Khung pháp lý nhiều bất cập

Nghị quyết 08/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn nêu rõ nhiệm vụ đến năm 2030, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt 47-50 triệu lượt, du lịch đóng góp khoảng 14-15% và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50%.

Đồng thời cũng đề ra giải pháp cần phải đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch. Hạ tầng du lịch phát triển sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế, xã hội địa phương, nâng tầm diện mạo đô thị, tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người dân… Trong khi đó thực tế hệ thống văn bản pháp luật hiện hành chưa thực sự tạo động lực cho phát triển hạ tầng du lịch, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư cho lĩnh vực này.

Phát biểu tại Hội thảo "Sửa Luật Đất đai - Tạo đất cho du lịch" do Báo Đầu tư tổ chức, TS. Cấn Văn Lực đánh giá, thực trạng du lịch tại Việt Nam nói chung và hạ tầng du lịch nói riêng mới ở mức trung bình.

"Nếu như tại Việt Nam du lịch và đi lại đóng góp trực tiếp khoảng 7% GDP, thì tại Thái Lan là khoảng 20,3%, gấp gần 3 lần Việt Nam. Quyết định 47/2020/QĐ-TTg cũng đặt ra mục tiêu đến năm 2030 du lịch sẽ đóng góp 15-17% vào GDP. Điều đó cho thấy còn rất nhiều dư địa và cơ hội để phát triển du lịch", TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Theo vị chuyên gia kinh tế, nguyên nhân của tình trạng trên là do chính sách ưu đãi đầu tư cho du lịch đến giờ vẫn chưa được cụ thể hóa trong văn bản luật, nhất là trong Luật Đầu tư. Bên cạnh đó, khung pháp lý cho việc cấp đất nhiều dự án phát triển du lịch còn bất cập.

Mới đây, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, nhưng trong đó cũng không đề cập đến các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.

Ngoài ra, các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại dịch vụ du lịch như condotel, officetel, shophouse... còn chưa đầy đủ thiếu đồng bộ.

Do đó, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị cần xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch nhưng phải có điều kiện.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của COVID-19 thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch, đặc biệt là việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn.

Các chuyên gia kinh tế tại Hội thảo đều có chung nhận định, nếu Luật Đất đai sửa đổi tới đây không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ sẽ không khuyến khích phát triển hạ tầng du lịch và điểm đến.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vắng bóng các dự án phát triển du lịch

Phát biểu tại Hội thảo, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, theo quy định Điều 62 Luật Đất đai 2013, dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất được xác định là các dự án được đầu tư để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chung của dân cư, đảm bảo an sinh xã hội cho dân cư, không bao gồm các dự án có mục tiêu phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí.

Trong khi đó, trên thế giới có rất nhiều siêu dự án phức hợp làm thay đổi bộ mặt cả một khu vực rộng lớn như Khu phức hợp Genting – Malaysia có diện tích 5.000 ha, siêu dự án khu đô thị Kingdom City có trị giá 26,7 tỷ USD hay ở Việt Nam là khu đô thị nổi tiếng Phú Mỹ Hưng tại Quận 7, TPHCM có diện tích 750ha; Khu đô thị Vinhomes Ocean Park quy mô 420 ha, nằm ở cửa ngõ phía Đông của Hà Nội…

"Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng không có quy định thu hồi đất đối với dự án khu đô thị mới. Do đó, rất cần bổ sung nội dung 'dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300ha' vào các loại hình sản phẩm bất động sản quy định tại khoản 21 của Điều 79 Luật Đất đai sửa đổi để đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch phát triển nhà ở. Nếu chỉ có thu hồi và phát triển nhà ở thương mại sẽ không thể hiện được sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cũng như thay đổi diện mạo đô thị", Luật sư Nguyễn Hồng Chung đề xuất.

Vị chuyên gia thông tin thêm, các dự án phát triển du lịch đã được đưa vào diện Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2013 thì quy định này bị loại bỏ.

Lý do là bởi thời điểm đó, không căn cứ vào mục tiêu phát triển các ngành kinh tế trọng điểm mà rất dè dặt trong việc đưa vào Luật Đất đai danh sách các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Thời điểm đó, nhiều ý kiến cũng cho rằng các tổ hợp vui chơi giải trí, phục vụ du lịch mang tính kinh doanh. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 đã đưa các dự án phát triển du lịch ra khỏi danh sách các dự án nằm trong diện được thu hồi đất.

Trong khi đó, giai đoạn từ 2015-2019, du lịch phát triển mạnh mẽ. Nhiều tỉnh, thành phố xem phát triển du lịch là hướng đi tốt, xác định du lịch là mũi nhọn. Hiểu được tầm vóc, vai trò quan trọng đó của du lịch nên mới dẫn đến câu chuyện, dù pháp luật quy định bất động sản du lịch không thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất nhưng do xác định các dự án du lịch là dự án trọng điểm nhiều tỉnh vẫn thu hồi đất và giao đất cho doanh nghiệp. Hệ quả là sau giai đoạn 2019 thì những câu chuyện liên quan pháp lý cho bất động sản du lịch bắt đầu nảy sinh. Khi có yêu cầu rà soát, hàng loạt dự án bị treo do vướng quy định về giao đất và hệ quả đến bây giờ những dự án đó vẫn đang tiếp tục treo để chờ khung pháp lý mới.

Đồng tình quan điểm trên, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cũng nhận định, trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại Điều 79 dự thảo hiện nay vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường.

Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương. Như vậy, dự án phải "dính" một phần chức năng ở thì Nhà nước mới được thu hồi đất.

"Tôi đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở), thậm chí trong một số trường hợp loại hình dự án này cần khuyến khích hơn cả các dự án phát triển nhà ở. Chẳng hạn, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực", ThS. Nguyễn Văn Đỉnh nêu quan điểm.

Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Do đó, đây là vấn đề cần được nghiêm túc nhìn nhận.

"Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải 'nhét' một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất. Hình thức 'lách' này sẽ gây ra hệ lụy quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực", ThS. Nguyễn Văn Đỉnh nêu hệ quả.

Bài liên quan

Nhiều dự án du lịch ở Quảng Ngãi dở dang

Đề xuất đưa những sai phạm điển hình vào Luật Đất đai để răn đe, phòng ngừa chung

Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Kiểm soát đất sử dụng đa mục đích

Sửa đổi Luật Đất đai cần xóa bỏ tình trạng quy hoạch treo