Thị trường bất động sản: Những tháng cuối năm sẽ không có nhiều thay đổi lớn

TS. Sử Ngọc Khương cho biết, từ nay đến cuối năm và thậm chí bước sang đầu năm 2022, thị trường BĐS sẽ không có nhiều thay đổi lớn. Nếu có thay đổi, phần lớn nghiêng về các dự án BĐS thuộc phân khúc nhà ở được tung ra thị trường và nhu cầu của người dân trong giai đoạn này. Tuy nhiên, để giá cả tăng một cách đột xuất sẽ rất khó diễn ra, bởi các doanh nghiệp thời điểm này đang muốn ra hàng để tăng nguồn thu.

Ông đánh giá như thế nào về thị trường BĐS từ đầu năm đến nay, đặc biệt là trong bối cảnh ảnh hưởng do dịch COVID-19 về cả mặt tiêu cực lẫn tích cực?

TS. Sử Ngọc Khương: Thị trường BĐS là một bộ phận kinh tế của nền kinh tế Việt Nam, tuy vậy nền kinh tế Việt Nam hiện đang bị tác động rất lớn do ảnh hưởng của dịch COVID-19 ở nhiều lĩnh vực, trong đó, BĐS cũng không thể tránh khỏi. Từ đầu năm đến nay, chúng ta có thể thấy, do ảnh hưởng của đại dịch COVID, các phân khúc BĐS đều bị tác động rất lớn, đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng, BĐS thương mại, văn phòng, nhà ở... bởi đây là những phân khúc tiêu biểu ảnh hưởng đến đời sống xã hội của người dân Việt Nam.

Ở hướng tích cực, các nhà làm quy hoạch họ sẽ nhìn nhận lại sự phát triển quy hoạch đô thị sau dịch bệnh sẽ diễn ra như thế nào. Đặc biệt, ở Việt Nam, các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội có “lõi nén” rất lớn, nên khi dịch bệnh bùng phát, tốc độ lây lan cũng rất nhanh, ảnh hưởng sâu sắc vào đời sống hằng ngày. Do đó, sau đại dịch COVID là cơ hội để các nhà quy hoạch xem lại vấn đề quy hoạch, làm sao cho các thành phố không phải bị “lõi nén” và ở cách xa nhau.

Mặt khác, qua dịch bệnh này, các nhà kinh tế, các nhà BĐS nói riêng chỉ cần nhìn nhận lại chiến lược trung và dài hạn, bởi ởmột chu kỳ hoạt động kinh tế nào cũng sẽ có “suy” và “thịnh”. Trong đó, các yếu tố “suy” như khủng hoảng kinh tế, chiến tranh, dịch bệnh... là các vấn đề mà các nhà hoạch định làm kinh tế tầm quốc gia cần nhìn nhận lại, định hướng phát triển của các ngành nghề khi có sự cố xảy ra.

Đối với các nhà phát triển BĐS, đây là bài học để họ cân nhắc, lượng lại sức mình trong những trường hợp bất khả kháng để biết sức đề kháng của mình ở đâu và như thế nào để tránh trường hợp bị kiệt quệ đến nỗi không vực dậy được.

Về mặt tiêu cực, thứ nhất, như những gì chúng ta đã thấy, đó chính là việc quy hoạch các thành phố, khu đô thị trước đây có phần định hướng chưa thật sự hợp lý. Thứ hai là năng lực phát triển của các doanh nghiệp Việt Nam, trước ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 cho thấy được sức đề kháng rất kém, vì vậy đối với những doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS cần phải có những chiến lược phát triển về trung và dài hạn, vì làm một dự án BĐS phải mất từ 5-7 năm mới xong nên cần có sự cân nhắc, tính toán với mọi trường hợp xấu có thể xảy ra. Thứ ba, hiện vẫn còn tồn đọng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn đó là vấn đề thủ tục, pháp lý. Nếu giả sử thủ tục pháp lý thực hiện các dự án được giải quyết tốt trong thời gian thị trường đang khó khăn do dịch COVID-19 thì sau khi dịch bệnh được kiểm soát, hoàn toàn các dự án có thể phát triển nhanh chóng.

Từ đó doanh nghiệp có thể khôi phục sức đề kháng bằng cách đưa ra các sản phẩm dự án cho thị trường. Tuy nhiên, trong thời gian dịch bệnh, việc giải quyết các thủ tục bị trì trệ không được như kỳ vọng của các nhà đầu tư. Do vậy, tôi nghĩ đây là mặt tiêu cực rất lớn tác động sâu vào nền kinh tế nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng. Có thể thấy tác động của dịch COVID-19 đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS.

Theo ông cần có giải pháp hay kịch bản nào để thị trường BĐS có thể vực dậy và phát triển ổn định trong thời gian tới?

TS. Sử Ngọc Khương: Như tôi đã đề cập thị trường BĐS là một trong những bộ phận của nền kinh tế, do đó, việc phát triển của nền kinh tế Việt Nam là điều quan trọng, nền kinh tế phục hồi thì lĩnh vực BĐS mới được hưởng lợi. Còn riêng với lĩnh vực BĐS, tôi cho rằng vẫn còn tồn đọng nhiều ách tắc từ trước, chủ yếu là các vấn đề về thủ tục pháp lý, cơ cấu về vốn vay ngân hàng... Đây là những hạn chế cần phải có các giải pháp tháo gỡ tốt hơn, nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển đi cùng với sự hồi phục của nền kinh tế.

Thị trường BĐS thời gian tới, theo tôi sẽ có hai kịch bản. Ở kịch bản thứ nhất, hiện chúng ta đang sống chung với dịch COVID-19 cho nên thị trường BĐS sẽ vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, đối với BĐS nhà ở, đây vẫn là phân khúc có nhu cầu rất lớn của đại bộ phận người dân, khách hàng trong các khu đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Trái ngược với các phân khúc như BĐS nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại, văn phòng, thì BĐS nhà ở vẫn được nhiều người quan tâm.

Đối với kịch bản thứ hai, tức trong bối cảnh chúng ta đã kiểm soát tốt tình hình dịch COVID-19 và nền kinh tế cơ bản phục hồi thì thị trường BĐS sẽ có sự thay đổi nhanh chóng, đặc biệt ở các phân khúc như nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng,... bởi nhu cầu đối với các phân khúc này sẽ rất lớn.

Trong đó, với BĐS thương mại, nhu cầu về mua sắm sẽ diễn ra một cách nhộn nhịp khi mọi thứ trở lại bình thường mới, mặc dù trước đó các trang thương mại điện tử đã làm rất tốt, nhưng với người dân Việt Nam, hành vi mua sắm trực tiếp vẫn là nhu cầu không thể thay đổi. Do đó, các trung tâm thương mại, siêu thị, thậm chí cả chợ truyền thống cũng sẽ rất cần thiết.

Còn ở BĐS nghỉ dưỡng, Việt Nam là một nước có đường bờ biển dài, do đó việc khai thác du lịch biển là một trong những yếu tố mang lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế rất lớn, nên chúng ta cần phải lưu tâm đến vấn đề du lịch, đưa ra những kế hoạch mới, nhìn nhận các nhu cầu về ngành du lịch sau khi dịch bệnh được hoàn toàn kiểm soát.

Đối với BĐS công nghiệp, liên quan đến việc mở cửa của Việt Nam trong đó bao gồm các chuyến bay quốc tế, thu hút vốn FDI… có thể thấy, trong thời gian vừa qua đây cũng là phân khúc gặp nhiều khó khăn, bởi các nhà đầu tư nước ngoài họ rất thận trọng trong việc đầu tư do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Tuy nhiên, nếu chúng ta kiểm soát tốt dịch bệnh, đảm bảo được lực lượng lao động có tay nghề cao thì đây sẽ là yếu tố để thu hút FDI vào BĐS công nghiệp. Mặt khác, cơ sở hạ tầng giao thông như đường bộ, cảng biển cũng đóng một vai trò quan trọng trong việc phát triển BĐS công nghiệp.

Theo ông, trong thời gian tới các phân khúc BĐS nào trên thị trường sẽ “chiếm sóng”, đặc biệt là nguồn cung dự án hay về giá cả liệu có sự thay đổi gì không?

TS. Sử Ngọc Khương: Hiện chúng ta đang ở thời điểm đầu của quý IV/2021, từ đây đến cuối năm và thậm chí là bước sang đầu năm 2022 cũng sẽ không có nhiều thay đổi lớn, nhưng nếu có sự thay đổi phần lớn nghiêng về các dự án BĐS thuộc phân khúc nhà ở được tung ra thị trường và nhu cầu của người dân trong giai đoạn này sẽ có, tuy nhiên, để giá cả tăng một cách đột xuất thì rất khó diễn ra, bởi các doanh nghiệp thời điểm này đang muốn ra hàng để tăng nguồn thu.

Mặt khác, nguồn thu của người dân trong thời gian qua cũng bị hạn chế do ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, nên người mua sẽ có sự cân nhắc, nhưng trong trường hợp đã có sẵn tiền, tức dòng tiền đã được chuẩn bị từ trước để mua những sản phẩm nhà ở phục vụ cuộc sống của họ thì có thể sẽ diễn ra.

Nhóm thứ 2 là những người có dòng tiền nhàn rỗi thay vì gửi ngân hàng thì họ đầu tư vào BĐS, nhưng nếu đầu tư lướt sóng để kiếm lời trong thời gian tới sẽ rất khó để thực hiện, đặc biệt là trong quý IV/2021, khi dịch bệnh vẫn chưa thể kiểm soát hoàn toàn, vẫn còn những hạn chế trong việc tiếp xúc xã hội, hay hoạt động kinh doanh vẫn đang cầm chừng.

Hiện chúng ta vẫn chưa thể mở cửa 100% cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là tại khu vực phía Nam đây sẽ là một trong những hạn chế nguồn thu của người dân trong việc đầu tư tiền để mua nhà.

Xin cảm ơn ông!

Bài liên quan

Cơ hội thị trường bất động sản hậu COVID: Tầm nhìn của BCG Land

Khả năng phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản sau COVID: Những vướng mắc rào cản cần tháo gỡ

Thị trường bất động sản quý IV sẽ tiếp tục tăng giá ở một số phân khúc

TS. Cấn Văn Lực: 'Thị trường bất động sản thời gian tới rất khả quan'