Băn khoăn việc Nhà nước can thiệp khi 'giá bất động sản tăng hơn 20% trong 3 tháng'

Nghị định 96 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã dành một chương nhằm điều tiết thị trường bất động sản (BĐS).

Theo đó, để có cơ sở đề xuất điều tiết thị trường BĐS, Bộ Xây dựng thực hiện theo chỉ đạo của Chính phủ hoặc căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch BĐS và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường BĐS để đánh giá tình hình thị trường và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường.

Việc nghiên cứu, tổng hợp báo cáo đánh giá tình hình và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường BĐS được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch BĐS có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng; hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Bên cạnh đó, nghị định đưa ra các biện pháp điều tiết thị trường BĐS. Trong đó, Bộ Xây dựng đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường liên quan đến chính sách pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS; chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở, BĐS; cơ cấu sản phẩm BĐS.

Đồng thời, nghị định cũng nêu rõ, điều tiết thị trường BĐS bảo đảm cung cầu, cơ cấu sản phẩm BĐS, phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường còn được thực hiện thông qua việc lập, trình phê duyệt và triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Trước những quy định nêu trên, đặc biệt là việc thực hiện điều tiết thị trường khi chỉ số giá giao dịch BĐS có sự biến động tăng hơn 20% trong 3 tháng nhận được sự quan tâm lớn của xã hội và dư luận.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng đánh giá, việc điều tiết thị trường BĐS là điều cần thiết. Tuy nhiên, đưa quy định "cứng" tăng giá BĐS hơn 20% trong 3 tháng là chưa có cơ sở. Bởi, biến động giá trên thị trường BĐS được quyết định bởi cung - cầu. Cung ít, cầu nhiều thì giá tăng còn cung nhiều cầu ít thì giá sẽ giảm nên không thể can thiệp để thay đổi giá giao dịch.

Kiểm soát việc tăng "nóng" giá bất động sản

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS cho rằng, nghị định này quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS, có thể hiểu đây là quy định được cụ thể hóa bởi Luật Kinh doanh BĐS cũ chưa có quy định này. Do đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần thiết phải ban hành quy định để quản lý thị trường minh bạch, bền vững. Ở các nước trên thế giới cũng đã có những quy định để điều tiết thị trường, nhất là khi thị trường "sốt nóng" hoặc "đóng băng".

Trong khi, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Asian Holding cho rằng, những quy định gần đây và sắp tới đều hướng tới kiểm soát việc tăng "nóng" giá BĐS, để từ đó ổn định thị trường.

"Thị trường lên nhanh quá thì cũng xuống nhanh nên Nhà nước cần điều tiết lại để phát triển ổn định hơn. Không chỉ Nghị định 96, một số nghị định khác cũng cho thấy, Nhà nước ban hành các quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ", ông nói.

Ông Hậu nhìn nhận, hiện nay, cơ quan quản lý Nhà nước quản lý thị trường BĐS rất sát sao. Những địa phương, địa điểm, khu vực nào xảy ra tình trạng "sốt nóng" hoặc các dự án thiếu minh bạch, chính quyền sẽ can thiệp ngay bằng các công văn, văn bản, sau đó, thị trường gần như ngay lập tức sẽ trở lại trạng thái bình thường.

"Việc quy định điều tiết thị trường khi tăng giá BĐS hơn 20% trong 3 tháng thực ra là quy định "cứng". Để thực thi, triển khai, cơ quan quản lý sẽ gặp nhiều khó khăn. Bởi, thực tế, có nơi chỉ cách con đường, giá BĐS đã có sự khác nhau, mỗi địa phương giá cũng khác nhau…", ông cho hay.

Phân tích thêm, vị CEO Asian Holding nhận định, việc quy định như nghị định sẽ không thể làm giá BĐS đi xuống. Hiện nay, giá BĐS phụ thuộc vào bảng giá đất do từng địa phương quyết định và sắp tới, giá sẽ có sự biến động lớn bởi bảng giá đất này.

"Chúng ta cần phải hiểu rõ, giá BĐS tăng hay giảm phụ thuộc vào cung cầu. Thời gian qua, nguồn cung tương đối nhiều nhưng lực cầu rất yếu nên có những sản phẩm giảm giá từ 20-30%. Ngược lại, khi nguồn cung ít đi, lực cầu nhiều hơn thì giá BĐS tăng là chuyện bình thường", ông nhấn mạnh.