Việc giao đất cho nhà đầu tư được chấp thuận theo cơ chế nào, thông qua đấu giá hay không qua đấu giá vẫn còn là câu hỏi ngỏ ở thời điểm này.

Gỡ vướng thể chế

Có thể thấy rằng hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản là hoạt động đặc thù, chịu tác động bởi hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đồ sộ với hàng chục luật và hàng trăm văn bản dưới luật cùng điều chỉnh.

Về quy hoạch, nhà đầu tư phải tuân thủ Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị. Về đầu tư, nhà đầu tư phải thực hiện theo thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư (trước đây, nhà đầu tư tùy trường hợp còn phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở hoặc chấp thuận đầu tư theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị). Về đất đai, nhà đầu tư phải tuân thủ Luật Đất đai. Với dự án có nhà ở, nhà đầu tư phải tuân thủ Luật Nhà ở. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải bám sát Luật Kinh doanh bất động sản. Ngoài ra còn có Luật bảo vệ môi trường, Luật Phòng cháy, chữa cháy…

Với đặc thù ở nước ta là hoạt động soạn thảo, xây dựng pháp luật chủ yếu do Chính phủ thực hiện và được phân chia cho các Bộ chủ trì soạn thảo. Bộ Xây dựng chủ trì soạn Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ KHĐT chủ trì soạn Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu. Bộ TNMT chủ trì soạn Luật Đất đai, Luật bảo vệ môi trường… Trong bối cảnh ấy, tính kết nối, xâu chuỗi, hệ thống, liên thông giữa các văn bản luôn là vấn đề “nhức nhối”. Câu chuyện “con gà - quả trứng”, thủ tục nào làm trước, thủ tục nào làm sau, những “xung đột pháp luật”… là thực tế đã tồn tại suốt nhiều năm và trở thành “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản.

Luật Đầu tư 2020 ra đời đã tháo gỡ được nhiều vấn đề nổi cộm. Điều 29 của Luật đã quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư, thông qua: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư.

Về cơ bản, Luật Đầu tư 2020 cùng với Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ban hành trước đó và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư 2020 đã tạo ra quy trình chuẩn, thống nhất để để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ…

Có đất mới… có tất

Với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản thì trở thành nhà đầu tư/chủ đầu tư chỉ là bước đi đầu tiên. Điểm cốt yếu, mấu chốt không nằm ở việc được lựa chọn, trở thành nhà đầu tư/chủ đầu tư thực hiện dự án mà nằm ở thủ tục pháp lý về đất đai. Việc hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng, được giao đất, cho thuê đất hay được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mới là dấu mốc quyết định thành - bại của dự án.

Riêng với dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, sau khi trúng đấu giá, được lựa chọn thì nhà đầu tư chỉ cần nộp đủ tiền sử dụng đất là sẽ được giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng số lượng các dự án đấu giá không nhiều và quy mô thường nhỏ (do điều kiện để tổ chức đấu giá là đất phải “sạch” (đã được GPMB) hoặc có tài sản thuộc sở hữu nhà nước). Với các “đại đô thị” thì phương án lựa chọn nhà đầu tư qua đấu giá là bất khả thi.

Với dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án, Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP) đã làm rõ cơ chế triển khai: Sau khi ký kết hợp đồng dự án, nhà đầu tư nộp tiền bồi thường, GPMB cho Nhà nước để Nhà nước chi trả cho GPMB, thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư theo cơ chế giao đất không qua đấu giá.

Đây là một quy định “đột phá” bởi trước Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, các địa phương đều lúng túng trong việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu bởi Luật Đất đai 2013 chỉ quy định 2 cơ chế giao đất: giao đất thông qua đấu giá và giao đất không thông qua đấu giá mà “bỏ quên” cơ chế giao đất thông qua đấu thầu và cũng không ghi nhận hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất như Luật Đất đai 2003.

Trường hợp chấp thuận nhà đầu tư được chia thành 2 trường hợp nhỏ. Trường hợp thứ nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020, áp dụng đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (bản chất là nhà đầu tư tự thỏa thuận “mua gom đất” trước khi xin nhà nước chấp thuận là nhà đầu tư/chủ đầu tư thực hiện dự án). Trường hợp này, sau khi được chấp thuận, do đã có sẵn đất nên nhà đầu tư chỉ cần thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Giao đất thế nào sau khi được chấp thuận nhà đầu tư?

Trường hợp chấp thuận nhà đầu tư thứ hai là theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và Điều 30 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, khi Nhà nước tổ chức đấu giá mà chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký hoặc sau khi tổ chức đấu giá 02 lần nhưng không thành; hoặc sau khi cơ quan nhà nước đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án sử dụng đất) mà chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thì nhà đầu tư được nộp hồ sơ xin chấp thuận nhà đầu tư (tương đương với việc được “chỉ định thầu”).

Tuy nhiên trong trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm và được chấp thuận thì pháp luật hiện hành lại hoàn toàn không có quy định về cơ chế giao đất cho nhà đầu tư “may mắn” này.

Chẳng hạn với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi). Quy trình lựa chọn gồm 2 bước: Bước 1 là công bố danh mục dự án để các nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký (tạm gọi là bước “mời quan tâm”); nếu có từ 2 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu thì Nhà nước tổ chức đấu thầu rộng rãi (đấu bước 2). Nhưng nếu chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu thì Nhà nước thực hiện chấp thuận nhà đầu tư và quy trình tiếp theo triển khai theo pháp luật về đầu tư mà không áp dụng pháp luật về đấu thầu.

Có thể thấy rằng đây là quy định có tính đổi mới, linh hoạt, sáng tạo để rút ngắn thời gian lựa chọn nhà đầu tư. Nhưng vướng mắc lại xuất hiện khi Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi) chỉ quy định phương thức giao đất cho “nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập”. Trường hợp nhà đầu tư được chấp thuận nêu trên (theo pháp luật về đầu tư) không được coi là “nhà đầu tư trúng thầu” nên không thể áp dụng quy định về giao đất tại Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi).

Như vậy, pháp luật hiện hành vẫn còn “nợ” cơ chế giao đất khi chấp thuận nhà đầu tư, dẫn đến một số địa phương lúng túng ở bước thu hồi đất và giao đất. Chẳng hạn vừa qua, tỉnh Sơn La tổ chức lựa chọn nhà đầu tư một dự án khu đô thị sinh thái và chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu, tỉnh đã thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư, tuy nhiên lại không có cơ chế để thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư này.

Việc sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật để bổ sung cơ chế giao đất cho nhà đầu tư được chấp thuận là công việc cấp thiết mà các cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện sớm để tháo gỡ “điểm nghẽn” cho thị trường bất động sản.

Bài liên quan

Những cán bộ cấp cao bị kỷ luật trong năm 2021

Cựu hiệu trưởng Đại học Đông Đô: Chỉ nộp tiền là được cấp bằng đại học

WHO nói gì về bộ xét nghiệm PCR do Công ty Việt Á sản xuất?

Đà Nẵng phạt Công ty Phú Gia Thịnh 300 triệu đồng vì huy động vốn trái phép