Vì sao giá đất ngoại thành TP.HCM neo cao?

Phù hợp thực tế song chưa sòng phẳng với thị trường

Phát biểu tại buổi họp báo công bố Quyết định 79/2024 sửa đổi Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM, Phó Chủ tịch UBND thành phố Bùi Xuân Cường cho rằng, bảng giá đất mới là phù hợp với thực tế nhưng chưa sòng phẳng với thị trường.

"Pháp luật cho phép các địa phương được xây dựng bảng giá đất điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế. Tinh thần của bảng giá đất này là từng bước tiếp cận với thị trường. Trong bối cảnh kinh tế, xã hội hiện nay, thành phố đã cân nhắc để giảm bớt tác động đến với người dân, doanh nghiệp. Bảng giá này có hiệu lực đến hết năm sau và sẽ được đánh giá toàn diện. Bảng giá điều chỉnh lần này là bước chuyển tiếp trong lộ trình để xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật đất đai 2024 "sòng phẳng với thị trường", được áp dụng từ năm 2026", ông Bùi Xuân Cường cho biết.

So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá đất ở của thành phố có 4.299 tuyến đường đã được giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá ở quyết định này giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Trong khi đó, hồi tháng 7, khi lấy ý kiến dự thảo lần đầu, Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM, tính toán mức giá điều chỉnh bằng khoảng 70% thị trường.

Đồng tình với quan điểm của Phó Chủ tịch thành phố, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Công ty Avison Young Việt Nam cho rằng, được xây dựng dựa trên dữ liệu chuyển nhượng đất và tình hình phát triển kinh tế - xã hội thực tế, bảng giá đất mới được kỳ vọng thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường. Do đó, người dân và chủ sử dụng đất được tiếp cận chính sách đền bù công bằng hơn, sát với giá trị thực của tài sản.

"Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM sẽ tác động đến nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản. Đối với các chủ đầu tư, các chi phí đầu tư xây dựng dự án sẽ tiếp tục tăng, chủ yếu do chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Khoảng 70% chi phí cấu thành sản phẩm bất động sản đến từ các chi phí tuân thủ pháp lý liên quan đến đất đai. Ngoài ra, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, đã hoàn thiện pháp lý trước khi bảng giá mới có hiệu lực, sẽ có lợi thế lớn", ông David Jackson nhận định với Nhadautu.vn.

Một khi áp dụng – từ ngày 31/10/2024 đến hết năm 2025 – bảng giá đất mới sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM trở nên công bằng và minh bạch hơn. Bước tiến mới này, cộng với những chính sách khác nhằm điều tiết, cân bằng cơ cấu nhà ở, sẽ góp phần bình ổn giá bán bất động sản và đưa thị trường về đúng giá trị vốn có.

Giá đất ngoại thành cao vì sao?

Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM cho biết, bảng giá đất điều chỉnh được xây dựng từ dữ liệu của 133 quyết định phê duyệt giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư, với 1.293 khu vực, vị trí đất đã được phê duyệt giá đất. 96.330 giao dịch thành công theo dữ liệu liên thông của cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế để phân vùng giá trị.

Quá trình ban hành bảng giá đất điều chỉnh tuân thủ các quy định. Đến nay, thành phố đã thực hiện đủ các bước về lập và chấp thuận đề nghị xây dựng; soạn thảo, lấy ý kiến rộng rãi và thẩm định dự thảo quyết định thay thế Quyết định 02. Các ý kiến góp ý đã được Sở tiếp thu đầy đủ vào dự thảo.

"Thực tế, bảng giá đất điều chỉnh tại Quyết định 79 lại thấp hơn 20-25% so với dự thảo hồi tháng 7, phương pháp xây dựng giá đất cho phép có biên độ dao động và được căn chỉnh phù hợp. Ví dụ, tuyến đường đó thu thập giá dao động 50-70 triệu đồng mỗi m2 nhưng sau khi tính toán thêm các yếu tố khác về kinh tế, xã hội, tác động đến người dân, thành phố sẽ có mức giá phù hợp", ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho biết.

Phân tích với Nhadautu.vn, chuyên gia David Jackson cho biết, bảng giá đất mới công bố tại 5 huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè và Cần Giờ cao hơn đáng kể so với mức giá ở Quyết định 02/2020, từ vài lần đến gấp chục lần. Điều này là do cách tính giá đất cụ thể cho từng loại, thay vì dựa trên tỷ lệ phần trăm của đất ở như trước. Vị trí đất, như tiếp giáp hay không tiếp giáp lề đường, cũng ảnh hưởng đến giá. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm khan hiếm và xu hướng phát triển bất động sản ly tâm, bảng giá đất mới ở ngoại thành phù hợp với tầm nhìn quy hoạch, là cơ sở để xác định giá trị đất đai cho tương lai.

Trước đó, như Nhadautu.vn đã thông tin, theo bảng giá đất mới, chính quyền thành phố quy định giá đất theo khu vực và vị trí.

Theo đó, đối với đất nông nghiệp sẽ phân làm ba khu vực và 3 vị trí. Khu vực 1 gồm quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 6, quận 10, quận 11, quận Bình Thạnh, quận Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm: quận 7, quận 8, quận 12, quận Tân Bình, quận Tân Phú, quận Bình Tân, quận Gò Vấp, TP.Thủ Đức. Khu vực 3 là các huyện còn lại

Theo vị trí, vị trí 1 là thửa đất tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 200m. Vị trí 2 là thửa đất không tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 400m. Vị trí 3: các vị trí còn lại.

Đối với đất phi nông nghiệp, đất có vị trí mặt tiền đường (đường có tên trong bảng giá đất ở), áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường (lòng đường, lề đường, vỉa hè) hiện hữu được quy định trong bảng giá đất điều chỉnh. Trong đó, giá đất cao nhất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), có giá cao nhất lên đến 687.200.000 đồng/m2.

Các vị trí tiếp theo không tiếp giáp mặt tiền đường bao gồm: Vị trí 2 áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên thì tính bằng 0,5 của vị trí 1. Vị trí 3 áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3m đến dưới 5m thì tính bằng 0,8 của vị trí 2. Vị trí 4 áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại tính bằng 0,8 của vị trí 3. Trường hợp các vị trí nêu trên có độ sâu tính từ mép trong của đường (lòng đường, lề đường, vỉa hè) của mặt tiền đường (theo bản đồ địa chính) từ 100m trở lên thì giá đất tính giảm 10% của từng vị trí.