Nhiều kiến nghị liên quan đến sàn giao dịch bất động sản

Trường Đại học Kinh tế quốc dân (NEU) vừa có văn bản gửi Ủy viên Bộ Chính trị, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Văn bản do Hiệu trưởng NEU, GS-TS. Phạm Hồng Chương ký.

4/7 kiến nghị liên quan đền sàn giao dịch BĐS

Lý do để gửi đi văn bản này, NEU cho biết, hiện Quốc hội đã thông qua 3 đạo luật liên quan tới thị trường BĐS là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật đất đai 2024. Các Luật này cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã được chính thức có hiệu lực và đi vào triển khai thực hiện vào ngày 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó).

Để 3 đạo luật này đi vào cuộc sống, thực sự là công cụ hữu hiệu cho phát triển thị trường BĐS ổn định bền vững, lành mạnh góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện các cân đối lớn của nền kinh tế, thì vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước và ý thức của các chủ thể tham gia trên thị trường hết sức quan trọng.

Ngoài ra, cùng với sự phát triển của thị trường BĐS, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS và đem lại lợi ích cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS.

Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường cũng như các sàn giao dịch đòi hỏi sự chặt chẽ và minh bạch của các quy định pháp lý. Đó là lý do tại sao các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS và các quy định khác có liên quan đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự công bằng, an toàn và ổn định, thu hút được nhiều sự quan tâm của các chủ thể tham gia trên thị trường.

Đứng trước các vấn đề trên, với vai trò là cơ quan nghiên cứu tư vấn chiến lược và chính sách kinh tế xã hội, NEU đã đưa ra 7 kiến nghị chính sách để phát triển thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh.

Đó là: Tập trung tháo gỡ các khó khăn khi tiếp cận về đất đai để thực hiện các dự án đầu tư BĐS tại các địa phương; Tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường, hướng đến việc huy động các nguồn vốn dài hạn và bền vững cho thị trường BĐS; Minh bạch hóa thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai và BĐS; Hoàn thiện mô hình tổ chức hệ thống của sàn giao dịch BĐS do khu vực tư nhân cung cấp; Bổ sung về điều kiện và tiêu chuẩn của sàn giao dịch BĐS; Hoàn thiện cơ chế giám sát, quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS và chế độ báo cáo đối với cơ quan quản lý; Xây dựng và ban hành quy định về sàn giao dịch BĐS online (giao dịch điện tử tại các sàn giao dịch BĐS)

Hoàn thiện mô hình sàn giao dịch BĐS

Đưa ra lý do kiến nghị hoàn thiện mô hình tổ chức hệ thống của sàn giao dịch BĐS do khu vực tư nhân cung cấp, các chuyên gia NEU cho rằng về bản chất và mô hình tổ chức hoạt động, sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp thực hiện một hoặc một số dịch vụ liên quan đến BĐS như môi giới, tư vấn BĐS, quản lý BĐS hay các dịch vụ khác về BĐS được pháp luật quy định. Theo đó, để thực hiện chức năng của mình thì doanh nghiệp phải chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật kinh doanh BĐS và các quy định khác có liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS.

Để giúp hệ thống sàn giao dịch BĐS của khu vực tư phát huy hiệu quả trong việc hỗ trợ minh bạch hóa thông tin thị trường, cần ban hành những quy định, thiết chế cụ thể hơn để đảm bảo sự phát triển các sàn giao dịch BĐS và tăng cường tính minh bạch của thị trường BĐS.

Cụ thể: Quy định rõ tiêu chuẩn thành lập sàn giao dịch BĐS và tiêu chuẩn của người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS. Cần nâng cao trình độ chuyên môn của môi giới BĐS; Quản lý chặt chẽ hoạt động của sàn giao dịch BĐS, có quy định về ban hành quy chế hoạt động tại sàn giao dịch BĐS và công khai quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS để các bên tham gia giám sát và thực hiện; Quy định rõ về trình tự và hình thức hợp đồng cấp dịch vụ BĐS tại sàn giao dịch BĐS để các bên tuân thủ; Quy định và tăng chế tài xử phạt vi phạm về chế độ báo cáo, công khai thông tin liên quan đến BĐS được niêm yết tại các sàn giao dịch; Khuyến khích các đơn vị cung cấp dịch vụ sàn giao dịch BĐS áp dụng công nghệ vào hoạt động kinh doanh; Áp dụng hệ thống niêm yết và giao dịch hiện đại giúp nhà đầu tư BĐS dễ dàng tiếp cận thông tin thị trường.

Cùng với đó, cần bổ sung về điều kiện và tiêu chuẩn của sàn giao dịch BĐS. Theo đó, quy định thêm điều kiện hoạt động của sàn giao dịch BĐS.

Bên cạnh những điều kiện đã có trong pháp luật hiện hành, đối với sàn giao dịch BĐS cần có sự bổ sung thêm về: năng lực tài chính để doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch BĐS; điều kiện về năng lực và trình độ chuyên môn của các nhân viên làm việc tại sàn bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS;

Đối với các loại BĐS được đưa ra giao dịch tại sàn cần thiết phải quy định những điều kiện cụ thể. Đối với yêu cầu này, trước hết các cơ quan chức năng có liên quan trong nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm công bố công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở; các thông tin về đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng; công bố công khai thông tin về các doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch BĐS đủ điều kiện,… để bảo đảm tính minh bạch, ngăn chặn các hiện tượng lừa đảo, đầu cơ nâng giá BĐS nhằm mục đích thu lợi bất chính. Từ đó, các loại hình BĐS cũng như điều kiện của BĐS được đưa ra kinh doanh trên sàn cũng sẽ phải bảo đảm được tính công khai và minh bạch.

Các chuyên gia NEU cũng kiến nghị cần xây dựng và ban hành quy định về sàn giao dịch BĐS online (giao dịch điện tử tại các sàn giao dịch BĐS)

Luật Kinh doanh BĐS năm 2024 lần đầu tiên đề cập đến hoạt động giao dịch điện tử tại các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên hiện chưa có quy định của pháp luật nào trực tiếp điều chỉnh về việc vận hành, khai thác kinh doanh online của một sàn giao dịch BĐS. Về cơ bản, các khung pháp luật về thương mại điện tử tại Việt Nam chịu sự điều chỉnh chung bởi Luật Giao dịch điện tử 2023 số 20/2023/QH15, Luật Giao dịch điện tử, Luật Công nghệ thông tin, Luật Thương mại… và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành các đạo luật trên. Tuy nhiên, giao dịch BĐS gắn với một tài sản có giá trị lớn, đặc điểm phức tạp, trong bối cảnh thông tin thiếu minh bạch và tính pháp lý cần được xác minh kĩ. Vì vậy, cần thiết phải có hướng dẫn chi tiết và cụ thể hơn với hoạt động giao dịch BĐS điện tử với các sàn giao dịch BĐS. Đây cũng là yêu cầu thiết yếu để thích ứng với xu thế của thời đại công nghệ hiện nay.

Hoàn thiện cơ chế giám sát sàn giao dịch BĐS

Trong các kiến nghị liên quan đền sản giao dịch BĐS, các chuyên gia NEU cũng đề xuất cần hoàn thiện cơ chế giám sát, quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS và chế độ báo cáo đối với cơ quan quản lý

Theo đó, cần bổ sung thêm các quy định liên quan tới cơ chế kiểm soát các giao dịch được thực hiện trên sàn về công khai giá BĐS, trình tự và thủ tục thực hiện các giao dịch, các phí dịch vụ có liên quan,… Nhờ đó có thể làm tăng tính công khai, minh bạch thông tin dự án BĐS đưa vào giao dịch, nhất là các BĐS hình thành trong tương lai.

Cùng với đó, cần nâng mức xử phạt vi phạm hành chính có liên quan đến các sai phạm của các chủ thể trong mô hình sản giao dịch BĐS. Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng mới có hiệu lực trên thực tế là cơ sở pháp lý để xử lý hành vi vi phạm của các chủ thể có sai phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS nói chung cũng như kinh doanh dịch vụ BĐS nói riêng. Mặc dù mức phạt hiện tại đã được nâng lên so với quy định của pháp luật trước kia, nhưng nếu so sánh số tiền bị phạt với những lợi ích các chủ thể có được thông qua sai phạm thì vẫn còn là những con số chênh lệch khá lớn.

Thực tế cho thấy, mức phạt hiện nay không đáng là bao nhiêu so với những khoản lợi ích mà chủ thể kinh doanh thu về được từ cả một dự án BĐS, chưa kể tới trường hợp họ cố tình đẩy giá của BĐS lên cao. Bởi vậy, không ít các chủ thể kinh doanh hiện nay đang có tâm lý “chấp nhận nộp phạt để được vi phạm”. Điều này gây ảnh hưởng không hề nhỏ tới tính minh bạch của thị trường BĐS, thiệt hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khách hàng, đồng thời tác động tới quá trình quản lý của Nhà nước nói chung.

Do vậy, cần xem xét tăng thêm mức xử phạt vi phạm cũng như bổ sung thêm hình thức xử phạt bổ sung theo hướng kéo dài thời hạn đình chỉ hoạt động hoặc buộc chấm dứt hoạt động với những trường hợp có hành vi sai phạm nghiêm trọng.