ngoài, hệ thống mã định danh liên thông còn giúp nâng cao độ tin cậy của thị trường Việt Nam trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Một đại diện doanh nghiệp tư vấn đầu tư nhận định, khi dữ liệu được chuẩn hóa và có thể truy xuất minh bạch, chi phí giao dịch và chi phí thẩm định sẽ giảm đáng kể, qua đó cải thiện sức hấp dẫn của thị trường.

Dù triển vọng tích cực, việc xây dựng và vận hành một hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản không tránh khỏi thách thức.

Thứ nhất là vấn đề đồng bộ giữa các địa phương, đặc biệt trong bối cảnh dữ liệu lịch sử còn phân tán và chưa được số hóa đầy đủ. Thứ hai là yêu cầu bảo mật thông tin, bảo đảm quyền riêng tư nhưng vẫn duy trì tính minh bạch cần thiết cho thị trường.

Một chuyên gia chuyển đổi số nhìn nhận, thành công của hệ thống không chỉ phụ thuộc vào hạ tầng công nghệ mà còn nằm ở kỷ luật thực thi. Nếu dữ liệu không được cập nhật thường xuyên, hoặc tồn tại tình trạng "đăng ký một đằng, giao dịch một nẻo", hiệu quả minh bạch hóa sẽ bị suy giảm.

Mặt khác, cần cơ chế phối hợp giữa cơ quan thuế, tài nguyên môi trường, xây dựng và hệ thống ngân hàng để bảo đảm dữ liệu được liên thông, tránh tình trạng "mỗi nơi một kho dữ liệu" như trước đây.

Bất động sản không chỉ là một kênh đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở của hàng triệu hộ gia đình. Do đó, một thị trường minh bạch và dựa trên dữ liệu không chỉ phục vụ mục tiêu quản lý hay thu ngân sách, mà còn góp phần bảo đảm công bằng và ổn định xã hội.

Trong dài hạn, tích hợp dữ liệu và xây dựng mã định danh tài sản được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dựa trên giá trị thực, từ thị trường vận hành theo tin đồn sang thị trường vận hành theo dữ liệu.