Phân khúc căn hộ vẫn là tâm điểm thị trường bất động sản TP.HCM

“Cơn khát” dự án nhà ở

Những năm gần đây, thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất TP.HCM đã biểu hiện sự lệch pha cung cầu trong các phân khúc. Đặc biệt, thị trường TP.HCM rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, trong khi, nguồn cung trong phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel) lại dư thừa.

Đánh giá về nguồn cung dự án trong giai đoạn 2016-2021, Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, các số liệu cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy tỷ lệ căn hộ giá bình dân từ ở mức cao vào các năm trước đã tụt dốc xuống dần, đến năm 2020 còn 1 % và đến năm 2021 rơi xuống đáy khi tỷ lệ là 0%, ngược lại chiếm ưu thế lại là căn hộ giá cao.

Cụ thể, tỷ lệ căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 58.241 căn (chiếm tỷ lệ 37,2% trong tổng số nhà ở dự án), căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) có 69.899 căn (44,6%), căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn (18%), rất thấp trong tổng số nhà ở dự án trong giai đoạn 2016-2021.

Vị Chủ tịch HoREA cho rằng, từ năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà đã không còn căn hộ bình dân, ngược lại có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường TP.HCM.

“Cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Thậm chí, dưới góc nhìn của vị Chủ tịch này, thị trường bất động sản năm nay và trong những năm tiếp theo là tình trạng lệch pha cung cầu do thị trường đang rất thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội… của đa số người dân thuộc tầng lớp có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức…

Do đó, thị trường bất động sản năm nay có xu thế phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ trở lại trên tất cả các phân khúc thị trường, nhưng chưa thể cải thiện được ngay nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại nhà ở có giá phù hợp với thu nhập.

Bên cạnh đó, một loạt các dự án bị vướng mắc là nguyên nhân chính khiến thị trường thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại. HoREA cũng đã gửi báo cáo tổng hợp từ 57 doanh nghiệp địa ốc trên địa bàn TP.HCM đến UBND TP.HCM với mong muốn gỡ vướng cho 64 dự án bất động sản (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…). Đáng chú ý, có nhiều doanh nghiệp địa ốc có tiếng bị mắc kẹt như: Novaland, Him Lam, Nam Long, Phú Long, Lê Thành...

Giá vẫn tăng không ngừng nghỉ

Chia sẻ với Nhadautu.vn, chuyên gia Nguyễn Hoàng nhìn nhận, tại TP.HCM, thị trường bất động sản mới phục hồi sau khủng hoảng từ năm 2014 và phát triển sôi động trong giai đoạn năm 2015-2019, các phân khúc liên tục tăng giá và thiết lập mặt bằng giá mới.

Năm 2015, căn hộ hạng C có mức giá trung bình khoảng 18-20 triệu đồng/m2, đến năm 2019 tăng lên xấp xỉ 25 triệu đồng/m2. Sang năm 2020, dù tình hình thị trường khó khăn nhưng loại hình căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 đã gần như biến mất. Và trong năm 2021, dù ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh nhưng thị trường đã “tuyệt chủng” căn hộ giá dưới 35 triệu đồng/m2.

“Có thể thấy rõ, giá bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng nhu nhập bình quân đầu người tính theo GDP quốc gia hoặc của TP.HCM nói riêng. Thêm nữa, việc nhiều dự án còn vướng mắc thủ tục pháp lý, từ đó nguồn cung mới bị hạn chế, thời gian triển khai dự án càng kéo dài, kéo theo chi phí càng tăng lên, bắt buộc chủ đầu tư phải tăng giá để bù đắp… trong khi nhu cầu vẫn cao…”, ông Hoàng nói và cho biết, đây là nguyên nhân khiến giá nhà tăng không ngừng nghỉ.

Thật vậy, báo cáo quý I của CBRE Việt Nam cũng cho thấy rõ điều này. Theo đó, thị trường căn hộ tại TP.HCM chỉ ghi nhận duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm (dự án Akari City của Nam Long Group quận Bình Tân), tương ứng nguồn cung mới theo quý thấp nhất kể từ năm 2013.

Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường kể từ năm 2020 với tỷ trọng hơn 50% nguồn cung mới. Các phân khúc từ cao cấp trở lên mở rộng địa bàn hoạt động khiến căn hộ trung cấp và bình dân dần vắng bóng tại thị trường TP.HCM, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc chuyển hướng tìm kiếm sang các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và xa hơn.

Đáng chú ý, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.390 USD/m2 (hơn 54 triệu đồng/m2), tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm. Mức giá trung bình tiếp tục tăng do có sự chuyển dịch cơ cấu từ bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang.

Tuy nhiên, theo CBRE, tốc độ tăng chậm lại từ năm 2021 vì mức giá các nguồn cung mới đều nằm ở mức đầu của phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Đơn cử, các dự án hạng sang Masterise Lumiere Riverside, Thảo Điền Green; các dự án cao cấp đầu tiên tại Bình Tân, Bình Chánh như Moonlight Centre Point, Mizuki Park MP9 - MP10 và giai đoạn tiếp theo của Akari City.

Xu hướng chuyển dịch cơ cấu sản phẩm khiến giá sơ cấp trung bình của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm nhẹ khoảng 1,2% theo quý, trong khi phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục tăng 1,6-4,7% theo quý.

Đặc biệt, tính thanh khoản của thị trường cũng giảm rõ rệt, trong quý, toàn thị trường ghi nhận 1.247 căn hộ được tiêu thụ, giảm 78% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung mới khan hiếm là nguyên nhân chính khiến số lượng căn hộ bán được giảm. Dẫu vậy, CBRE ghi nhận, tỷ lệ hấp thụ của dự án mới ở mức 90%, cho thấy lượng cầu nhà ở trên thị trường vẫn duy trì tốt.

Mặc dù quý đầu tiên của năm 2022 có số lượng chào bán ít nhưng CBRE ghi nhận một loạt các hoạt động khác của chủ đầu tư để chuẩn bị cho việc ra hàng trong những quý tiếp theo như: The 9 Stellars của Sơn Kim Land, MT Eastmark City của Rio Land, The Beverly Solari của Vingroup, Kenton Node của Novaland... Những dự án này thu hút nhiều sự quan tâm của thị trường khi có vị trí tốt, nằm ở khu vực đông dân cư và đầy đủ tiện ích sống.

Các chuyên gia CBRE đánh giá, điều này sẽ được cải thiện trong các quý tiếp theo khi thị trường bước vào giai đoạn bình thường mới, các đường bay quốc tế được nối lại và niềm tin thị trường phục hồi, giúp nguồn cung mới bùng nổ và dự kiến đạt hơn 20.000 căn trong năm nay.

Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục thống trị với sự ra mắt của hàng loạt dự án tại TP. Thủ Đức, Nhà Bè, Quận 7, Bình Chánh. Giá sơ cấp trung bình sẽ tăng chậm lại tương ứng với sự chuyển dịch cơ cấu phân khúc sản phẩm tại các quận/ huyện ngoài trung tâm.

Nhận định về thị trường nhà ở, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, các tín hiệu tích cực từ các dự án cơ sở hạ tầng như cầu Thủ Thiêm 2, sân bay Long Thành là động lực thúc đẩy thị trường khu Đông nói riêng và TP.HCM, Đồng Nai nói chung. Ngoài ra, việc các chủ đầu tư đẩy mạnh mở rộng quỹ đất cho thấy định hướng phát triển của các doanh nghiệp đầu ngành cũng như triển vọng lạc quan của thị trường.

Xuất phát từ mong muốn của các nhà đầu tư nhằm tìm kiếm lời giải về thị trường bất động sản năm 2022, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức Hội thảo với chủ đề “Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam”.

Hội thảo có sự tham dự của đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT, Bộ GTVT, lãnh đạo một số địa phương trong vùng cùng các chuyên gia kinh tế, lãnh đạo HoREA và các doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản.

Hội thảo sẽ diễn ra vào lúc 13h30 ngày 15/4/2022 tại Văn phòng Bộ KH&ĐT, số 289 Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, TP.HCM.

Bài liên quan

Thị trường bất động sản TP.HCM: Chờ 'cởi trói' chính sách

Hạ tầng giao thông - động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phía Nam

Giá bất động sản toàn quốc tiếp tục tăng mạnh

Những dự án bất động sản nào ở phía Nam ‘bung hàng’ trong quý II?