Cơ hội nào cho nhà đầu tư ở thị trường bất động sản Vĩnh Long?

Thị trường bất động sản Vĩnh Long đang bước qua giai đoạn phục hồi để hướng tới một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, theo trong báo cáo "Bất động sản đô thị tỉnh Vĩnh Long giai đoạn 2026-2030: Bứt phá trong không gian phát triển mới" do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố ngày 17/7, cơ hội trong giai đoạn tới sẽ không phân bổ đồng đều ở tất cả phân khúc.

Báo cáo cho thấy, sau giai đoạn trầm lắng, thị trường Vĩnh Long đã ghi nhận những tín hiệu hồi phục trong giai đoạn 2024-2025. Thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư có cải thiện nhưng vẫn ở mức thận trọng, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch đồng bộ và khả năng triển khai thực tế.

Đây cũng là xu hướng phản ánh sự thay đổi trong khẩu vị của thị trường, khi nhà đầu tư ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Nhà phố tiếp tục là phân khúc dẫn dắt

Trong 4 nhóm phân khúc được VIRES khảo sát gồm nhà ở thương mại, đất nền, bất động sản thương mại - dịch vụ và bất động sản công nghiệp - logistics, nhóm nhà ở thấp tầng được đánh giá là có nhiều dư địa phát triển nhất.

Khảo sát trên 10 dự án tiêu biểu với tổng quy mô hơn 100 ha và khoảng 3.270 sản phẩm cho thấy nguồn cung nhà phố liền kề, shophouse và biệt thự vẫn chưa đáp ứng nhu cầu của thị trường. Giá bán hiện dao động khoảng 30-100 triệu đồng/m2, tùy vị trí và chất lượng phát triển dự án. Trong giai đoạn 2015-2026, một số dự án ghi nhận mức tăng giá từ 1,3-2,3 lần, song nhìn chung vẫn thấp hơn mặt bằng giá tại Cần Thơ, Long An (cũ) và các địa phương giáp TP.HCM.

Theo VIRES, khi hệ thống hạ tầng giao thông khu vực Đồng bằng sông Cửu Long tiếp tục được đầu tư, cùng quá trình mở rộng không gian phát triển sau sáp nhập, phân khúc nhà ở thấp tầng còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ phù hợp với nhu cầu an cư của người dân địa phương cũng như xu hướng dịch chuyển dân cư trong tương lai.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, Vĩnh Long đang sở hữu nhiều lợi thế mà không phải địa phương nào cũng có, từ quỹ đất rộng, chi phí phát triển còn hợp lý đến hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Đây là thị trường vẫn còn nhiều dư địa khi mặt bằng giá chưa tăng quá cao, trong khi động lực từ công nghiệp, logistics và quá trình đô thị hóa đang dần rõ nét. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý, thị trường hiện nay đã chuyển từ "đón sóng" sang "đón giá trị", vì vậy những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc thu hút dòng tiền.

Đất nền tiếp tục là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm, song báo cáo cho thấy thanh khoản hiện chỉ tập trung ở những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, có pháp lý đầy đủ và nằm tại khu vực trung tâm hoặc có kết nối giao thông thuận lợi.

Mặt bằng giá đất nền phổ biến hiện dao động từ 15-38 triệu đồng/m2, phân hóa theo vị trí, quy hoạch và tiềm năng phát triển. Điều này cho thấy thị trường đã bước sang giai đoạn sàng lọc, trong đó yếu tố pháp lý, khả năng khai thác và chất lượng quy hoạch trở thành tiêu chí quan trọng hơn so với kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

VIRES cũng dự báo, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ ngày càng được quyết định bởi chất lượng thực của dự án, thay vì tâm lý đầu cơ ngắn hạn. Các sản phẩm có lợi thế sẽ là những dự án minh bạch pháp lý, đồng bộ hạ tầng, có khả năng hình thành cộng đồng cư dân và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.

Căn hộ chưa tạo được sức bật, công nghiệp còn nhiều dư địa

Trái ngược với nhiều đô thị lớn, căn hộ thương mại chưa được đánh giá là phân khúc dẫn dắt tại Vĩnh Long. Báo cáo cho biết nguồn cung căn hộ còn hạn chế, giá bán phổ biến khoảng 25-30 triệu đồng/m2. Với đặc điểm người dân địa phương vẫn ưu tiên nhà ở thấp tầng và quỹ đất phát triển còn khá dồi dào, phân khúc này chưa cho thấy tiềm năng tăng trưởng mạnh trong trung hạn.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp, logistics và thương mại - dịch vụ lại được đánh giá là những lĩnh vực còn nhiều dư địa phát triển. Hai phân khúc này hiện duy trì tỷ lệ lấp đầy khoảng 80-100%, với tỷ suất lợi nhuận khai thác khoảng 6-6,5%, phản ánh nhu cầu vẫn ở mức tích cực.

Ông Đỗ Vinh Quang, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn T&T Group đánh giá, cùng với quá trình phát triển hạ tầng và công nghiệp, Vĩnh Long sẽ dần hình thành tầng lớp trung lưu mới gồm doanh nhân, chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý và lực lượng lao động chất lượng cao. Đây sẽ là nhóm khách hàng tạo ra nhu cầu lớn đối với các khu đô thị hiện đại cũng như các dịch vụ lưu trú, thương mại và tiện ích đi kèm. Thị trường Vĩnh Long vẫn còn nhiều dư địa để phát triển các khu đô thị chất lượng cao, đáp ứng cả nhu cầu hiện tại và nhu cầu trong tương lai.

Ở góc độ quy hoạch, TS.KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam nhận định, lợi thế cạnh tranh của Vĩnh Long không chỉ nằm ở hạ tầng hay quỹ đất mà còn ở khả năng phát triển các khu đô thị gắn với bản sắc địa phương. Những dự án được quy hoạch bài bản, kết hợp hài hòa giữa không gian sống hiện đại với yếu tố văn hóa, cảnh quan tự nhiên sẽ có sức hấp dẫn lâu dài đối với cư dân và nhà đầu tư.

Trong khi đó, TS. Võ Trí Thành lưu ý, đô thị không chỉ là nơi để ở mà cần trở thành không gian tạo ra giá trị kinh tế, kết nối cộng đồng và nâng cao chất lượng sống. Trong bối cảnh thị trường bước sang giai đoạn phát triển mới, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, vận hành chuyên nghiệp và đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá của thị trường.