Đủ kiểu xung đột

Theo ông Vũ Tiến Thành, Giám đốc DKRA Property Management (Thành viên DKRA Vietnam), xung đột tại các chung cư hiện nay tồn tại nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư, cư dân với cư dân, cư dân với Ban quản lý hoặc Ban quản trị, chủ đầu tư với Ban quản lý, Ban quản trị…

Ghi nhận thực tế của PV Nhadautu.vn cuối tháng 8 vừa qua, cư dân chung cư The EverRich Infinity do CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư đã nộp đơn ra Tòa án quận 10 để kiện chủ đầu tư này với lý do Công ty Phát Đạt đã kẻ vạch ô xe gắn máy, bán chỗ để xe ô tô tại tầng hầm B1 và B2 trái với quy định pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của cư dân.

Theo cư dân chung cư The EverRich Ìninity, dự án phức hợp được khởi công xây dựng từ 2015 và đưa vào sử dụng năm 2017. Đến năm 2018, cư dân đến sống làm việc tại chung cư này ngày càng đông kéo theo nhu cầu để xe càng nhiều nhưng diện tích trong hầm gửi xe không đáp ứng được. Chủ đầu tư là Công ty Phát Đạt cũng cho rằng số lượng chỗ để ô tô tại tòa nhà không đủ để bố trí cho mỗi căn hộ một chỗ. Để "giải quyết" vấn đề này, chủ đầu tư quyết định rao bán chỗ đậu ô tô với mức giá lên tới nửa tỉ đồng/chỗ khiến cư dân vô cùng bức xúc.

Bài liên quan

Căn hộ 'dual - key' - xu hướng mới tại các chung cư cao cấp

Cụ thể, công ty này đề nghị những cư dân có nhu cầu tự thỏa thuận với nhau để thống nhất ai sẽ mua chỗ đậu ô tô và gửi thông báo cho công ty trước ngày 30/4/2019. Giá bán chỗ đậu xe ô tô diện tích từ 10,8-12,5m2 (chưa bao gồm 10% thuế giá trị gia tăng và 2% phí bảo trì) là 500 triệu đồng/chỗ. Cũng từ đây, cư dân bắt đầu xung đột với chủ đầu tư, qua nhiều lần làm việc và hòa giải vẫn không đi tới tiếng nói đồng thuận bởi cư dân cho rằng: “Trong hợp đồng mua bán căn hộ không có điều khoản nào quy định chủ đầu tư được quyền bán chỗ để xe ô tô mà chỉ nêu quyền quản lý. Và không có điều khoản nào chứng minh chủ đầu tư bỏ tiền riêng xây dựng hai tầng hầm này. Việc bán 155 chỗ để xe mà không xác định được quyền sở hữu, pháp luật không công nhận là trái với các quy định hiện hành, trái với đạo đức xã hội và các điều khoản, cam kết của hợp đồng mua bán”.

Còn trong thông cáo báo chí gửi tới cơ quan báo, đài, Công ty Phát Đạt cho rằng mình không sai, hầm B2 là tài sản của công ty và Bộ Xây dựng đã có văn bản đồng ý cho công ty được bán chỗ đậu xe.

Hay như tại chung cư Him Lam Chợ Lớn tại quận 6 TP.HCM hiện nay lại xảy ra xung đột giữa cư dân và Ban quản lý chung cư về câu chuyện bảo trì chung cư như thang máy, các tiện ích nội khu không rõ ràng cho kinh phí ở quỹ bảo trì nhà chung cư 2%.

Còn tại chung cư Dream Home Luxury, phường 14, quận Gò Vấp đang diễn ra xung đột lớn giữa người dân và chủ đầu tư về câu chuyện gần 5 năm sau khi được chủ đầu tư là CTCP Nhà Mơ bàn giao nhà, cư dân chưa có sổ hồng khiến họ gặp phải rất nhiều vấn đề khó khăn trong cuộc sống. Ngoài ra, cư dân tại Dự án Dream Home Luxury cũng phản ánh nhiều vấn đề liên quan đến phí bảo trì 2% chủ đầu tư chưa bàn giao, nên khó khăn trong công tác bảo trì, sửa chữa.

Cũng chung cảnh ngộ này là việc hàng trăm căn hộ Chung cư 4S Linh Đông, phường Linh Đông, quận Thủ Đức đã căng băng rôn đòi giấy chủ quyền nhà và quỹ bảo trì. Theo cư dân, họ đã nhận nhà vào ở khoảng 3 năm qua nhưng vẫn chưa được chủ đầu tư thực hiện các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, gây khó khăn ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của họ. Ngoài ra, cư dân yêu cầu chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư.

Cần tiếng nói đồng thuận

Theo ông Vũ Tiến Thành, nguyên nhân chủ yếu của các xung đột này liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân, chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng. Ban quản trị làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân, chủ đầu tư và Ban quản trị trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, phí bảo trì cho các bên liên quan. Ban quản lý thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…

Cũng theo ông Thành, để giải quyết các xung đột trên cơ sở dung hòa loại ích và duy trì quan hệ cân bằng giữa ba bên gồm cư dân - Ban quản trị, Ban quản lý và chủ đầu tư thì Ban quản lý đóng vai trò quan trọng nhất. Mặc dù là đơn vị trung gian không có quyền quyết định nhưng Ban quản lý là đơn vị sở hữu lợi thế của đơn vị quản lý vận hành độc lập, có chuyên môn nghiệp vụ và các tổ chức vận hành bài bản… nên có thể thư vấn cho chủ đầu tư và Ban quản trị cách thức hoạt động đúng quy định pháp luật, đảm bảo công khai và minh bạch tài chính trong quá trình sử dụng các nguồn kinh phí với đủ chứng từ thu - chi cần thiết. Từ đó, góp phần hạn chế tối đa các sai sót ảnh hưởng liên đới đến chủ đầu tư và cư dân.

Cũng theo ông Thành, để có tiếng nói đồng thuận ở chung cư, trước hết, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật”, nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án…

Về chử đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao phí bảo trì, các bên liên quan gồm chủ đầu tư, Ban quản lý, Ban quản trị cần báo cáo việc sử dụng số dư nếu có. Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo quy chế quản lý nhà chung cư ban hành theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đồng thời thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, ông Thành cho rằng cần sớm kiện toàn luật có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.

Còn bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phẩn Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus Corp.), một doanh nghiệp chuyên vận hành quản lý các dự án bất động sản đa sở hữu cho rằng, để có một chung cư “trong ấm ngoài êm” việc đầu tiên cần làm là hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh công tác truyền thông và hỗ trợ pháp lý. Bởi khi khách hàng thiếu thông tin sẽ thắc mắc và thực hiện không đúng.

Điều cần thiết tiếp theo, theo bà Hương là phải làm cho khách hàng hiểu về quyền và trách nhiệm của mỗi cư dân.

Tiếp đến là khuyến khích thực hiện xây dựng đô thị thông minh, làm cho việc quản lý vận hành thông minh hơi, làm sao cho mọi thứ an toàn hơn. Hơn nữa, nên siết chặt việc quản lý vận hành bằng cách xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ, hoàn thiện các quy trình tiêu chuẩn cung cấp dịch vụ; ứng dụng công nghệ thông tin vào trong công tác quản lý là điều nên khuyến khích.

Ngoài ra, cần chú trọng công tác quản trị chuyên nghiệp và liên tục đào tạo nhân viên, luôn cập nhật và tuyệt đối tuân thủ pháp luật theo các hướng dẫn của cơ quan chức năng.

"Theo tôi, đối với việc quản lý vận hành chung cư, chúng ta phải coi nó là một ngành mang tính nhân văn sâu sắc, người tham gia vận hành phải nắm được tinh thần này thì mới mang được những giá trị cho cộng đồng. Cũng trên tinh thân này, cơ quan chức năng có chức trách và nhiệm vụ làm sao phải đáp ứng được tốt hơn", bà Hương cho biết.

Bài liên quan

HoREA: Chậm cấp ‘sổ hồng’ cho các dự án xây dựng nhà ở chung cư sẽ làm phát sinh nhiều hệ quả

HoREA đề nghị Thủ tướng giải pháp tái khởi động hàng trăm dự án bất động sản tại TP.HCM

Căn hộ 'dual - key' - xu hướng mới tại các chung cư cao cấp

Hàng loạt chung cư, trung tâm thương mại lớn tại TP.HCM sẽ bị kiểm tra chất lượng xây dựng