Thu hồi đất và tái định cư tại TP.HCM: Giải bài toán nhu cầu cuộc sống người dân là yếu tố then chốt

Mới đây, UBND TP.HCM phê duyệt đề án quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả, trong đó, nội dung dành được nhiều sự chú ý là việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. Theo đó, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.

Trong Luật Đất đai 2013, trường hợp nhà, đất ở của các cá nhân, tổ chức thuộc khu vực giải tỏa mặt bằng để thực hiện mục đích công hoặc mục đích thương mại, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện do Nhà nước quy định, sẽ được bố trí các phương án tái định cư phù hợp. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư.

Theo đề án được phê duyệt mới đây của UBND thành phố, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ, và diện tích đất dư dôi sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó. Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số, người dân không đồng ý phải lựa chọn hoặc chấp thuận phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất.

TS. Sử Ngọc Khương cho biết, phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân, không nằm ở việc giá đất được đền bù là cao hay thấp. Trong những trường hợp có liên quan đến đền bù đất đai, cốt lõi của vấn đề là nằm ở sự đồng thuận của người dân. Phương án được chọn của chính quyền phải quan tâm và cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán, công việc của những người bị ảnh hưởng.

“Đơn cử như việc quy hoạch tái định cư với các cư dân trong một tòa chung cư tại quận 1, thì đơn vị phụ trách việc giải tỏa cần cân nhắc đến việc những người dân đã quen thuộc với nếp sinh hoạt và làm việc ở chỗ cũ, cho nên việc tái định cư họ ở một chỗ khác là một bài toán liên quan sâu sắc đến đời sống thường ngày và mưu sinh. Còn đối với những nơi tái định cư tại chỗ, thì sự đồng thuận của người dân tại khu vực này như thế nào cho thỏa đáng rất quan trọng. Nếu là dự án công như trường học, bệnh viện, công viên... thì người dân ủng hộ rất cao. Còn nếu những dự án mang tính chất thương mại và phục vụ lợi ích của một số nhà đầu tư như khu chung cư, công ty, cơ sở sản xuất... thì sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định", TS. Sử Ngọc Khương cho hay.

Thực tế trong nhiều năm qua, việc đền bù giải tỏa đất đai, tái định cư đã vấp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ người dân. Đa số, các đơn vị quản lý thường tập trung đến giá trị đất như là tái định cư tại chỗ thì làm sao cho giá trị bằng mà diện tích nhỏ hơn, hay việc tái định cư ở xa để có diện tích lớn hơn và bằng giá trị.

Tuy nhiên, theo TS. Sử Ngọc Khương, đó chỉ là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Yếu tố quan trọng để làm thỏa mản nhu cầu của người dân chính là việc mưu sinh, hành vi, tập quán sống.

“Để hiểu rõ hơn, hãy hình dung là nếu như một người xuất thân từ một xóm lao động giờ phải tái định cư ở một tòa chung cư, và họ hoàn toàn khác biệt những người hàng xóm, thì họ sẽ như thế nào? Một hành vi đơn giản để hiểu là bình thường họ đã quen với việc mang rác trong nhà ra cho vào thùng rác phía trước, nhưng ở chung cư thì hoàn toàn khác và họ không làm như vậy được", TS. Sử Ngọc Khương lấy ví dụ.

Do đó, việc đền bù tái định cư là một vấn đề liên quan đến đô thị học và đồng thuận người dân. Việc giải quyết chỉ bằng góc nhìn tài chính là chưa đủ. Xét trên hai hình thức tái định cư, hướng giải quyết phù hợp còn tùy vào khả năng của chính quyền địa phương và theo quỹ đất đô thị. Vì vậy, cách giải quyết tái định cư tại chỗ cần giải quyết thêm một vấn đề nữa là người dân sẽ nhận được những lợi ích gì từ việc chỉnh trang đô thị hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng: “Trong một số trường hợp, đất nằm trong diện tái định cư của người dân là đất của tổ tiên, gia đình họ, vì thế phải giải quyết thế nào để có sự đồng thuận và nhìn nhận tích cực của chính những người dân đó. Vấn đề không thể giải quyết đơn giản bằng việc cứ xây một chung cư thật to để bù lại diện tích với giá cả. Đây thật sự là một bài toán rất lớn không phải chỉ ở Việt Nam mà còn ở nhiều nơi trên thế giới. Đặc biệt là những nước đang phát triển nơi mà bài toán chỉnh trang đô thị luôn vấp phải nhiều tranh chấp từ phía người dân”.

Đi sâu hơn vào đề án này, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn so với diện tích sở hữu ban đầu của họ. Điều này có thể sẽ tạo ra những ảnh hưởng nhất định về cảnh quan chung của đô thị và là bài toán mà các nhà quản lý, nhà đầu tư phải trả lời.

“Trên thế giới, những căn hộ 25 - 30m2 không phải là hiếm, nhưng tại sao tại nhiều nơi lại thành tổ uyên ương mà không phải là ổ chuột? Đây là do vấn đề về quản lý. Quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu, sinh hoạt và mưu sinh của dân, rồi giải quyết tiếp vấn đề còn lại là làm sao mà cuộc sống của họ được bình yên. TP.HCM và Hà Nội còn rất nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp, những khu tự phát không quy hoạch từ trước năm 1975, cho nên việc chỉnh trang đô thị là rất cần thiết. Vì thế giải quyết được nhu cầu cuộc sống của người dân rất quan trọng trong quá trình hiện đại hóa đô thị”, TS. Sử Ngọc Khương nhận định.

Bài liên quan

TS. Sử Ngọc Khương: Bất động sản công nghiệp là điểm sáng mùa COVID-19

Bất động sản sinh thái ‘sân chơi’ của giới siêu giàu tại Việt Nam

TP.HCM duyệt đề xuất thu hồi đất hai bên đường mới để bán đấu giá

TP.HCM hủy bỏ 61 dự án cần thu hồi đất