Những thách thức của việc định danh nhà đất?

Chính phủ vừa có Nghị định 357 hồi cuối tháng 12/2025 về việc quản lý và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS).

Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, được kỳ vọng hình thành hệ thống dữ liệu tập trung, đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, khắc phục tình trạng thông tin phân tán, thiếu thống nhất giữa các cơ quan quản lý.

Khi mã định danh được áp dụng, các thông tin liên quan đến bất động sản như tình trạng pháp lý, quy hoạch, tiến độ dự án, giá giao dịch, hợp đồng công chứng và lịch sử biến động sẽ được kết nối và cập nhật xuyên suốt. Qua đó, giúp thị trường BĐS minh bạch, an toàn và lành mạnh.

Bày tỏ thống nhất cao với nghị định này, TS Cấn Văn Lực cho biết, từ nay về sau, mỗi một BĐS, lô đất, nhà ở sẽ được gán một mã định danh điện tử, tương tự như VNeID, để đảm bảo công khai, minh bạch. Đặc biệt, việc gắn mã định danh sẽ giúp cho chúng ta rất tốt về thông tin dữ liệu.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Eagle Academy cho rằng, đây là xu thế tất yếu của Chính phủ số (E-Goverment) trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh.

Về ưu điểm của việc gắn mã định danh, ông chỉ ra, hệ thống và số hoá cơ sở dữ liệu về BĐS trong việc quản lý nhà nước, thông tin được đầy đủ rõ ràng hơn.

Tiếp theo, vấn đề tra cứu khai thác thông tin dữ liệu cho giao dịch cũng sẽ quản lý tốt hơn từ đó ngăn ngừa rủi ro lừa đảo, gian lận như việc BĐS không có thật, 1 BĐS đồng thời bán cho nhiều người hoặc đang cầm cố thế chấp nhưng "bán chui"…

Đồng thời, đây cũng là công cụ để quản lý vấn đề thuế - phí công bằng minh bạch, đầy đủ. Trong khi đó, Nhà nước có nền tảng cơ sở để thiết kế quy hoạch tái thiết đô thị trong tương lai.

Ngoài ra, đây cũng là nền tảng proptech (công nghệ trong lĩnh vực bất động sản) để tăng cường quản lý giao dịch điện tử trên thị trường BĐS, nếu như kết nối được với các ứng dụng VNeID và Sàn giao dịch BĐS trực tuyến mà Bộ Xây dựng đang nghiên cứu thành lập.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng nêu một số vấn đề thách thức.

Thứ nhất, việc cập nhật thông tin rất lớn đòi hỏi trung tâm dữ liệu lớn (công nghệ, phần mềm, nhân lực chuyên môn…), thời gian cập nhật có thể lâu dài.

Thứ hai, thông tin, nguồn gốc cập nhật có được trọn vẹn, đầy đủ và đồng bộ hay không hay chỉ là tóm tắt thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở? Điều làm chúng ta e ngại nhất là mỗi loại một kiểu, mỗi địa phương tỉnh, thành phố là một loại khác nhau, do đó, khi thực thi cần làm rõ và phải chi tiết ngay từ ban đầu.

Thứ ba, khi có được hệ thống và số hoá (bằng định danh) thì việc phục vụ giao dịch/thủ tục hành chính của người dân/doanh nghiệp với BĐS có đơn giản, nhanh gọn hơn không? Đây là điều quan trọng nhất, bởi nếu không vừa làm online vừa phải làm giấy tờ thủ tục hành chính thì rất mất thời gian.

Thứ tư, việc quản lý bảo mật thông tin tài sản của người dân như thế nào khi chúng ta điều biết tội phạm công nghệ đang rất nguy hiểm.

Thư năm, có thể nói, hiện nay nhiều người vẫn có tâm lý muốn "ẩn danh" tài sản của mình vì lý do riêng tư hoặc để tránh thuế. Việc dễ dàng truy cập hoặc lộ thông tin có thể gặp phải sự phản ứng hoặc tìm cách lách luật.

Tựu chung, việc định danh BĐS sẽ đối diện với những thách thức nêu trên, ban đầu có thể sẽ có trục trặc trong việc quản lý nhà nước hoặc quy trình thủ tục. Nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường BĐS tốt hơn khi việc cập nhật thông tin bất động sản được đầy đủ, đồng bộ.

Sở Xây dựng sẽ quản lý và gắn mã định danh

Nghị định 357 nêu rõ, tất cả sản phẩm bất động sản, từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư đến phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng, đều sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt. Mã định danh này là chuỗi ký tự gồm chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự, được tạo lập tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia.

Mỗi mã chỉ gắn với một sản phẩm bất động sản duy nhất và theo suốt vòng đời của tài sản đó, từ khi hình thành, đưa vào sử dụng cho đến các lần giao dịch, chuyển nhượng hay thế chấp.

Mã định danh được xây dựng trên cơ sở tích hợp nhiều lớp thông tin như mã định danh thửa đất, mã số dự án hoặc công trình xây dựng, thông tin địa điểm và các ký tự bổ sung nhằm bảo đảm không trùng lặp.

Việc gắn và quản lý mã sẽ do Sở Xây dựng các địa phương thực hiện thông qua hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.