Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, cùng với vấn đề về pháp lý, vốn là rào cản lớn nhất đối với tiến trình phục hồi của thị trường BĐS. 2 năm qua, doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đấy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Bên cạnh nguồn vốn tự có, vốn bổ sung từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường BĐS chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Trong khi, nguồn vốn FDI ổn định thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh bởi chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường TPDN.

Số liệu của Viện Đào tạo Nghiên cứu BIDV dựa trên thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính cho thấy, năm 2022, nguồn vốn TPDN chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực BĐS, đến năm 2023, đã tăng lên tới 26%. Năm 2022, khi thị trường vẫn suy giảm, nguồn vốn tín dụng chiếm đến gần 74%, năm 2023, giảm xuống còn 54%. Dư nợ tín dụng BĐS vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và vẫn đang xu hướng tăng.

Tính đến cuối tháng 11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, tăng 28.614 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 10. Lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS, tăng khoảng 27% so với năm 2022.

Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS ghi nhận liên tục tăng đều theo thời gian. Dẫu vậy, vốn tín dụng chủ yếu tăng đối với nhà phát triển BĐS còn tín dụng vay mua nhà lại rất thấp. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với vay mua quyền sử dụng đất trong 11 tháng năm 2023 là 68.694 tỷ đồng, chỉ bằng 1/4 dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở.

VARS đánh giá, năm 2023, DN BĐS vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng mặc dù mức lãi suất đã giảm mạnh. Thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án "sạch".

"Tài sản bảo đảm cho khoản vay của nhiều DN BĐS không đáp ứng yêu cầu trong khi các ngân hàng thận trọng hơn trước các quyết định giải ngân và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao trước bối cảnh rủi ro nợ xấu BĐS gia tăng", VARS cho hay.

Theo VARS, để giảm bớt sự lệ thuộc vào ngân hàng, đảm bảo hiệu quả và sự ổn định của hệ thống tài chính khi lượng tín dụng đổ vào BĐS đang khá cao, những năm qua, chủ đầu tư ưu tiên phát hành TPDN để huy động nguồn vốn trung và dài hạn.

Giai đoạn 2018-2021, TPDN BĐS không ngừng tăng trưởng. Các doanh nghiệp BĐS đã vượt ngân hàng, đứng đầu về giá trị TPDN phát hành năm 2021 với tỷ trọng 35% tổng giá trị TPDN phát hành. Đến giữa năm 2022, một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của các nhà đầu tư khiến tổng giá trị phát hành TPDN giảm mạnh, kéo theo là sự sụt giảm của giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS.

Năm 2023, tình hình phát hành TPDN cải thiện, tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận 311.240 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực BĐS là 73.200 tỷ đồng, chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022. Song, mới chỉ bằng khoảng 3% tổng giá trị TPDN BĐS phát hành năm 2021.

"Thị trường BĐS đã có sự chuyển biến tích cực sau thời gian dài trầm lắng, song áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với DN BĐS và tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới", VARS nhận định.

Khơi thông nguồn vốn thế nào?

Các chuyên gia của VARS cho rằng, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường BĐS là rất cần thiết.

Cụ thể, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý. Sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2025 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án "ách tắc" tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới.

Đặc biệt, phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, từ đó thúc đấy thanh khoản, giúp các DN có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Bên cạnh đó, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Tiếp theo, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành TPDN trở lại. Trong đó, đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng để đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của DN trong một điều kiện kinh tế nhất định.

Đồng thời, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc, cần có các cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư BĐS - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa BĐS...), hay kênh khác.

Ngoài ra, bối cảnh thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc là cơ hội tốt cho REIT phát triển. Đây sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của DN BĐS.

Bài liên quan

Giá bất động sản sẽ giảm bởi tác động của Luật Đất đai sửa đổi

'Bội thực' nguồn cung bất động sản tại tỉnh Hậu Giang

Thế khó của bất động sản nghỉ dưỡng

Phân khúc bất động sản nào ở TP.HCM được ưa chuộng nhất 10 năm qua?