Nhà ở xã hội: Những vấn đề còn trăn trở và kiến nghị

I. Thực trạng điểm nghẽn vẫn còn tồn tại:

1. Quỹ đất:

- Vẫn hạn hẹp, nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội

- Nơi có đất thì lại thiếu yếu tố cơ sở hạ tầng

- Nhiều địa phương chưa có quy hoạch bố trí quỹ đất phát triển

- Phần lớn chủ đầu tư phải tự lo quỹ đất, tự giải phóng mặt bằng. Rất khó khăn, gây tốn kém lãng phí. Đẩy chi phí giá thành lên cao, không khả thi, thậm chí không thể hoàn thành giải phóng mặt bằng, bế tắc.

- Chưa thực sự có chính sách để thu hút quỹ đất tư nhân, doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

2. Lựa chọn chủ đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư:

- Thủ tục khó như đối với dự án nhà ở thương mại, thậm chí bị soi xét kỹ hơn. Trong khi loại dự án này có lợi nhuận thấp, mà quy trình thủ tục phức tạp hơn. Dẫn đến các chủ đầu tư không mặn mà tham gia phát triển.

- Không có bất kỳ cơ chế đặc biệt nào để khuyến khích.

- Phải tham gia đấu thầu và các quy trình khó khăn, để được làm chủ đầu tư.

3. Quy trình thủ tự đầu tư và chi phí xây dựng:

Quy trình thủ tục tương tự như phát triển 1 dự án nhà ở thương mại. Thậm chí phát sinh thêm 1 số quy trình thẩm định phê duyệt, mà dự án nhà ở thương mại không có. Ví dụ như phê duyệt giá bán, phê duyệt khách hàng… trong khi lợi suất thấp hơn nhiều, dẫn đến chủ đầu tư không muốn tham gia.

4. Nguồn vốn:

- Chủ yếu dựa vào ngân hàng thương mại thông qua vay tín dụng.

- Mặc dù đã có nhiều nỗ lực giảm lãi suất, nhưng do cơ chế kinh doanh, nên các ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao hơn so với lãi suất tiền gửi. Dẫn đến không phù hợp với chi phí của dự án nhà ở xã hội.

- Lãi suất cao cùng thời gian trả nợ ngắn (do sử dụng vốn vay ngắn hạn) dẫn đến không phù hợp đối tượng chính sách khó khăn, thu nhập thấp, nên không hấp dẫn người mua.

- Ngoài ra không có bất kỳ một nguồn hỗ trợ hoặc nguồn quỹ thực hiện nào khác, phục vụ phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, sự hỗ trợ đến từ nhà nước, ngân sách các địa phương.

- Chưa có nguồn vốn hỗ trợ phát triển hạ tầng xã hội tại các dự án nhà ở xã hội.

5. Cơ chế:

- Hệ thống thể chế và tại các địa phương còn thiếu nhiều cơ chế hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

- Không chỉ khó khăn về thủ tục, dự án nhà ở xã hội còn gặp khó khăn ở hoạt động sản xuất kinh doanh, như: Biến động giá cả đầu vào, khó khăn xuất nhập khẩu, chi phí nhân công, tư vấn… biến động liên tục. Nhưng chưa có nhiều chính sách về cơ chế hỗ trợ cụ thể.

- Cơ chế để thực hiện quỹ đất 20% chưa thực sự rõ ràng, cụ thể. Dẫn đến việc thực hiện phát triển nhà ở xã hội trên quỹ gặp khó khăn, lúng túng tại nhiều địa phương.

- Nhiều địa phương thậm chí còn chưa quan tâm đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào mục tiêu phát triển của địa phương.

- Thiếu cơ chế hỗ trợ, thu hút phát triển nhà ở xã hội để cho thuê.

6. Thái độ của địa phương:

- Mặc dù Chính phủ, Bộ ngành rất quyết liệt thúc đẩy, đôn đốc. Nhưng nhiều địa phương vẫn thiếu sự quyết liệt.

- Ít có địa phương ra văn bản, hỗ trợ hoạt động, phát triển nhà ở xã hội.

- Thậm chí lúng túng xử lý, đặc biệt việc xác định đối tượng.

7. Đầu ra:

Mặc dù luật nhà ở 2023 đã tháo gỡ rất mạnh, nhưng vẫn còn một số điểm chưa được phù hợp hoàn toàn, như:

- Hướng dẫn xử lý xác nhận đối tượng chưa cụ thể, chi tiết dẫn đến địa phương còn lúng túng.

- Nhiều đối tượng khó khăn thật, nhu cầu thật, nhưng lại không thể tiếp cận nhà ở xã hội tại vị trí gần nơi mình lao động sản xuất, kinh doanh hoặc công tác, do khó xác định theo các quy định hiện tại.

- Nhiều đối tượng bị hạn chế do mức lương vượt quá quy định. Nhất là lực lượng quân nhân, trong khi họ thực sự khó khăn về nhà ở, cần an cư lạc nghiệp.

- Khi vay các gói hỗ trợ để mua nhà, họ vẫn phải bỏ ít nhất 20% vốn tự có - là điều kiện khó với người thu nhập thấp, người lao động.

- Nhu cầu được thuê là rất lớn, nhưng chúng ta lại thiếu loại sản phẩm này.

- Chưa có quyết định để xác định cho nhóm đối tượng lao động thời vụ.

II. Một số kiến nghị:

Cần xác định vai trò đảm bảo nhà ở cho những đối tượng chính sách, cho người tham gia lao động sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác. Nhằm tạo ra giá trị kinh tế, phát triển và bảo vệ đất nước. Vai trò chủ đạo là nhà nước, là chính quyền các địa phương. Do vậy phải đảm bảo mọi điều kiện cần và đủ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội như: Quỹ đất, thủ tục, nguồn vốn… Doanh nghiệp được xác định là đối tượng được mời tham gia thực hiện, tạo điều kiện để họ vận dụng năng lực kinh nghiệm triển khai phát triển nhà ở xã hội theo các chương trình mà nhà nước, địa phương xác lập.

Từ quan điểm này chúng tôi đề xuất:

1. Quỹ đất:

- Chính quyền cấp tỉnh cần xác định quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở để cho thuê. Qua đó có kế hoạch tạo lập quỹ đất cụ thể

- Hướng dẫn thu hồi và chủ động hỗ trợ đảm bảo giải phóng mặt bằng để nhanh chóng tạo quỹ đất triển khai.

- Xây dựng các chương trình đổi đất lấy hạ tầng, để tăng quỹ đất.

- Xây dựng chính sách khuyến khích doanh nghiệp đưa đất có sẵn làm nhà ở xã hội vào tham gia phát triển nhà ở xã hội.

- Chuyển đổi các dự án hoặc quỹ đất dự án chưa phù hợp nhu cầu qua thành nhà ở xã hội.

2. Lựa chọn chủ đầu tư:

- Đơn giản hoá thủ tục chấp thuận đầu tư và giao chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội. Để khuyến khích tham giá đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

- Giảm thiểu thủ tục đấu thầu, thậm chí sử dụng phương pháp chỉ định thầu là chính đối với hoạt động tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

- Quy định điều kiện lựa chọn chủ đầu tư, cũng giảm thiểu ở mức phù hợp nhất. như điều kiện kinh doanh, năng lực, nguồn vốn và kinh nghiệm thực hiện.

- Quy trình lựa chọn, phê duyệt cũng nên rút ngắn gọn phù hợp.

- Khuyến khích và tạo điều kiện để chấp thuận đầu tư, giao chủ đầu tư đối với quỹ đất của doanh nghiệp đưa vào phát triển nhà ở xã hội.

3. Quy trình thủ tục:

- Nghiên cứu xây dựng quy trình rút ngắn, dễ thực hiện, đảm bảo ít nhất rút ngắn 30% quy trình cũ.

- Cắt giảm các thủ tục chồng chéo, không cần thiết và tận dụng sản phẩm, kết quả đã phê duyệt ở các khâu trước.

- Quy định xử lý thủ tục không cần thiết, đặc biệt là các thủ tục thẩm định thẩm tra chuyển từ tiền kiểm qua hậu kiểm.

- Quy định xử lý nghiêm mọi trường hợp nhũng nhiễu, gây khó khăn, cố tình chây ì ….của các cơ quan chuyên môn và thực thi quản lý nhà nước.

4. Nguồn vốn:

- Cần nghiên cứu để chủ động xây dựng nguồn vốn, quỹ đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở xã hội do nhà nước và các địa phương quản lý sử dụng để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Như trích từ nguồn thu, từ các hoạt động phát triển kinh tế tại địa phương, từ đóng góp của các dự án nhà ở thương mại, cao cấp, dịch vụ, công nghiệp …

- Các khu công nghiệp, các doanh nghiệp có sử dụng nhiều lao động cần có trách nhiệm đóng góp để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho thuê.

- Thu từ nguồn quỹ đất 20% được chuyển đổi chức năng thương mại.

- Xây dựng chính sách phát triển các loại hình quỹ đầu tư, quỹ tín thác…để đa dạng hơn các nguồn vốn đầu tư…

- Điều chỉnh luật thuế để thu và cân đối lợi ích từ các nhóm đầu cơ, đầu tư sinh lợi cao, phục vụ phát triển nhà ở xã hội.

- Chính sách tín dụng của các ngân hàng thương mại cho vay phát triển nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở xã hội cần đơn giản và phù hợp với sự phát triển và nhu cầu hơn.

5. Cơ chế:

- Phải xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội vào chương trình phát triển nhà ở của địa phương, cả trong dài hạn. Đồng thời xây dựng giải pháp, cơ chế đảm bảo thực hiện

- Tuy nhiên lưu ý: như cầu ở mỗi địa phương khách nhau nên kế hoạch phát triển phải phù hợp nhu cầu. Tránh địa phương có nhu cầu lớn lại xây dựng quá ít, địa phương ít nhu cầu nhưng lại vẫn phải xây dựng cho có, là lại dẫn đến bất cập

- Cần xây dựng kế hoạch phát triển quỹ nhà cho thuê, tại các địa phương, để đáp ứng nhu cầu lớn của người lao động.

- Các địa phương căn cứ quy định hiện hành, ban hành cơ chế hỗ trợ cụ thể doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội.

- Có quy định xử lý các vi phạm trong giải quyết thực hiện và giao dịch, sự dụng nhà ở xã hội.

- Tạo lập nguồn vốn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội tại địa phương.

- Điều tiết, chuyển đổi dự án không phù hợp qua để phát triển nhà ở xã hội.

6. Đầu ra của thị trường nhà ở xã hội:

- Cần có chính sách phù hợp hơn nữa, để giải quyết căn bản nhu cầu về nhà ở xã hội.

- Có quy định cụ thể về đối tượng để người dân dễ dàng nhận biết và tự xác định để làm thủ tục. Chuyển hoạt động quản lý nhà nước từ tiên kiểm qua hậu kiểm.

- Quy trình lựa chọn, phê duyệt đối tượng đơn giản, để thông thoáng đầu ra. Như vậy, mới hấp dẫn chủ đầu tư tham gia phát triển.

(*) TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Sắp diễn ra hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Nhằm góp ý hoàn thiện văn bản hướng dẫn của Chính phủ trong trường hợp Dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được Quốc hội thông qua, đồng thời mở ra diễn đàn để tìm kiếm các giải pháp thúc đẩy nguồn lực xã hội vào phát triển nhà ở xã hội, ngày 27/5 tại Hà Nội, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Hội thảo có sự tham gia của đại diện một số Ủy ban của Quốc hội, các Bộ, ngành, chuyên gia kinh tế, lãnh đạo các doanh nghiệp, ngân hàng thương mại và được tường thuật trên các ấn phẩm của Tạp chí Nhà đầu tư cũng như các cơ quan báo chí, truyền thông.