'Giới hạn giao dịch bất động sản dưới 10 lần' nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2023.

Theo đó, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư; Số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng. Trường hợp giao dịch 1 lần trong năm thì không tính giá trị. Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế.

Quy định này có hiệu lực trong dư luận, xã hội cũng dấy lên những ý kiến trái chiều, có ý kiến không đồng tình vì cho rằng, cá nhân kinh doanh BĐS càng nhiều thì sẽ càng nộp thuế. Việc hạn chế giao dịch sẽ hạn chế tiền thuế trong bối cảnh thị trường BĐS nước ta còn chưa thực sự phát triển.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến bày tỏ sự đồng tình rất cao với nghị định của Chính phủ, vì quy định giới hạn giao dịch này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá. Việc thu thuế cũng rất cần thiết nhưng, nếu để xảy ra tình trạng "bóng bóng" BĐS thì hệ lụy là rất lớn.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng cho biết, động thái này cho thấy, Nhà nước đang muốn siết chặt hoạt động đầu tư kinh BĐS cá nhân. Về mặt cá nhân nhà đầu tư, quy định này đang hạn chế quyền đầu tư kinh doanh BĐS.

"Thực tế, cá nhân có đủ năng lực thực hiện 10 giao dịch/năm và mỗi giao dịch đến 300 tỷ đồng hay không? Nếu cá nhân tìm cách luồn lách hoặc cá nhân có các hoạt động giao dịch vượt quy định thì chế tài xử phạt như thế nào?", ông Hoàng đặt vấn đề và cho rằng, việc hạn chế đầu cơ BĐS là cần thiết nhưng cũng cần đồng bộ với các quy định khác để cơ quan chức năng không gặp khó khăn trong thực thi.

Giao dịch bất động sản sẽ chuyên nghiệp, minh bạch

CEO Asian Holding Nguyễn Văn Hậu bày tỏ, nghị định mới của Chính phủ nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, khống chế việc mua BĐS số lượng lớn rồi "ôm hàng", "thổi giá". Qua đó, giúp thị trường BĐS minh bạch hơn.

"Thời gian qua đã xuất hiện tình trạng "thổi giá", nhiều nhà đầu tư "cá mập" biết trước một số thông tin quan trọng về quy hoạch, hạ tầng có tác động lớn tới thị trường nên đã đi trước mua, gom hàng số lượng lớn, sau đó, họ chờ những thông tin công bố rồi mới bắt đầu bán", ông Hậu cho hay.

Đồng quan điểm, ThS Nguyễn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS nhận định, nhìn từ vụ án điểm Alibaba có thể thấy, số lượng bị cáo, bị hại rất lớn. Trong đó, các chủ thể kinh doanh có thành lập doanh nghiệp nhưng hoạt động kinh doanh đều thực hiện với tư cách cá nhân. Một cá nhân thực hiện rất nhiều giao dịch. Vì vậy, quy định mới giúp các giao dịch BĐS trở nên chuyên nghiệp, minh bạch.

Giám đốc một doanh nghiệp BĐS ở TP.HCM nhìn nhận, việc khống chế về mặt số lượng như nghị định sẽ có tác dụng tích cực với thị trường BĐS. Quy định sẽ góp phần làm minh bạch, rõ ràng hơn tiêu chí kinh doanh quy mô nhỏ của các cá nhân kinh doanh BĐS. Từ đó giúp các cá nhân dễ dàng hơn trong các thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu.

Đặc biệt, quy định này cũng sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng BĐS. Đồng thời, giúp hoạt động kinh doanh BĐS nói chung, hoạt động kinh doanh BĐS của cá nhân được chuyên nghiệp hóa hơn.

Dẫu vậy, vị Giám đốc này đánh giá, ban đầu vẫn nên thực hiện như Nghị định 96. Sau đó, để dứt điểm tình trạng đầu cơ thì Nhà nước nên đánh thuế BĐS, có thể học hỏi kinh nghiệm ở các nước đi trước.

Ví dụ, ở Singapore, đánh thuế đối với người bán nhà theo thời gian nắm giữ, nếu người mua BĐS bán ngay trong năm đó thì phải đóng thuế là 12% giá trị, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4%. Sau 3 năm người bán sẽ không phải đóng thuế.

Thực hiện chính sách áp hạn mức cho vay tối đa, khi vay mua căn nhà đầu tiên, ngân hàng sẽ giải ngân 80%, căn thứ 2 là 60%, căn thứ 3 là 40%. Càng mua nhiều BĐS thì mức vay càng thấp đi…