Như Nhadautu.vn đã phản ánh trong bài viết "Điểm nghẽn chính sách: 'Nợ' cơ chế giao đất khi chấp thuận nhà đầu tư", hiện nay có hàng trăm dự án bất động sản (BĐS) trong cả nước sau khi thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua chấp thuận nhà đầu tư thì các địa phương lúng túng không biết giao đất cho nhà đầu tư theo cơ chế nào, thông qua đấu giá hay không qua đấu giá.

Vướng mắc thể chế

Ở nước ta, hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh BĐS là hoạt động đặc thù, chịu tác động bởi hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đồ sộ với hàng chục luật và hàng trăm văn bản dưới luật cùng điều chỉnh, dẫn đến hiện tượng xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản suốt những năm qua.

Luật Đầu tư 2020 ra đời đã tháo gỡ được một số vấn đề nổi cộm. Về cơ bản, Luật Đầu tư cùng với Nghị định số 25/2020/NĐ-CP về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư đã tạo ra "quy trình chuẩn" để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ… Cụ thể, Điều 29 của Luật đã quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư, thông qua: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư.

Nhưng được lựa chọn là nhà đầu tư dự án BĐS mới chỉ là bước đi đầu tiên của các doanh nghiệp. Điểm mấu chốt lại nằm ở thủ tục pháp lý về đất đai. Việc hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), được giao đất, cho thuê đất hay được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mới là dấu mốc quyết định thành - bại.

Trong 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư nêu tại Điều 29 Luật Đầu tư, với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, sau khi trúng đấu giá, nhà đầu tư nộp đủ tiền sử dụng đất là sẽ được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng số lượng các dự án đấu giá không nhiều và quy mô thường nhỏ (do điều kiện để tổ chức đấu giá là phải có đất "sạch").

Với dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu, Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP) đã làm rõ cơ chế triển khai: Sau khi ký kết hợp đồng dự án, nhà đầu tư nộp tiền bồi thường, GPMB cho Nhà nước để Nhà nước chi trả cho GPMB, thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư theo cơ chế giao đất không qua đấu giá. Như vậy cũng không có vướng mắc về giao đất với dự án áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Trường hợp chấp thuận nhà đầu tư được chia thành 2 trường hợp nhỏ. Trường hợp thứ nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, áp dụng đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (bản chất là "mua gom đất"). Trường hợp này sau khi được chấp thuận, nhà đầu tư làm thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cũng không gặp vướng mắc.

Tắc nghẽn giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư?

Trường hợp chấp thuận nhà đầu tư thứ hai là theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư. Theo đó, khi Nhà nước tổ chức đấu giá mà chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký hoặc sau khi tổ chức đấu giá 2 lần nhưng không thành; hoặc sau khi cơ quan nhà nước đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án) mà chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thì nhà đầu tư được nộp hồ sơ xin chấp thuận nhà đầu tư (tương đương với "chỉ định thầu").

Tuy nhiên trong trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ và được chấp thuận thì pháp luật lại không có quy định về cơ chế giao đất cho nhà đầu tư "may mắn" này.

Chẳng hạn với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi). Quy trình lựa chọn gồm 2 bước: Bước 1 là công bố danh mục dự án để các nhà đầu tư đăng ký (tạm gọi là bước "mời quan tâm"); nếu có từ 2 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu thì Nhà nước đấu thầu rộng rãi (đấu bước 2). Nhưng nếu chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng thì Nhà nước thực hiện chấp thuận nhà đầu tư và quy trình tiếp theo triển khai theo pháp luật về đầu tư mà không áp dụng pháp luật về đấu thầu.

Đây là quy định có tính linh hoạt để rút ngắn thời gian lựa chọn nhà đầu tư. Nhưng vướng mắc lại xuất hiện khi Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi) chỉ quy định phương thức giao đất cho "nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập". Trường hợp chấp thuận nhà đầu tư nêu trên không được coi là "nhà đầu tư trúng thầu" nên không thể áp dụng quy định giao đất tại Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi).

Khi Chính phủ cùng vào cuộc

Thông qua bài viết "Điểm nghẽn chính sách: 'Nợ' cơ chế giao đất khi chấp thuận nhà đầu tư", rất nhiều địa phương đã gửi văn bản phản ánh về Trung ương để xin hướng dẫn tháo gỡ giao đất cho nhà đầu tư trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư (trong đó có các tỉnh Sơn La, Hà Nam, Thanh Hóa...)

Sau khi Bộ Tư pháp có ý kiến, vừa qua Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 143/NQ-CP ngày 4/11/2022 về phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10/2022, trong đó giao Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ KHĐT, Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan nghiên cứu, bổ sung nội dung quy định về việc giao đất cho nhà đầu tư trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư.

Trên cơ sở chỉ đạo của Chính phủ, Bộ TN&MT đã đưa nội dung tháo gỡ vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Cụ thể tại dự thảo Nghị định ngày 18/11/2022 đã bổ sung quy định chuyển tiếp tại khoản 1 Điều 4: "Đối với trường hợp đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật trước ngày 1/2/2021 nhưng chưa thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được lựa chọn hoặc trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai".

Như vậy với phương án của dự thảo Nghị định ngày 18/11/2022 thì trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thông qua chấp thuận nhà đầu tư sẽ thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, tức là giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá.

Để chặt chẽ, khoản 1 Điều 4 dự thảo Nghị định cũng bổ sung quy định: "Cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất không chịu trách nhiệm đối với các nội dung về chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan". Đây là "sự cảnh báo" cần thiết để cơ quan tham mưu, quyết định thủ tục chấp thuận nhà đầu tư đảm bảo đúng trình tự, công khai, minh bạch, tránh lựa chọn nhà đầu tư không có đủ năng lực thực hiện dự án và sau đó lại được giao đất không qua đấu giá, gây ra nguy cơ "quy hoạch treo", "dự án treo".

Với tín hiệu mới này từ Chính phủ và Bộ TNMT thì hàng trăm dự án bị "tắc nghẽn", thiếu cơ chế giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư trên cả nước sẽ được tháo gỡ sau khi Nghị định được ký ban hành, tạo nguồn cung "khẩn cấp" nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay.

Bài liên quan

Điểm nghẽn chính sách: 'Nợ' cơ chế giao đất khi chấp thuận nhà đầu tư

Những câu hỏi ngỏ về đấu giá biển số ô tô

'Khống chế' đặt cọc trong mua bán bất động sản được không?

Làm rõ thu hồi đất làm 'dự án đô thị' theo dự thảo mới nhất Luật Đất đai