Sau khi đạt đỉnh 8 năm, giá chung cư Hà Nội không còn 'sốt nóng'

Giá chung cư mới đạt đỉnh 8 năm

Theo báo cáo triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2024 của CBRE Việt Nam, năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp 3 lần so với năm 2023, vượt 30.900 căn. Đồng thời, là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020.

Tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt mức 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Giá bán sơ cấp tăng mạnh, tới 36% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 12% so với quý trước đó. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường Hà Nội.

Phần lớn nguồn cung mới là dự án cao cấp, có pháp lý đầy đủ, được phát triển trong các đại đô thị ở quận Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm, vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định. Điều này đã dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án.

Đặc biệt, khu vực xa trung tâm như huyện Đông Anh và Văn Giang (Hưng Yên) đang ghi nhận sự gia tăng nguồn cung cao cấp, thúc đẩy bởi sự phát triển của các dự án đại đô thị tại các khu vực này.

Còn tại thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang dần đuổi kịp mức giá tại TP.HCM, đạt trung bình lần lượt 48 triệu đồng và 49 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì).

Mức tăng giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội duy trì đà tăng ổn định so với hồi đầu năm, tăng 5% theo quý. So với cùng kỳ năm 2023, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội đã tăng hơn 26%, là mức tăng cao nhất ghi nhận được từ trước tới nay.

Theo CBRE Việt Nam, năm 2025, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội ước đạt hơn 31.000 căn, cao hơn so với năm 2024, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Phạm vi dự án dự kiến mở rộng ra khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Sự dồi dào của nguồn cung mới sẽ góp phần duy trì mức tăng trưởng giá bán chung cư sơ cấp, dự kiến khoảng 6-8%/năm.

Giá chung cư Hà Nội sẽ chững lại

Vừa qua, TP. Hà Nội đã công bố bảng giá đất mới, cao hơn từ 2 đến 6 lần so với bảng giá đất được ban hành từ năm 2019. Do đó, nhiều nhà đầu tư cho rằng, điều này sẽ khiến giá bất động sản Thủ đô tiếp tục tăng cao hơn trong năm 2025, đặc biệt là phân khúc chung cư.

Đánh giá về tác động của bảng giá đất đối với bất động sản Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE chi nhánh Hà Nội cho rằng, yếu tố này có thể khiến gia tăng chi phí đất đai. Qua đó, làm ảnh hưởng đến chi phí đầu tư của chủ đầu tư, khiến giá bán sản phẩm có thể điều chỉnh theo để đảm bảo lợi nhuận.

Tuy nhiên, Giám đốc cao cấp CBRE chi nhánh Hà Nội cho rằng, cần chờ đợi để đánh giá được một cách dài hạn bởi những bảng giá đất này mới chỉ ban hành gần đây.

"Nếu nhìn vào lịch sử biến động giá nhà ở tại Hà Nội, giá nhà thường tăng trưởng ổn định trong thời gian dài. Chỉ giai đoạn kinh tế khó khăn, lãi suất tăng cao hoặc biến động lớn về vĩ mô, giá nhà mới giảm hoặc điều chỉnh cục bộ trong ngắn hạn và ở một số dự án riêng lẻ", bà An nói.

Cũng nói về các đối tượng chịu tác động bởi sự điều chỉnh bảng giá đất lần này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội cho biết, chủ trương bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo thị trường đã được công bố từ đầu năm. Về tác động đến giá bất động sản, chính sách này sẽ góp phần làm bình ổn giá.

Theo bà Vân, giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tăng trưởng theo cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số, và tốc độ đô thị hóa.

Nói về các đối tượng chịu tác động bởi sự điều chỉnh bảng giá đất lần này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội cho biết, chủ trương bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo thị trường đã được công bố từ đầu năm. Về tác động đến giá bất động sản, chính sách này sẽ góp phần làm bình ổn giá.

Theo bà Vân, giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tăng trưởng theo cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số, và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, bà nhận định, sự gia tăng đột biến trong thời gian tới là ít có khả năng xảy ra. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đẩy giá lên cao trước đây chủ yếu là do hoạt động đầu cơ mua đi bán lại.

Cũng bàn về thị trường căn hộ ở Hà Nội, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, trong thời gian tới đà tăng giá chung cư chững lại, thị trường có xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như thời gian qua.

Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Nhìn lại năm 2024, ông Thịnh thấy, phân khúc chung cư Hà Nội có sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Theo ông, điều này cho thấy tâm lý thị trường Hà Nội đang tốt lên một cách bất ngờ. Nhu cầu mua căn hộ để ở và đầu tư nay đã được bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường. Nhu cầu bùng nổ, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm đã thúc đẩy giá tăng cao.