Khả năng phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản sau COVID: Những vướng mắc rào cản cần tháo gỡ

Tình hình thị trường bất động sản năm 2020 và 9 tháng năm 2021

Qua theo dõi, tình hình thị trường bất động sản cả nước đang trong giai đoạn sụt giảm nghiêm trọng, cụ thể:

Năm 2020 thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội chỉ có 45 Dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 17.626 căn hộ và 1.584 nhà thấp tầng, bằng 66,9% so với năm 2019; Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 48%. Tại thị trường nhà ở TP.HCM, có 31 Dự án đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 15.275 căn hộ và 1.620 thấp tầng, đạt 59,7% so với năm 2018; tỷ lệ hấp thụ đạt 87%.

Tính chung thị trường cả nước thì lượng cung mới chào bán năm 2020 cả chỉ đạt 54,1% so với năm 2018 và 87,6% so với năm 2019. Lượng giao dịch chỉ đạt 30,3% so với năm 2018 và 46,6% so với năm 2019.

Đối với thị trường bất động sản du lịch: Sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn với hơn 10.000 căn Condotel.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, thị trường giao dịch Condotel gần như đóng băng. Quý IV/2020, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, một số dự án đã bắt đầu giao dịch nhưng lượng giao dịch không đáng kể, cả năm giao dịch khoảng 120 sản phẩm.

Lượng cung biệt thự nghỉ dưỡng, Villas, shophouse năm 2020 đạt gần 15.000 sản phẩm. Tỉ lệ hấp thụ xấp xỉ 8%. Thời điểm cuối năm, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng, Villas, shophouse thực sự sôi động trở lại khi các Chủ đầu tư lớn bắt đầu tung sản phẩm ra thị trường.

Chín tháng năm 2021: Tính chung thị trường bất động sản nhà ở cả nước đạt 165.740 sản phẩm, lương giao dịch đạt 61.766 sản phẩm đạt 37%; so với cùng kỳ năm 2020, thì lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường chỉ đạt 86,7%, tuy nhiên lượng giao dịch tăng nhẹ thì.

Đối với thị trường bất động sản du lịch thì giao dịch chủ yếu đến từ các dự án bản chất là nhà ở nhưng được hoạt động theo hình thức du lịch - nghỉ dưỡng. Các dự án khác có ít giao dịch.

Năm 2020 và đặc biệt là năm 2021 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP.HCM bị đẩy tăng gần 100% so với thời điểm năm 2018.

Tại Hà Nội, đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán giao động từ 30 triệu đồng/m2 đến trên 40 triệu đồng/m2, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy và huyện Gia Lâm…

Đối với thị trường bất động sản Thành phố Đà Nẵng: Thị trường bất động sản khu vực Quảng Nam - Đà Nẵng trong 9 tháng đầu năm 2021 khá là ảm đạm. Tại Đà Nẵng hầu như không có dự án mới nào, giao dịch chủ yếu ở thị trường thứ cấp và ở phân khúc đất nền và Dự án Cocobay mới kinh doanh trở lại.

Tại thị trường Quảng Nam có một số dự án mới tại Hội An, nhưng giao dịch cũng thấp.

Đánh giá tình hình thị trường và tác động của đại dịch COVID-19

Có thể nói, nguyên nhân của sự sụt giảm mạnh thị trường bất động sản là do:

Sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ 2014 đến 2019), thị trường bất động sản có xu hướng chững lại ở một số phân khúc.

Tác động tiêu cực lịch sử của đại dịch COVID-19: Làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng; Dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng do mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ do thực hiện các biện pháp của Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội, do tâm lý phòng thủ của người dân trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19; Dịch bệnh cũng làm tăng chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí lãi vay và nguy cơ bị chuyển nhóm nợ thành nợ xấu.

Số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm; số lượng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, giải thể, phá sản tăng; Theo báo cáo thì có khoảng 80% số Sàn giao dịch bất động sản phải ngừng hoặc tạm ngừng hoạt động một phần.

Hiện hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 Luật khác nhau và hàng trăm Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành. Ngoài ra, còn có rất nhiều tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật. Làm tăng chi phí, thời gian để các Nhà đầu tư hoàn tất các thủ tục từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Thêm vào đó, còn thiếu các quy định của pháp luật trong việc điều chỉnh các sản phẩm bất động sản mới xuất hiện trên thị trường như bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch).

Thị trường bất động sản có biểu hiện không theo quy luật: Đợt khủng hoảng giai đoạn 2009-2010 thì thừa cung, nay thiếu nguồn cung; nguồn cung và lượng giao dịch đều giảm 3 quý liên tiếp kể từ quý I/2021.

Triển vọng của thị trường hậu đại dịch COVID-19

Thị trường bất động sản của nước ta về trung và dài hạn vẫn còn rất nhiều tiềm năng phát triển:

Thị trường bất động sản nhà ở vẫn còn nhu cầu rất lớn nhất là tại khu vực đô thị, do hiện chúng ta mới có tỷ lệ đô thị hoá xấp xỉ 40%, trong khi các nước phát triển là trên 70%; xu hướng hộ gia đình 2 thế hệ trong 1 căn nhà là rất phỏ biến hiện nay. Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030 phấn đấu xây dựng 1,032 tỷ m2 nhà ở, mỗi năm khoảng 100 triệu m2.

Thị trường bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng của thị trường bất động sản, kèm theo đó là nhu cầu về nhà ở công nhân gần khu công nghiệp đang là nhu cầu cấp bách sau hệ luỵ của đại dịch. Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030 phấn đấu xây dựng 13,7 triệu m2 nhà ở công nhân, mỗi năm khoảng 1,3 triệu m2.

Với chủ trương đưa ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, phấn đấu đến năm 2025 thu hút ít nhất 35 triệu lượt khách quốc tế và 120 triệu khách trong nước, tổng doanh thu từ khách du lịch đạt khoảng 80 tỷ Đô la Mỹ, với mức tăng trưởng bình quân 13-14%/năm, vì vậy, chắc chắn nhu cầu về bất động sản du lịch sẽ còn nhiều dư địa để phát triển.

Đặc biệt tại thị trường Đà Nẵng - Quảng Nam với việc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 với mục tiêu xây dựng Thành phố Đà Nẵng trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á, là thành phố du lịch, đô thị biển quốc tế ... thì khu vực này sẽ có nhiều cơ hội cho các phân khúc của thị trường bất động sản (nhà ở, nghỉ dưỡng, công nghiệp, logistic phát triển.

Kiến nghị

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản du lịch, cần giải quyết được một số vấn đề như sau:

Hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị ảnh hưởng bởi dịch COVID - 19: Ngoài những khoản hỗ trợ cho người sử dụng lao động và người lao động được hưởng quy định tại Nghị quyết 42/NQ-CP ngày 9/4/2020 và Nghị quyết 68/NQ-CP ngày 01/7/2021 của Chính phủ về, đề nghị xem xét cho các doanh nghiệp bất động sản tạm hoãn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp trong năm 2021 cho đến sau 12 tháng kể từ khi được Nhà nước công bố hết dịch trên toàn quốc. Cho phép dãn, hoãn nợ phải trả đối với doanh nghiệp vay xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán dự kiến dưới 25 tr/m2 và các dự án xây dựng bất động sản du lịch, trong thời gian có dịch. Coi thị trường bất động sản là một trong những nhân tố quan trọng trong phục hồi nền kinh tế sau đại dịch.

Triển khai đồng bộ các giải pháp để sớm mở lại các hoạt động sản xuất kinh doanh, giao thông đi lại, du lịch nội địa, từng bước mở du lịch quốc tế.

Nghiên cứu sửa đổi ngay những bất cập, chồng chéo giữa các văn bản quy định của pháp luật gây chậm trễ trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý về đầu tư, xây dựng có liên quan đến dự án kinh doanh bất động sản nhà ở, để tăng nguồn cung cho thị trường.

Đẩy nhanh việc sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đặc biệt quan tâm đến các loại hình bất động sản đặc thù như: Bất động sản du lịch, bất động sản văn phòng kiêm nơi ở (officetel) và bất động sản công nghiệp:

Cho người nước ngoài mua và sở hữu có thời hạn bất động sản du lịch (căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse ...). Đây là giải pháp rất quan trọng để kích cầu du lịch, tạo điều kiện để phát triển ngành bất động sản du lịch lên tầm cao mới.

Cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án.

Đối với thị trường thành phố Đà Nẵng thì cần khẩn trương cụ thể hoá các mục tiêu Điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, với cá dự án phát triển đô thị, du lịch phức hợp đủ lớn để tích hợp các tiện ích nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia.

Diễn đàn Vượt qua COVID diễn ra từ 15/9/2021 đến 31/12/2021 trên nhadautu.vn. Bài tham dự diễn đàn vui lòng gửi về email: toasoan@nhadautu.vn, tiêu đề ghi rõ: Bài tham dự diễn đàn “Vượt qua COVID”.

Bài liên quan

Bất động sản nghỉ dưỡng Quảng Nam như thế nào sau dịch COVID-19?

Thêm một dự án bất động sản nghỉ dưỡng hàng hiệu tại miền Bắc

Bất động sản nghỉ dưỡng đang trong thời kỳ trầm lắng nhất

Bất động sản nghỉ dưỡng ven đô sẽ trở thành kênh đâu tư số 1 trong mùa COVID-19