Sếp Eximbank đề xuất cơ chế tín dụng riêng khi ngân hàng đồng hành phát triển Nhà ở xã hội

Như Nhadautu.vn đã đề cập, trong giai đoạn 2021-2024, cả nước đã hoàn thành 66.755 căn hộ nhà ở xã hội (NOXH), đạt 6,3% chỉ tiêu giao tại Đề án 1 triệu căn NOXH đến năm 2030.

Một trong những nguyên nhân đến từ việc triển khai không hiệu quả gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (nay là 145.000 tỷ đồng) cho vay làm NOXH. Theo đó, tính đến tháng 4/2025, tỷ lệ giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay NOXH mới chỉ đạt 3%, tương đương khoảng 3.400 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng cho biết nguyên nhân do nguồn cung NOXH còn hạn chế, một số chủ đầu tư dự án NOXH không đủ điều kiện để vay vốn, cũng như không bảo đảm điều kiện dư nợ, không có tài sản bảo đảm. Điều này dẫn đến nghịch lý dù Ngân hàng luôn khẳng định “không thiếu tiền”, song cả doanh nghiệp và người dân đều khó tiếp cận gói tín dụng này.

Thảo luận tại "Hội thảo: Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới" do Tạp chí Nhà Đầu tư tổ chức, nhiều chuyên gia cho rằng tín dụng là điều kiện đặc biệt quan trọng trong thực hiện chính sách NOXH, kể cả đối với doanh nghiệp và người mua nhà.

Ông Trần Anh Thắng, Phó Tổng Giám đốc Eximbank đánh giá nếu không giải quyết 2 vấn đề song song về thủ tục và chính sách thì sẽ tắc về nguồn vốn.

Về chủ đầu tư, các ngân hàng đang tắc nghẽn thủ tục khi các chủ đầu tư không chứng minh được thủ tục pháp lý liên quan đến vấn đề giao đất, chủ trương đầu tư. Thời gian tắc kéo dài khá lâu, ông Thắng dẫn giải tại Eximbank có doanh nghiệp đã đề nghị cấp vốn từ năm 2023 nhưng đến giờ chưa xong. Bên cạnh đó, ngân hàng gặp khó trong xác định giá bán của chủ đầu tư, mất thời gian rất lâu để thu hồi vốn.

Dù không đăng ký tham gia gói 145.000 tỷ đồng cho vay NOXH, nhưng Eximbank hiện đã giải ngân khoảng gần 1.100 tỷ đồng cho các dự án NOXH. Ngoài Eximbank, các ngân hàng thương mại cũng đang song hành các chủ trương của Chính phủ trong việc hỗ trợ lãi suất, cho vay.

Ông Thắng chia sẻ: “Người mua nhà muốn vay mua nhà với lãi suất 2-3% và về cơ bản ngân hàng có thể đáp ứng nhưng không cho vay được nhiều vì chúng tôi huy động nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất 5,5-6%, còn lãi suất huy động ngắn hạn khoảng 4-5%. Tùy ngân hàng và dự án cho vay đối với dự án NOXH phải cho vay tầm 20-25 năm, nhưng với đặc thù ngân hàng sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn thì các ngân hàng gặp khó khăn, không đủ nguồn lực”.

Do vậy, Phó Tổng giám đốc Eximbank đề xuất NHNN cần có cơ chế tín dụng riêng khi các ngân hàng tham gia vào cho vay dự án NOXH. Bên cạnh đó, NHNN cần có cơ chế tính riêng về thời hạn cho vay, ân hạn gốc lãi trong bao nhiêu lâu đối với các dự án NOXH.

“NHNN quy định chỉ những ngân hàng đăng ký tham gia vào gói 145.000 tỷ sẽ không tính dư nợ cho vay NOXH vào room tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Chúng tôi đề xuất NHNN nên có cơ chế tương tự với những ngân hàng thương mại đồng hành vào dự án xã hội”, ông kiến nghị.

Khuyến khích phát triển quỹ tiết kiệm và trái phiếu NOXH

Ở góc nhìn của mình về gói tín dụng cho vay NOXH, PGS-TS. Trần Việt Dũng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng, Học viện Ngân hàng cho rằng gói cho vay 145.000 tỷ đồng giải ngân chậm do nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yếu đến từ vướng mắc về thể chế, các quy trình quy định quá dài, khiến cho nguồn cung ít. Chủ đầu tư không có dự án, hoặc có dự án nhưng không đủ điều kiện vay. Chi phí đầu tư xây dựng tăng mạnh trong khi lợi nhuận tối đa bị giới hạn, cũng khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà.

Dù vậy, ông Dũng đưa ra quan điểm đánh giá rất cao ngành ngân hàng trong thời gian đã rất nỗ lực đồng hành chủ trương của Đảng và Nhà nước. Bản chất gói vay 145.000 tỷ đồng là gói tín dụng thương mại có ưu đãi, đến từ sự tự nguyện của các ngân hàng thương mại tham gia Chương trình, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển NOXH quốc gia, hưởng ứng mạnh mẽ Nghị quyết 33/NQ-CP. 

Theo mức lãi suất năm 2025, đối với người mua nhà là khoảng 6,1%, chủ đầu tư là 6,6%, và đây là mức lãi suất trung và dài hạn. Mức lãi suất này thậm chí còn thấp hơn lãi suất người vay mua NOXH theo Nghị định 100/2024. Cùng thời điểm này, lãi suất huy động 12 tháng dao động từ 4,9% đến xấp xỉ 6%/năm, thậm chí có 1-2 ngân hàng tham gia gói này còn có mức lãi suất cao hơn.

Do đó, trong tham luận gửi đến hội thảo, ông Dũng kiến nghị cần nhanh chóng thành lập Quỹ phát triển NOXH Quốc gia, học hỏi mô hình Housing Australia và CMHC (Canada), với cơ chế tự chủ, minh bạch, huy động vốn từ trái phiếu Chính phủ, thuế sử dụng đất, ODA, và vốn tư nhân.

Cung cấp các sản phẩm tín dụng đa dạng, bao gồm vay ưu đãi lãi suất cố định 10-15 năm, kỳ hạn 20-25 năm, không yêu cầu thế chấp khắt khe. Bên cạnh đó, khuyến khích ngân hàng thương mại tham gia giảm dự trữ bắt buộc và ưu đãi thuế. Cùng với đó, phát triển quỹ tiết kiệm nhà ở (Đức, Hàn Quốc) và trái phiếu NOXH để tạo nguồn vốn bền vững, đồng thời lồng ghép tín dụng xanh cho các dự án đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng.