Bất động sản công nghiệp liên tục duy trì vị thế dẫn đầu

Những năm gần đây, bất động sản (BĐS) công nghiệp nổi lên, liên tục duy trì là phân khúc dẫn đầu trong thị trường BĐS Việt Nam, thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Theo VARS, để duy trì được vị thế này là do Việt Nam có môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh và các chính sách ưu đãi thuế. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt là từ Trung Quốc, cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu BĐS công nghiệp tại Việt Nam.

Sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông và logistics, khi Chính phủ đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào việc nâng cấp hạ tầng giao thông như hệ thống cảng biển, sân bay, và mạng lưới đường bộ, giúp kết nối tốt hơn giữa các khu công nghiệp (KCN) và các thị trường tiêu thụ trong và ngoài nước, là một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam bùng nổ. Đặc biệt là cơ hội mở rộng thị trường xuất khẩu và thu hút đầu tư khi Việt Nam tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) như CPTPP, EVFTA, và RCEP.

Dữ liệu của VARS cho thấy, tính đến hết quý I/2024, cả nước có 418 KCN (trong đó có 4 khu chế xuất) đã thành lập tại 61/63 tỉnh, thành phố với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129,9 nghìn ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 89,2 nghìn ha, bao gồm 371 KCN nằm ngoài các khu kinh tế (KKT), 39 KCN nằm trong các KKT ven biển, 8 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu.

Các KCN, KKT đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong KCN, KKT chiếm khoảng 35-40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây.

VARS cho biết, nhu cầu ở mức cao và đang trong xu hướng tăng đẩy giá thuê đất KCN lên cao, với mức tăng ổn định từ 8-12% theo năm. Khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất với giá thuê KCN trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ, chủ yếu đến từ ngành công nghiệp sản xuất; thương mại điện tử, máy móc, linh kiện điện tử. Giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4-5 USD/m2/tháng. Bắc Ninh là địa phương có mức giá thuê kho xưởng tăng cao nhất, dao động từ 4,5-5,6 USD/m2/tháng; tiếp theo là Hải Phòng.

Tính đến năm 2023, các KCN, KKT trên địa bàn cả nước đã tạo việc làm cho khoảng 4,15 triệu lao động trực tiếp, trong đó tập trung chủ yếu tại các vùng Đông Nam Bộ và vùng Đồng bằng sông Hồng, chiếm lần lượt 41,3% và 30,3% số lao động làm việc trong KCN trên cả nước.

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định. Các KCN đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy ước tính trên 75%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Đặc biệt, kết quả kinh doanh hoạt động của một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp cũng duy trì kết quả khả quan, có thể kể đến như: Công ty CP Sonadezi Châu Đức, Tổng Công ty IDICO, Tổng Công ty Viglacera, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - Becamex IDC, Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG…

VARS đánh giá, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai, hứa hẹn sẽ tiếp tục duy trì đà phát triển mạnh mẽ và đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế Việt Nam. Trong đó, sự phát triển của ngành logistics sẽ kéo theo nhu cầu về kho bãi và trung tâm logistics gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt khi thương mại điện tử bùng nổ. Các doanh nghiệp logistics trong và ngoài nước cũng đã và đang tích cực mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động tại Việt Nam...

Ngoài ra, Việt Nam đang có lợi thế cơ cấu dân số vàng. Với lực lượng lao động trẻ, đông đảo và chi phí cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực, đây là cơ hội để ngành công nghiệp bứt phá, phát triển nhanh.

Nhiều dư địa tăng trưởng nhưng cũng không ít thách thức

VARS cho rằng, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ với nhiều dư địa tăng trưởng, nhưng cũng đối diện với nhiều thách thức.

Cụ thể, các khu vực kinh tế trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng và sự cạnh tranh cao về đất đai.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng mặc dù đã có cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển của các KCN. Chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, mất thời gian, và chi phí, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển KCN đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch dài hạn.

Chưa hết, Việt Nam vẫn đang thiếu hụt lao động trình độ cao, việc quản lý môi trường còn nhiều hạn chế, đặc biệt là tại các KCN cũ và các khu vực phát triển nhanh. Sức ép cạnh tranh từ các nước trong khu vực có các chính sách ưu đãi và hạ tầng phát triển tốt như Thái Lan, Indonesia, và Malaysia. Rủi ro đầu tư khi chi phí đất đai và xây dựng tăng cao, đặc biệt là chi phí tạo lập quỹ đất khi Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực...

Vì vậy, VARS nhận định, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics và các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ sự phát triển của các KCN.

Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp. Đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao và tự động hóa, để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, tận dụng 15 năm còn lại của thời kỳ dân số vàng. Thực hiện các biện pháp quản lý môi trường chặt chẽ hơn, phát triển các KCN sinh thái để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.

Đồng thời tạo ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn và ổn định để thu hút FDI, tăng cường hợp tác quốc tế để học hỏi và áp dụng các mô hình phát triển thành công.