Biệt thự nghỉ dưỡng có lượng tiêu thụ thấp nhất thập kỷ

Báo cáo của DKRA Group cho thấy, nửa đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng vẫn chưa thực sự sôi động. Dù nguồn cung các phân khúc đã có sự cải thiện, tuy nhiên, lượng giao dịch, hấp thụ chỉ xảy ra cục bộ, mở một vài dự án.

Cụ thể, đối với biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường có 60 dự án (chỉ có 1 dự án mới) với 2.182 căn, giảm giảm 5% so với cùng kỳ năm 2023. Lượng tiêu thụ đạt 54 căn, giảm 69%, mức thấp nhất trong thập kỷ qua.

Về giá bán sơ cấp, miền Bắc có mức giá cao nhất 106 tỷ đồng/căn, thấp nhất 6 tỷ đồng/căn; miền Trung cao nhất 134,4 tỷ đồng/căn, thấp nhất 14,6 tỷ đồng/căn; miền Nam cao nhất 155,7 tỷ đồng/căn, thấp nhất 5,2 tỷ đồng/căn.

DKRA cho biết, nguồn cung mới liên tục sụt giảm khi chỉ chiếm khoảng 6% tổng nguồn cung cả nước. Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu chung ở mức thấp. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15-20% so với giá hợp đồng, cục bộ có những dự án giảm sâu đến 40-50% nhưng vẫn gặp khó khăn trong thanh khoản.

Đối với shophouse nghỉ dưỡng, thị trường sơ cấp có 32 dự án (không có dự án mới) với 3.066 căn, tăng 6% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ được 20 căn, giảm 59% so với cùng kỳ.

Về giá bán sơ cấp, miền Bắc cao nhất 34,2 tỷ đồng/căn, thấp nhất 4,6 tỷ đồng/căn; miền Trung cao nhất 56,7 tỷ đồng/căn, thấp nhất 6 tỷ đồng/căn; miền Nam cao nhất 70 tỷ đồng/căn, thấp nhất 5,8 tỷ đồng/căn; Tây Nguyên cao nhất 16,2 tỷ đồng/căn, thấp nhất 5,2 tỷ đồng/căn.

DKRA đánh giá, nguồn cung tiếp tục sụt giảm, hơn 97% nguồn cung sơ cấp trong quý đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Thị trường vẫn chưa thoát khỏi "vùng tối" dù ngành du lịch đã có nhiều khởi sắc. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư, cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Đối với condotel, thị trường có 45 dự án (không có dự án mới) với 7.225 căn, tăng 51% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ đạt 2.062 căn, tăng 6,8 lần so với cùng kỳ. Về giá bán sơ cấp, miền Bắc cao nhất 141,1 triệu đồng/m2, thấp nhất 36,6 triệu đồng/m2; miền Trung cao nhất 180 triệu đồng/m2, thấp nhất 42,4 triệu đồng/m2; miền Nam cao nhất 154,5 triệu đồng/m2, thấp nhất 55,5 triệu đồng/m2.

Nguồn cung sơ cấp đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%). Đáng chú ý, nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, mức tăng hơn 25 lần so với cùng kỳ nhưng chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Khánh Hòa. Riêng những dự án cũ hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch. Giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án quy mô lớn với mức giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn.

Condotel tiếp tục dẫn dắt thị trường

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng, quý III, nguồn cung condotel giảm đáng kể so với quý II, dao động khoảng 400-500 căn, tập trung phần lớn tại Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse nghỉ dưỡng không có nhiều biến động.

Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn.

Trong khi đó, Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhìn nhận, thời gian tới, nguồn cung sẽ tiếp tục được cải thiện với nhiều hơn doanh nghiệp "can đảm" ra hàng nhưng với số lượng không đáng kể do thị trường BĐS chung chưa thực sự khởi sắc. Nguồn cung chủ yếu sẽ là loại hình cao tầng, giá trị dưới 5 tỷ đồng.

Condotel sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng sơ cấp và thứ cấp nhờ tạo ra dòng tiền ổn định với giá trị đầu tư không quá cao. Biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng khả năng tiếp tục phải cạnh tranh với các sản phẩm đang rao bán trên thị trường thứ cấp.

Nhận định chung về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng cho biết, thị trường vẫn khó có thể sôi động trong ngắn hạn và hiện nay trái ngược hẳn với giai đoạn 2016-2018, mặc dù du lịch Việt Nam đã tăng mạnh trở lại cả về lượt khách nội địa, quốc tế.

Lý giải cho tình trạng này, ông Hoàng nêu rõ, do sự phát triển ồ ạt trong suốt giai đoạn 2015-2020, các dự án được cấp tràn lan, số lượng quá nhiều, dẫn đến dư thừa, vượt quá sức mua chung.

Bên cạnh đó, nhiều dự án khi mở bán, chạy đua cam kết lợi nhuận nhưng thực tế chậm hoặc không triển khai dẫn đến hoạt động không hiệu quả, lợi nhuận không thực hiện được chi trả cho chủ sở hữu… dẫn đến mất niềm tin của khách hàng. Về phía khách hàng, một sai lầm nghiêm trọng là cứ nghĩ mua đầu tư rồi hy vọng có thể bán lại như BĐS nhà ở hoặc vì chạy theo cam kết lợi nhuận để sớm hoàn vốn. Nhưng, nên lưu ý rằng, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng chỉ dành cho người có tiền nhàn rỗi và muốn đa dạng hoá tài sản.

Ngoài ra, tính pháp lý của các phân khúc BĐS nghỉ dưỡng cũng chưa được rõ, chưa có chủ quyền, chưa rõ trách nhiệm của các bên liên quan. Giai đoạn 2016-2019, BĐS nghỉ dưỡng có những thuật ngữ khó hiểu.

Vị chuyên gia lưu ý, BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc đặc thù, không như nhà ở và cũng không dành cho số đông nên cần có chiến lược phát triển hợp lý. Đối với người có ý định mua cũng phải cân nhắc thật kỹ các yếu tố như tiềm lực tài chính cá nhân, phân tích dự án, năng lực của chủ đầu tư và đơn vị vận hành…