TP.HCM siết bán nhà hình thành trong tương lai: GS Đặng Hùng Võ phản biện

UBND TP.HCM vừa có văn bản gửi Thủ tướng xem xét, chỉ đạo việc rà soát toàn diện các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai.

Quá nhiều bất cập phát sinh từ thực tiễn

Qua công tác quản lý nhà nước tại địa phương, UBND TP.HCM nhận thấy các quy định pháp luật hiện hành về giao dịch bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai đã phát sinh nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc đảm bảo an toàn giao dịch, quyền lợi hợp pháp của tổ chức, các nhân và tình hình an ninh trật tự.

Theo văn bản của TP, bất cập đầu tiên là việc Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 quy định chưa thống nhất về việc có bắt buộc công chứng hay công chứng theo yêu cầu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, mua bán tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai) giữa tổ chức kinh doanh bất động sản với cá nhân, tổ chức.

Hiện nay giữa các văn bản quy phạm pháp luật quy định về việc công chứng hợp đồng, giao dịch chưa thống nhất nên trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản, việc thực hiện công chứng hay không phụ thuộc vào nhu cầu của các bên, dẫn đến tình trạng trường hợp có, trường hợp không.

Do đó, không thể tra cứu, xác minh các tài sản đã được giao dịch trước đó hay chưa. Vì vậy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thể biết đầy đủ thông tin lịch sử giao dịch của nhà ở (nhà ở hình thành trong tương lai) trước khi xác lập, dẫn đến việc cùng một tài sản nhưng được bán, chuyển nhượng cho nhiều người.

Bất cập thứ hai là đối với việc thế chấp, chuyển nhượng nhà ở hình trong tương lai. Mặc dù pháp luật hiện hành có quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, nhằm bảo đảm quyền lợi người mua căn hộ, tuy nhiên nhiều trường hợp chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình, cố ý không giải chấp tài sản, không thông tin cho khách hàng biết về tình trạng pháp lý của tài sản, ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và chế tài xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đe đối với chủ đầu tư.

Mặt khác, xuất phát từ bất cập trong quy định về việc công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản, nên chưa có cơ chế để giám sát chủ đầu tư thực thi các trách nhiệm trong giao dịch bất động sản, dẫn đến phát sinh các trường hợp chủ đầu tư cố ý không thực hiện đúng trách nhiệm của mình theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, hiện nay nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”.

Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, mua bán với các hình thức nêu trên dẫn đến có nhiều trường hợp sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng không triển khai thực hiện được, khách hàng tranh chấp, khiếu kiện đông người gây mất an ninh trật tự trên địa bàn TP.

Vấn đề này được Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở quy định nhiều hình thức, loại hợp đồng khác nhau đang dẫn đến khó khăn cho người mua bất động sản và trong công tác quản lý nhà nước.

Thêm một bất cập đáng chú ý là bất cập trong việc thế chấp đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai. Thực tế hiện nay, nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án đồng thời vừa thế chấp quyền sử dụng đất dự án xây dựng chung cư, vừa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn họ trong dự án xây dựng chung chư, điều này có nghãi là chủ đầu tư dự án đang thế chấp quyền sử dụng đất hai lần, gồm quyền sử dụng đất dự án xây dnwjg chung cư và tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sản của các căn hộ trong nhà chung cư.

Điều này dẫn đến thực trạng, các căn hộ được giao dịch đã xoá đăng ký thế chấp nhưng quyền sử dụng đất để xây dựng chung cư vẫn còn thế chấp tại tổ chức tín dụng. Trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ cho tổ chức tín dụng sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người mua căn hộ chung cư trong dự án, trong đó có việc bị chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trình độ quản lý yếu kém

Bình luận với Nhadautu.vn về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, khung pháp luật hiện nay là phù hợp, chỉ có thực thi pháp luật là không kiểm soát được hết. “Tất cả các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai với điều kiện là phải xong hạ tầng thì mới được phép giao dịch, kiểm soát là ở khâu thực thi”, ông Võ nói.

Đồng thời, theo GS Võ, việc bảo lãnh ngân hàng, cần phải sửa có sự điều chỉnh theo một nguyên tắc nhất định. Ông Võ cũng cho rằng, câu chuyện này, quan trọng nhất vẫn là việc kiểm soát được thực thi.

“Vụ Alibaba bán đất nên hình thành trong tương lai là một minh chứng, cho thấy sự đúng sai trong khâu thực thi, vì đất không thể hình thành trong tương lai, chỉ có nhà hình thành trong tương lai. Vấn đề này thứ nhất là do trình độ của địa phương, hai là đạo đức kém. Chẳng hạn như lãnh đạo cầm tiền của doanh nghiệp rồi thì cứ để họ làm”, ông Võ nêu vấn đề.

GS. Võ còn cho biết thêm, bất động sản hình thành trong tương lai là một hình thức huy động vốn cực kỳ phù hợp với Việt Nam, chúng ta đã có luật kinh doanh bất động sản, Bộ Tư pháp cũng đã có nghị định về giao dịch này.

Trong khi đó, trao đổi với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Văn Đình, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định việc bán nhà hình thành trong tương lại đã có quy định rõ trong luật kinh doanh bất động sản.

Ông Đình cho biết, đối với nhà ở thấp tầng thì doanh nghiệp phải hoàn thiện hạ tầng mới được phép giao dịch, trong khi đó, với chung cư cao tầng thì phải hoàn thiện xong phần móng doanh nghiệp mới được phép mở bán.

“Việc TP.HCM siết nhà ở siết hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai là do quá trình quản lý lỏng lẻo để xảy ra tình trạng hỗn loạn trên thị trường”, ông Đình phân tích.

Bài liên quan

Đô đốc Nguyễn Văn Hiến từng đề xuất bán 16.000 m2 đất quốc phòng cho BĐS Bản Việt

Những dấu hiệu quan ngại đối với thị trường BĐS TP.HCM trong năm 2019

Thị trường BĐS TP.HCM: Nhiều cơ hội và thách thức mới trong năm 2019

Hiệp hội BĐS TP.HCM góp ý kiến Dự thảo quy chuẩn kỷ thuật quốc gia về nhà chung cư